【正文】 內(nèi)部客戶(hù)或外部客戶(hù)的需求 滿(mǎn)足內(nèi)部客戶(hù)或外部客戶(hù)需求的產(chǎn)品或服務(wù) 輸入 輸出 流程的作用 流程的構(gòu)成要素 ? 通過(guò)執(zhí)行一系列的活動(dòng)達(dá)到期望的管理/業(yè)務(wù)成果 ? 以規(guī)范的工作方法代替經(jīng)驗(yàn)式的工作方法 ? 流程是對(duì)企業(yè)中業(yè)務(wù)和管理中優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和固化 ? 流程是可以不斷改進(jìn)、不斷提高的 ? 不斷改進(jìn)流程的目的是更快、更好、更省、更容易地工作 ? 每個(gè)流程都具有明確的目標(biāo)、范圍，以實(shí)現(xiàn)組織中的某項(xiàng)功能 ? 邏輯合理、依序排列的一系列活動(dòng) ? 界定對(duì)工作有重大影響的關(guān)鍵決策點(diǎn) ? 具有明確的輸入與輸出 ? 流程中的每項(xiàng)活動(dòng)都有具體的權(quán)責(zé)劃分，每項(xiàng)活動(dòng)都有具體的人對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 56頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)企業(yè)流程總框架圖 投資決策 項(xiàng)目策劃 概念 /方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程 /營(yíng)銷(xiāo) 竣工交房 客戶(hù)服務(wù) 運(yùn)營(yíng)管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 設(shè)計(jì)研發(fā) 成本管理 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 報(bào)批報(bào)建 國(guó)土使用權(quán)證 選址意見(jiàn)書(shū) 用地規(guī)劃許可證 方案報(bào)規(guī)批復(fù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃 概念 /方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本估算 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本確定 招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃 擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 設(shè)計(jì)變更 價(jià)格策略 開(kāi)盤(pán) 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 變更 /簽證 /付款 招標(biāo)采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理辦法 施工管理 現(xiàn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備 工程規(guī)劃許可證 基礎(chǔ)提前開(kāi)工審批 施工許可證 商品房預(yù)售許可證 竣工結(jié)算 預(yù)驗(yàn)收與整改 竣工驗(yàn)收備案 物業(yè)驗(yàn)收接管 項(xiàng)目可行性研究 物業(yè) /客服 產(chǎn)權(quán)證 項(xiàng) 目 后 評(píng) 估 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 工程建造計(jì)劃 采購(gòu)計(jì)劃 推廣計(jì)劃 回款計(jì)劃 交房計(jì)劃 銷(xiāo)售過(guò)程管理 交房 銷(xiāo)售后續(xù)管理 客服管理 前期介入 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 57頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語(yǔ) 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 五． 佰昌集團(tuán)房地產(chǎn)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 58頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 一、我們是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的科技型公司 特點(diǎn)： 節(jié)能、綠色 專(zhuān)利（如專(zhuān)利戶(hù)型） 二、發(fā)展趨勢(shì) 有傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、商業(yè)）開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商 充分順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢(shì)，也是一個(gè)以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與互聯(lián)網(wǎng)虛實(shí)結(jié)合的跨界經(jīng)營(yíng)模式。 ? 獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）灌、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、棧橋、地 下人防通道、地鐵隧道。 ? 無(wú)永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱或罐體平臺(tái)。 ? 建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋 、挑臺(tái)等。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 50頁(yè) 2022年 2月 9日 建筑面積的分類(lèi)和技術(shù)規(guī)范 —— 建筑面積規(guī)范 ? 計(jì)入建筑面積的部分 ? 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)排氣 豎井、附墻煙囪應(yīng)按自然層計(jì)算建筑面積 ? 雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線(xiàn)至外墻結(jié)構(gòu)外邊線(xiàn)的寬度超過(guò) ，就按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投 影面積的 1/2計(jì)算 ? 有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的 1/2計(jì)算 ? 建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的 1/2計(jì)算 ? 有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平 投影面積的 1/2計(jì)算 ? 高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線(xiàn)為界分別計(jì)算建筑面積，其高低跨內(nèi)部連通 時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi) ? 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線(xiàn)計(jì)算建筑面積 ? 建筑物外墻有外保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線(xiàn)計(jì)算建筑面積 ? 建筑物內(nèi)變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 51頁(yè) 2022年 2月 9日 建筑面積的分類(lèi)和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅建筑面積規(guī)范 ? 不計(jì)入建筑面積的部分 ? 建筑物通道（騎樓、過(guò)街樓的底層）。層高在 ，層高不足 米者應(yīng)計(jì)算 1/2面積。層高在 及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足 1/2面積 。 ? 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)凈高超過(guò) ，凈高在 部位應(yīng)計(jì)算 1/2面積，凈高不足 。 ? 陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。（只有在同期規(guī)劃建 設(shè)的平行相對(duì)的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對(duì)的垂線(xiàn)方向 上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)綜合考慮防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線(xiàn)干擾、防噪、 綠化、衛(wèi)生、管線(xiàn)埋設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑間 距。 對(duì)于屋頂部分采取錯(cuò)落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20％的最高點(diǎn)處計(jì)算建筑高度。屋頂坡度大于 30176?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計(jì)入建筑高度。 建筑高度 一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。 ? 群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。 ? 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。 ? 單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 ? 建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。 ? 容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高； 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率＝ 總建筑面積（地上） 建設(shè)用地面積 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 42頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類(lèi)及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 容積率 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率 對(duì)應(yīng)的住宅產(chǎn)品類(lèi)型（一般情況下） 純獨(dú)棟別墅（頂級(jí)別墅容積率一般在 ） 聯(lián)排、疊拼別墅 ～ 多層住宅、小高層住宅 ～ 小高層板樓或塔樓 高層建筑樓 不同容積率對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型 注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 43頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類(lèi)及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建筑密度 ? 建筑密度 :一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。 ? 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為 1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 39頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語(yǔ) 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí) 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 40頁(yè) 2022年 2月 9日 建筑基本分類(lèi)及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑基本分類(lèi) ?民用建筑基本分類(lèi) 民用建筑的分類(lèi)以及建筑物舉例： ?居住建筑 住宅建筑 ?宿舍建筑：?jiǎn)紊硭奚峄蚬?、學(xué)生宿舍或公寓等 ?公共建筑 辦公建筑：各級(jí)立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務(wù)、企業(yè)、事業(yè)、團(tuán)體、社區(qū)辦公樓等 ?科研建筑：實(shí)驗(yàn)樓、科研樓、設(shè)計(jì)樓等 ?文化建筑：劇院、電影院、圖書(shū)館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂(lè)廳、禮堂等 ?商業(yè)建筑：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、家居中心等等 ?體育建筑：體育場(chǎng)、體育館、游泳館、健身房等 ?醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、專(zhuān)科醫(yī)院、康復(fù)中心、急救中心、療養(yǎng)院等 ?交通建筑：汽車(chē)客運(yùn)站、港口客運(yùn)站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 ?司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 ?紀(jì)念建筑：紀(jì)念碑、紀(jì)念館、紀(jì)念塔、故居等 ?園林建筑：動(dòng)物園、植物園、游樂(lè)場(chǎng)、旅游景點(diǎn)建筑、城市建筑小品等 ?綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務(wù)中心等 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 41頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類(lèi)及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 容積率 ? 容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。 ? 倉(cāng)儲(chǔ)商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)