【正文】 定的政策性優(yōu)惠。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)）類和社團(tuán)類、社團(tuán)產(chǎn)（社會(huì)團(tuán)體所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)）。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都?xì)w這一類。外產(chǎn)指外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。 第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造合伙購(gòu)買的房產(chǎn)，有中外合資、中 外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。合作產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合作的形式在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨(dú)資產(chǎn)。 第五大類是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權(quán)是指按照房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。它包含兩個(gè)細(xì)類，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)。其中直管產(chǎn)又分中央級(jí)公產(chǎn)、市級(jí)公產(chǎn)、區(qū)（縣）級(jí)公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類。自管產(chǎn)包括國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民 所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。具體又分三個(gè)細(xì)類：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。 八類房屋產(chǎn)權(quán) 第一類是國(guó)有房產(chǎn)，即歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)《房屋所有權(quán)證》。 1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。 2）對(duì)于單位參與住宅合作社建房，單位再以當(dāng)年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應(yīng)按照房改售房的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。所以購(gòu)房者買的房子所有權(quán)不只有 70 年。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用 權(quán)出讓金。 房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七 十 年 購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房合同時(shí)，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為 70年。 五證二書是指什么 商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù) (銷 )售許可證。買現(xiàn)房檢查工程質(zhì)量檢驗(yàn)單看房子質(zhì)量是否合格。開(kāi)發(fā)商在向政府繳納一定地價(jià)款后，才能獲得國(guó)有土地使用證，沒(méi)有此證的企業(yè)開(kāi)發(fā)的房子不 能買賣。 三、查看開(kāi)發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 它可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，并作為建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。若是開(kāi)發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售該住宅，需要查看《代理銷售委托 書》及該機(jī)構(gòu)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。同時(shí)，還應(yīng)注意營(yíng)企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢，若未經(jīng)年檢則為無(wú)效。 二、證件及產(chǎn)權(quán)： 買房時(shí)需要查看的證件 一、查看開(kāi)發(fā)商品的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 營(yíng)業(yè)執(zhí)照是國(guó)家政府部門批準(zhǔn)一個(gè)單位依法經(jīng)營(yíng)的證明。多層房屋一般規(guī)格 (房型 )整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊 而不閉塞。多層：多層房屋指高于 10 米、 低于或等于 24 米的建筑物。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買房人。其目的是提高住宅空間利用率。 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部 （ 5）、 躍層 VS 復(fù)式 躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 目前，鋼結(jié)構(gòu)住宅正在逐漸發(fā)展，由于在抗震、穩(wěn)固、質(zhì)量、保溫等性能上有優(yōu)點(diǎn)，鋼結(jié)構(gòu)住宅正受到市場(chǎng)青睞。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ——房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 （ 3）、 戶型 VS 結(jié)構(gòu) “落伍 ”戶型特征： 客廳左右都有通往臥室的門 ——毫無(wú)獨(dú)立性 廚房的水龍頭與切菜案臺(tái)布在同一側(cè) ——布局無(wú)流程考慮 衛(wèi)生間居中 ——污染廚房及居室 臥室成為通往居室其他常用部分的通道 /臥室距離鄰居的窗戶太近 ——無(wú)私密性 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式劃分主要是其承重結(jié)構(gòu)所用材料，一般有磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式： 磚混結(jié)構(gòu) ——建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚砌筑或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋 面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。住宅戶型的設(shè)計(jì)是否合理，是否考慮到生活的舒適和方便，越來(lái)越成為人們選房關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。專家認(rèn)為，多層樓盤 4 層或 5 層接近 “均價(jià) ”戶型，高層在 6 層到 8層；其戶型位置多為東、西向；如果是一層二戶的多層樓盤，單位面積最高價(jià)與 “均價(jià) ”要相差 5%——8%，高層要相差 15%——20%。而對(duì)于 “均價(jià) ”，有的開(kāi)發(fā)上市選中了項(xiàng)目中最低的樓的均價(jià)，代之以整體均價(jià)。有的開(kāi)發(fā)上打出的 “起價(jià) ”的套型，使整個(gè)社區(qū)中寥若晨星的幾戶，而且無(wú)論樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的。而各個(gè)戶型的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等的位置又有差異，而這些都是與均價(jià)直接相連并影響總價(jià)的因素。住宅小區(qū)中每棟樓的位置、朝向、景觀等都存在差異，這些因素可以指定出一個(gè)系數(shù)。但是，均價(jià)不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值。但是，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 “起價(jià) ”則是根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況作特殊處理的價(jià)格，對(duì)此消費(fèi)者要特別小心。 1 名詞解釋 （ 1）、 起價(jià) VS 均價(jià) 起價(jià) ——一般來(lái)說(shuō)， “起價(jià) ”可認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)格。 高層的得房率比多層低，即購(gòu)買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。 成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的 1 倍，才能滿足通風(fēng)采光達(dá)到優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。但購(gòu)樓者要到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地多體驗(yàn)幾次，才能判別哪些單元風(fēng)只從側(cè)旁吹過(guò)而風(fēng)不入室。 同樣的間距，塔狀的樓房比長(zhǎng)條形板式的樓房好些，因前者較短，互相遮擋的情況比較輕微，因此通風(fēng)采光好些。如前排房屋的高度為 20 米，那么后排房屋距離 前排房屋要有 14 米才符合要求。 1 如何看清樓房間距 對(duì)購(gòu)樓者來(lái)說(shuō)，房屋間距要大些，居住得要舒適些。 1 土地的使用年限是如何確定的 凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 （ 9） 、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 （ 7） 、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 系指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （ 4） 、套內(nèi)使用面積 系指房屋戶內(nèi)全部供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 （ 2） 、整幢房屋建筑面積 系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m 以上（含2． 20m）的永久性建筑。 1 商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 商品房銷售面積到底是按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的呢？根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》的規(guī)定， 商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1） 、商品房的銷售面積 ——— 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。 這些指標(biāo)的計(jì)算關(guān)系是：建筑面積 =有效面積 +結(jié)構(gòu)面積。①用住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶??②用住戶的代際也就是輩份確定，可分為一代戶、二代戶?? ③用社會(huì)學(xué)的戶結(jié)構(gòu)分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）、主干戶（含兩代以上的核心戶）。這一組人可以是一個(gè)家庭的各個(gè)成員，也可以是不同家庭的成員，一般來(lái)說(shuō)，住戶的成員數(shù)量與家庭成員數(shù)量是一致的。 什么是住宅的戶型 要了解什么是住宅的戶型，首先應(yīng)知道什么是住戶。 ◆廚房 kitchen 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 ◆居住空間 habitable space 系指臥室、起居室 ◆臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。 “套型”按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。目前普遍采用計(jì)算機(jī)繪制的效果圖，其特點(diǎn)是透視 效果真實(shí)。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制出于某種需要和測(cè)繪計(jì)算上的困難，有些透視圖不一定嚴(yán)格按比例繪制，并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。 怎樣看住 宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖？ 住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示 一定的立體感。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購(gòu)房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置。住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的