【正文】 相關研究機構 查詢一些相關的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數(shù)等。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測， 丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市 規(guī)劃圖等方式。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形 。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 交通流量資料搜集 交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。由于土地位置所在地區(qū)的 自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區(qū)域特性，進 而影響不動產的價格。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有 一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地 主管部門。我國對土地利用方 面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農 業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣 （區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。這種資料搜 集方法在社會科學研究中常使用。 （一） 二手資料 二手資料又可分為內部二手資料和外部二手資料。 資料獲取途徑 房地產市場調查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當事人 （二）促成房地產交易行為的中間商 （三）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告 （四）熟悉房地產市場的人士 （五）同業(yè)間資料的交流 （六）準交易資料的收集 （七）向房地產租售經辦人員討教 （八）各類二手資料 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 基本資料搜集 資料可分為 一手資料 及 二手資料 兩類。由此可見資料的重要性。撰寫調查報告應做到： （ 1）客觀、真實、準確地反映調查成果； （ 2）報告內容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。根據(jù)調查目的的不同，可以采用探測性 調查、描述性調查、因果性調查來確定。也就是說，調查人員應明確 為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果 對于企業(yè)來說有什么作用。 確定調查目的 這是進行市場調查時應首先明確的問題。為了使市場調查工作順利進行，保證其質量，在進行市場 調查時，應按一定程序來進行。但是由于人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制 ，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。 1 . 按調查對象劃分 （ 1）全面普查 （ 2）重點調查 （ 3）隨機抽樣 （ 4）非隨機抽樣法。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 調查方法與條件 市場調查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分 ，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調 查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 （ 8） 房地產營銷渠道調查。 （ 6） 房地產價格調查。廣 義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中 所有階段加以研究。市場調查有廣義和狹義之分。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方 面的問題，在此一并說明。 應注意的事項 1.“兩書 ” 的交付時間為：商品房交付的時間； ； 1998年建設部頒布的 《 商品住宅實行住宅質量保證書和 住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 。 實施程序 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 兩書制度 房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供 《 住宅質量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 實施程序 ： **市拆遷管理辦公室 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房屋權屬證書的取得 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法 擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證 。 實施程序 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 施工許可證的取得 申領建設工程施工許可證，是在辦理 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 后，需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序， 該證是申辦開工的必備文件。 實施程序 五證兩書的取得 土地使用權證的取得概述 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證， 方可辦理取得土地使用權的手續(xù) 。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 對房地產項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調 研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征 地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產項目 經營程序。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產項目開發(fā)程序概述 房地產項目開發(fā) 是指在依法取得國有土地使用權的土地 上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后 50年代中期到 60年代中期 十年動亂期間 1978年后， “ 忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。 第三類，其他方式。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出 售新建房屋的方式。其中 ，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。而房屋是指土地上的居民住 房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等 房地產業(yè) 是指進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產 業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。 項目開發(fā)前期調研程序 項目立項程序 土地使用權取得的程序 項目規(guī)劃程序 征地拆遷程序 工程建設程序 房地產經營程序 房地產基礎知識 房地產基礎知識 建立管理服務機構與服務制度 建立房屋檔案 回訪住戶 及時解決住戶困難 物業(yè)管理 委托初步設計辦理合同 參與擴初設計會審 委托施工圖設計 房地產開發(fā)流程 施工放線 、 規(guī)劃部門驗線 組織設計勘查部門驗槽 組織樁基驗收 結構施工中隱蔽工程預驗 組織結構鑒定驗收 竣工工程預驗 組織工程竣工驗收 整理竣工資料歸檔 辦理工程決算 工程管理 商品房預售辦理 商品房價格報批 填報工程竣工單 、 辦理交接手續(xù) 商品房記帳入庫 商品房銷售 開具用戶通知單 項目財務成果考核 房屋銷售 售后服務 項目設想 年度計劃 可行性研究 申請項目報告 規(guī)劃方案 投資立項 填寫招標申請 發(fā)招標通知書 審核投標單位資質 招標文件報批 發(fā)招標文件 編制標底 開標 審核施工圖 三通一平 、 地上地下物處理 材料設備訂貨 辦理開工報告 (見后頁 ) 組織招標 簽訂施工合同 (見后頁 ) 組織施工單位進場 組織設計交底 審查施工圖紙 施工準備 向拆遷辦申報房屋拆遷計劃 拆遷辦下達拆遷批復 征求拆遷戶意見 發(fā)拆遷通知書 、 安置房源 委托初步設計 、 簽定規(guī)劃合同書 規(guī)劃局下達用地范圍和條件 參與規(guī)劃審定 規(guī)劃紅線與管理要求通知書 提出功能設計要求 對投標單位資質審查 發(fā)送招 、 邀標書及招標文件 評標決標 中標方案處理 規(guī)劃局劃定征用范圍圖 向市規(guī)劃局提出申請建設用地報告 規(guī)劃局批發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 向市土地局提出申請征地報告 土地局批準辦理征地手續(xù) 向地方政府辦理征地手續(xù) 解決有關問題 現(xiàn)場標樁征地范圍 清場安置預算報告 征地 地址勘查 設計招標 規(guī)劃設計方案選定 建筑設計 拆遷 辦理施工執(zhí)照 (見后頁 ) 編制小區(qū)開發(fā)組織設計 工程預算造價 前期工作 房地產基礎知識 施工執(zhí)照辦理 報總規(guī)劃和初設規(guī)劃 現(xiàn)場勘查 、 審查 、 報方案 確定規(guī)劃 、 報主管市長批準 下達規(guī)劃圖 ， 交規(guī)劃費 /m2 市規(guī)劃土地管理局：規(guī)劃處 市規(guī)劃土地管理局：土地處 申請用地 擬定征地方案 審批用地手續(xù)費 ～ /m2 劃撥土地 頒發(fā)土地使用證 市規(guī)劃土地管理局：管線處 報管線設計方案 現(xiàn)場勘查審查方案 發(fā)放管線施工執(zhí)照 填報建設項目登記表 、 發(fā)建設工程通知單 市建委基建管理處 市建企勞保費用統(tǒng)籌管理辦公室 繳納工程總造價 2％ 勞動保險費 市規(guī)劃土地管理局：審批處 報批件及批準的規(guī)劃圖 現(xiàn)場勘查 審查初設 、 提出修改意見 修改初設重復報批 發(fā)施工執(zhí)照審批表 各部門批準文件 下達測繪通知 、 配套費通 知 、 檔案保證 、 押金通知 市衛(wèi)生防疫站 同市消防支隊 報批件及初設圖紙 現(xiàn)場勘查 審查初設提出修改意見 修改設計 、 重新報批 填表蓋章 、 準予開工 市消防支隊 市房地局 報工程批件 、 原建筑物狀態(tài)表 現(xiàn)場勘查技術鑒定 、 交鑒定費 房屋拆除領導小組 報工程批件 、 原建筑物狀態(tài)表 現(xiàn)場勘查 批準拆除 市人防辦公室 審批手續(xù)同消防支隊按總建面 2％ 建地下人防室或按人防面積交 800元 /m2 報批件及初設圖紙 協(xié)商建設商業(yè)網點或 交 7％ 建面 28元 /m2 審查商業(yè)網點設計方案 批準設商業(yè)網點或交費 市商業(yè) 網點辦 繳納城市建設檔案保證 押金約工程造價 1％ 市基建檔案館 市教育委員會 繳納中小學教師住宅建設集資 、 提取住宅建設的 2％ 市煤氣集資辦公室 繳納煤氣集資費 （ 住宅 /m2） 繳納城市建設基礎設施配套費 （ 自有生活區(qū)甲類 300元 /m2， 乙類 200元 /m2， 一般建設區(qū) 50元/m2） 市建委配套辦公室 市建委墻改辦公室 繳納節(jié)能資金 （ /m2） 報施工執(zhí)照審批表 繳納施工牌照費 50元 發(fā)施工許可證和施工執(zhí)照 房地產業(yè)的概念 房地產 是土地、房屋財產的總稱。 房地產項目開發(fā)程序 是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序 。 使用率 板樓戶型的使用率平均達到 80%；最高可達90% 塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很