【正文】 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 學習 資料 一、 住宅的基礎(chǔ)知識： 住宅、住宅小區(qū)的概念 住宅 住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小區(qū) 一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 按建筑結(jié)構(gòu)分類的住宅 什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？ 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、 如空心磚等。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5 層、 6層以下。 什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其 缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。 什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？ 這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較 按經(jīng)濟形態(tài)劃分的 9類住宅 ★商品房 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。它不同于長期以來在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅 。商品房的銷售由市場決定其價格。 ★經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟實用房。經(jīng)濟適用房包括安居房、解困房。 ★微利房 微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取微利的普通 商品房。 ★安居房 安居房是指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本 ,由政府補貼的非營利性住房。 ★解困房 解困房，是指在實施安居工程之前或未實施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。 ★房改房 房改房，是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準出售的住房。 ★集資房 是指改變住房建設(shè)由國家和單 位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出 資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。 ★平價房 是指以成本價加上 3%的管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。 ★小康住房 是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀 初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。 8 種按設(shè)計特點分類的住宅 什么是單元式住宅？ 單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。 什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式 別墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。 什么是花園式住宅？ 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 什么是躍 層式住宅？ 躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用 小樓梯連接。 優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 什么是復(fù)式住宅？ 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層 樓中增建一個 1． 2 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3． 3 米，而一般躍層式為 5． 6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2 米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。 什么是躍復(fù)式住宅？ 躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新。其特點是其中一層層高在 米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在 米之間，客廳為共享式。 什么是錯層式住宅？ 錯層式住宅 是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 什么是退臺式住宅？ 退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅其外型類似于臺階。特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為 上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。 住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分 住宅按層數(shù)劃分如下： 低層住宅為一層至三層； 多層住宅為四層至七層； 高層住宅為八層以上。國際通行劃分為四類： 第一類：層數(shù) 816 層，房屋高度在 2550 米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù) 1725 層，最高度達 75 米； 第三類：層數(shù) 2640 層，最高達 100 米； 第四類：層數(shù)在 40 層以上，高度超 過 100 米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。 什么是住宅的進深、開間 什么是住宅的進深？ 住宅的進深，在建筑上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。進深大的住宅可有效地節(jié)約用地。 什么是住宅的開間？ 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間。與住宅的進深一樣，住宅的開間在設(shè)計上也有嚴格的規(guī)定。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過 米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 什么是住宅的層高和凈高 住宅的高度計量除了用“米”，還可以用“層”來計算，每一層的高度在設(shè)計上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在 。 如何看住宅建筑圖 怎樣看住宅建筑的平面圖？ 住宅建筑平面圖，是購房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、樓梯、走道、門窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的空間位置的重要依據(jù)。人們在購買或選擇住房時往往出現(xiàn)這種情況，即欲購買的住房還沒竣工，甚至還沒有建造或已建造竣工，但不能前往查看，這時人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來了解住宅的基本情況。住宅建