【正文】 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 學(xué)習(xí) 資料 一、 住宅的基礎(chǔ)知識(shí)： 住宅、住宅小區(qū)的概念 住宅 住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小區(qū) 一般稱(chēng)“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)的住宅 什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？ 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、 如空心磚等。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5 層、 6層以下。 什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其 缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？ 這類(lèi)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較 按經(jīng)濟(jì)形態(tài)劃分的 9類(lèi)住宅 ★商品房 商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。它不同于長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅 。商品房的銷(xiāo)售由市場(chǎng)決定其價(jià)格。 ★經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。 ★微利房 微利房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通 商品房。 ★安居房 安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類(lèi)），是國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是 4 平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本 ,由政府補(bǔ)貼的非營(yíng)利性住房。 ★解困房 解困房，是指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩?hù)的困難而專(zhuān)門(mén)修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶(hù)和無(wú)房戶(hù)。 ★房改房 房改房，是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房。 ★集資房 是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單 位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出 資，政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。 ★平價(jià)房 是指以成本價(jià)加上 3%的管理費(fèi)作為銷(xiāo)售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。 ★小康住房 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì) 初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。 8 種按設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類(lèi)的住宅 什么是單元式住宅？ 單元式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶(hù)服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點(diǎn)：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶(hù)數(shù)較少，各戶(hù)自成一體。②戶(hù)內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶(hù)間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。 什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式 別墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用。 什么是花園式住宅？ 花園式住宅一般也稱(chēng)西式洋房或小洋樓，也稱(chēng)花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。 什么是躍 層式住宅？ 躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用 小樓梯連接。 優(yōu)點(diǎn)是：①每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好；②戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 什么是復(fù)式住宅？ 復(fù)式住宅一般是指每戶(hù)住宅在層高較高的一層 樓中增建一個(gè) 1． 2 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3． 3 米，而一般躍層式為 5． 6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2 米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。 什么是躍復(fù)式住宅？ 躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。其特點(diǎn)是其中一層層高在 米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書(shū)房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在 米之間，客廳為共享式。 什么是錯(cuò)層式住宅？ 錯(cuò)層式住宅 是戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶(hù)型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 什么是退臺(tái)式住宅？ 退臺(tái)式住宅又稱(chēng)為“臺(tái)階式”住宅其外型類(lèi)似于臺(tái)階。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為 上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國(guó)內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。 住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分 住宅按層數(shù)劃分如下： 低層住宅為一層至三層； 多層住宅為四層至七層； 高層住宅為八層以上。國(guó)際通行劃分為四類(lèi)： 第一類(lèi)：層數(shù) 816 層，房屋高度在 2550 米之間，通常稱(chēng)為小高層住宅； 第二類(lèi)：層數(shù) 1725 層，最高度達(dá) 75 米； 第三類(lèi)：層數(shù) 2640 層，最高達(dá) 100 米； 第四類(lèi)：層數(shù)在 40 層以上，高度超 過(guò) 100 米，稱(chēng)為超高層住宅；目前國(guó)內(nèi)極少有超高層的住宅。 什么是住宅的進(jìn)深、開(kāi)間 什么是住宅的進(jìn)深？ 住宅的進(jìn)深，在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間），確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可有效地節(jié)約用地。 什么是住宅的開(kāi)間？ 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)為開(kāi)間。與住宅的進(jìn)深一樣，住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上也有嚴(yán)格的規(guī)定。就我國(guó)目前大量建造的磚混住宅來(lái)講，住宅開(kāi)間一般不得超過(guò) 米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 什么是住宅的層高和凈高 住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱(chēng)為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在 。 如何看住宅建筑圖 怎樣看住宅建筑的平面圖？ 住宅建筑平面圖，是購(gòu)房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、樓梯、走道、門(mén)窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的空間位置的重要依據(jù)。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)或選擇住房時(shí)往往出現(xiàn)這種情況，即欲購(gòu)買(mǎi)的住房還沒(méi)竣工，甚至還沒(méi)有建造或已建造竣工，但不能前往查看，這時(shí)人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來(lái)了解住宅的基本情況。住宅建