【正文】 筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖，通俗地講，就是將一幢住宅窗臺以上部分切掉，再將切面 以下部分用直線和各種圖例|符號直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計和使用上的基本要求和特點(diǎn)。住宅的建筑平面圖一般比較詳細(xì)，通常采用較大的比例，如： 1:100， 1:50，并標(biāo)出實(shí)際的詳細(xì)尺寸，但有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號檣出內(nèi)部附屬設(shè)備，這種圖是供設(shè)計建設(shè)施工人員使用的。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置。 怎樣看住宅建筑的立面圖？ 住宅建筑的立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示 的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物的長、寬、高的尺寸，地面標(biāo)高，屋頂?shù)男问剑柵_位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計形式，材料及施工方法等。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示 一定的立體感。 怎樣看住宅建筑的剖面圖？ 住宅建筑的剖面圖，是指按一定比例繪制的建筑物豎直（縱向）的剖視圖，即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向象劈木一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數(shù)量、室內(nèi)立面的布置、樓板、地面、墻身、基礎(chǔ)等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。 怎樣看住 宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖？ 住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計和住宅銷售時使用。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制出于某種需要和測繪計算上的困難，有些透視圖不一定嚴(yán)格按比例繪制，并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖，就是一種藝術(shù)傷口具有很強(qiáng)的藝術(shù)感染力。目前普遍采用計算機(jī)繪制的效果圖，其特點(diǎn)是透視 效果真實(shí)。 住宅的套型是指什么 住宅的套型 “套”是指一個家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。 “套型”按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。其中臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。 ◆居住空間 habitable space 系指臥室、起居室 ◆臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。 ◆起居室 living room 供居住者會客、 娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。 ◆廚房 kitchen 供居住者進(jìn)行炊事活動的空間。 ◆衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 什么是住宅的戶型 要了解什么是住宅的戶型，首先應(yīng)知道什么是住戶。住戶是指共同占有一個住宅 單元的一組社會成員，也即是人。這一組人可以是一個家庭的各個成員，也可以是不同家庭的成員，一般來說，住戶的成員數(shù)量與家庭成員數(shù)量是一致的。住宅戶型可用三種方法來劃分。①用住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶??②用住戶的代際也就是輩份確定，可分為一代戶、二代戶?? ③用社會學(xué)的戶結(jié)構(gòu)分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）、主干戶（含兩代以上的核心戶）。 1 計算住宅面積有哪些指標(biāo) 計算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，包括建筑面積（建筑展開面積）、居住面積（使用面積）、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積、有效面積等。 這些指標(biāo)的計算關(guān)系是：建筑面積 =有效面積 +結(jié)構(gòu)面積。有效面積 =居住面積 +輔助面積。 1 商品房銷售面積的計算標(biāo)準(zhǔn) 商品房銷售面積到底是按照什么標(biāo)準(zhǔn)計算的呢？根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計算》的規(guī)定， 商品房銷售面積的計算標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1） 、商品房的銷售面積 ——— 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。 ——— 商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 （ 2） 、整幢房屋建筑面積 系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m 以上（含2． 20m）的永久性建筑。 （ 3） 、套內(nèi)建筑面積 系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。 （ 4） 、套內(nèi)使用面積 系指房屋戶內(nèi)全部供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。 （ 5） 、套內(nèi)墻體面積 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套 內(nèi)墻體面積 ? （ 6） 、陽臺建筑面積 系指陽臺地面底板外沿水平面的投影。 （ 7） 、套內(nèi)陽臺建筑面積 系指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。 （ 8） 、共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 （ 9） 、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 （ 10） 、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面 積分?jǐn)傁禂?shù)之積。 1 土地的使用年限是如何確定的 凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 1 如何看清樓房間距 對購樓者來說，房屋間距要大些，居住得要舒適些。到底怎樣的間距才合理呢？有關(guān)規(guī)定是：樓距是樓高的 0． 7 倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為 0． 5 倍。如前排房屋的高度為 20 米，那么后排房屋距離 前排房屋要有 14 米才符合要求。應(yīng)注意的是： 這個 0． 7 倍是指首層的間距標(biāo)準(zhǔn)，層數(shù)越往上，間距標(biāo)準(zhǔn)越低。 同樣的間距，塔狀的樓房比長條形板式的樓房好些，因前者較短，互相遮擋的情況比較輕微，因此通風(fēng)采光好些。 個別情況下，間距雖窄，但若有出風(fēng)處，這種情況會產(chǎn)生巷道風(fēng)， 即使巷子很長，也是很涼快的。但購樓者要到現(xiàn)場實(shí)地多體驗(yàn)幾次，才能判別哪些單元風(fēng)只從側(cè)旁吹過而風(fēng)不入室。 假如有兩個樓盤的樓價相同，但房屋間距不同，其實(shí)際樓價是不同的，間距窄者實(shí)質(zhì)上升了樓價。 成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的 1 倍，才能滿足通風(fēng)采光達(dá)到優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。 1 多層和高層各有什么特點(diǎn) 一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。 高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。 高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。 1 名詞解釋 （ 1）、 起價 VS 均價 起價 ——一般來說， “起價 ”可認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價格。從目前市場上看，起價為頂層樓的價格，一樓價 為起價加 5%，二樓價加 15%，三樓價加 25%，四樓價加 20%，五樓價加10%。但是，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 “起價 ”則是根據(jù)市場需求和銷售情況作特殊處理的價格，對此消費(fèi)者要特別小心。 均價 ——顧名思義，均價是樓盤的平均價格，是一個項(xiàng)目的整體價位水平。但是，均價不是簡單的算術(shù)平均值。一個樓盤在推向市場時，是通過均價計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位的，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)中每棟樓的位置、朝向、景觀等都存在差異，這些因素可以指定出一個系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，就得出這 棟樓的銷售平均價。而各個戶型的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等的位置又有差異，而這些都是與均價直接相連并影響總價的因素。 目前的樓盤層出不窮，市場競爭白熱化，而為了吸引購房者，一些開發(fā)商在推廣項(xiàng)目時就暗下手腳，使樓盤價格成為一個 “朦朧 ”的問題。有的開發(fā)上打出的 “起價 ”的套型，使整個社區(qū)中寥若晨星的幾戶，而且無論樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的。即使如此，購房人也總是被告知 “起價 ”早已售磬，甚至， “起價 ”純粹成了一個喙頭。而對于 “均價 ”，有的開發(fā)上市選中了項(xiàng)目中最低的樓的均價，代之以整體均價。但是，還值得項(xiàng)新的 時，低均價的樓社區(qū)中至少有一棟，購房者如果占有先機(jī)，還是有機(jī)會買到的。專家認(rèn)為，多層樓盤 4 層或 5 層接近 “均價 ”戶型，高層在 6 層到 8層；其戶型位置多為東、西向；如果是一層二戶的多層樓盤，單位面積最高價與 “均價 ”要相差 5%——8%，高層要相差 15%——20%。 （ 2）、戶型 VS 結(jié)構(gòu) 戶型 ——簡而言之，戶型是指一套住房的空間結(jié)構(gòu)。住宅戶型的設(shè)計是否合理，是否考慮到生活的舒適和方便，越來越成為人們選房關(guān)注的一個焦點(diǎn)。 結(jié)構(gòu) ——即建筑結(jié)構(gòu)，通俗地講，建筑結(jié)構(gòu)是整棟建筑的空間結(jié)構(gòu)，它不僅包括結(jié)構(gòu)的設(shè)計分布，還 與使用的主要材料密切相關(guān)。 （ 3）、 戶型 VS 結(jié)構(gòu) “落伍 ”戶型特征： 客廳左右都有通往臥室的門 ——毫無獨(dú)立性