【正文】 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。居室是家庭的 “領(lǐng)地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。 別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 高度問題較容易受遮 擋 高度問題較不容易受遮擋 戶型靈活程度 低 高 塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理 。 ” 房地產(chǎn)業(yè)在我國是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨 著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展起到巨大的推動(dòng)作用。 實(shí)施程序 （一）項(xiàng)目報(bào)建 （二） **市建筑市場需辦理的手續(xù) （三）施工許可證的辦理 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房屋預(yù)售許可證的取得 我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng) 向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得 《 商品房預(yù) 售許可證 》 。 實(shí)施程序 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息 進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù) 測。 （ 9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料 、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào) 告。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 資料收集與運(yùn)用 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是 主觀臆測。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 土地使用資料搜集 各個(gè)國家對(duì)土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。交通流量因道路 形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用 目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在 道路現(xiàn)狀資料搜集 路是人走出來的。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集 （一）人口增長率 （二）職業(yè)或行業(yè)類別比例 （三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入 等都是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。至于 區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也無需作為競爭項(xiàng)目深入了解。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 交通流量資料運(yùn)用 交通流量大小對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位有極大的影響力。善于運(yùn)用運(yùn) 輸系統(tǒng)資料，使房產(chǎn)與交通脈絡(luò)結(jié)合，創(chuàng)造最高的附加價(jià)值。這種景氣或不景氣、 物價(jià)波動(dòng)或平穩(wěn)、政局變動(dòng)、政府政策等影響市場的因素，都不是 我們所能抗拒的。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類： 一是來人、來電分析；二是產(chǎn)品反應(yīng)分析 在來人、來電分析中，又可細(xì)分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分 析、用途分析、職業(yè)分析、購買動(dòng)機(jī)、媒體分析等七大項(xiàng)，這要根據(jù) 項(xiàng)目個(gè)案的性質(zhì)選擇重要的因素深入分析。 所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。同時(shí)依靠對(duì)市場的認(rèn)識(shí) 、準(zhǔn)確的市場定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低 。畢竟 “ 以人為本，創(chuàng)造美好生活 ” 是項(xiàng)目策劃的基本出發(fā)點(diǎn)。 （三）項(xiàng)目建設(shè)方案 主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策 認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。特別是需在申請(qǐng)銀行貸款的 項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告是銀行在接受貸款項(xiàng)目前進(jìn)行全面分 析、評(píng)估、確認(rèn)能否貸款的依據(jù)。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與組織 項(xiàng)目建設(shè)組織管理方式的論證；工程建設(shè)總工期及各 階段進(jìn)度安排。 （一）直接銷售 （二）由經(jīng)紀(jì)人銷售 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的銷售代理協(xié)議 根據(jù)國內(nèi)及國外房地產(chǎn)銷售代理的情況，房地產(chǎn)銷售代理協(xié)議主要有以下五種： （一）公開報(bào)價(jià) （二）獨(dú)家代理 （三）獨(dú)家銷售權(quán) （四）多重開價(jià) （五）凈開價(jià) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)經(jīng)銷過程 一個(gè)成功的房地產(chǎn)經(jīng)銷過程一般大致分為兩個(gè)部分，一是為使?jié)撛诘? 買者或租客了解房地產(chǎn)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)房地 產(chǎn)的銷售價(jià)格或租金及合同條件進(jìn)行談判。隨時(shí)準(zhǔn)備繼續(xù)面談，隨時(shí)準(zhǔn)備重新提 出成交。 （三） 核發(fā)預(yù)售許可證明 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到申請(qǐng) 30日內(nèi)給予答復(fù)，同意的核發(fā) 預(yù)售許可證明，不同意的說明理由。另外，對(duì)分期付款銷售的價(jià)格還可以定的稍高一些 ，使開發(fā)商得到更多的利益。 （五） 辦理使用權(quán)、所有權(quán)登記手續(xù) 購買人須在商品房交付使用之日起，（現(xiàn)售房為合同簽訂之日起） 90日內(nèi)，辦理土地使用 權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 發(fā)展商可根據(jù)所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)來選擇租售方法。 （ 4）委托助手法。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)的經(jīng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動(dòng)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進(jìn)行的好壞 直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的順利進(jìn)行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。 委托工程咨詢公司承擔(dān)。它以保證項(xiàng)目建設(shè)以最小的投資耗 費(fèi)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目技術(shù)在技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合 理和建設(shè)上可行的科學(xué)方法。 （六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 別墅項(xiàng)目的策劃分析 對(duì)別墅項(xiàng)目的策劃分析可從以下 6個(gè)方面進(jìn)行： 視野景觀是否宜人 建筑造型是否新穎 交通聯(lián)系是否便捷 服務(wù)設(shè)施應(yīng)高檔齊全 選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)是否合適 廣告宣傳力度是否到位 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 商業(yè)店鋪的策劃分析 對(duì)商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個(gè)方面進(jìn)行： 是否選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi) 是否有良好的店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì) 是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別 是否投資于專業(yè)化的商品店鋪 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 項(xiàng)目建議書的編制 項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長 遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、 市場預(yù)測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門 推薦的建設(shè)性材料。 從我們身邊典型的家庭分析起，一個(gè)簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩 、老人。第四代趨向具有智能型的保安、消防系 統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。全功能生活住宅并不是什么玄妙 的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。因此，如何運(yùn)用 銷售資料，以達(dá)到知已知彼的目的，是項(xiàng)目策劃人員不可或缺的 能力。依照 所在的地方來分，可以區(qū)分為設(shè)立于人潮稠密城市中心的都市中心型商 業(yè)圈和設(shè)立于都市郊外的郊區(qū)型商業(yè)圈。 運(yùn)輸系統(tǒng)資料運(yùn)用 在運(yùn)輸系統(tǒng)中，大眾運(yùn)輸系統(tǒng)所經(jīng)的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經(jīng)過已開發(fā) 地區(qū)、開發(fā)中地區(qū)及尚未開發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點(diǎn)。 租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 銷售資料搜集 一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集 在房地產(chǎn)市場中，交通運(yùn)輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品定位類型、 區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對(duì)交通運(yùn)輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問題的了解是一 個(gè)非常重要的內(nèi)容。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地 的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和 給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。一手資料系為特定目的而直 接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程 ，一下子是確定不下來的。 2． 按照調(diào)查方法劃分 （ 1）訪問法 （ 2）觀察法 （ 3）實(shí)驗(yàn)法 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就 越令人信服。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 （房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 ） （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 （ 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 （ 5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 《 住宅質(zhì)量保證書 》 用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的 保修責(zé)任， 《 住宅使用說明書 》 的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注 意事項(xiàng)。 項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 項(xiàng)目立項(xiàng)程序 土地使用權(quán)取得的程序 項(xiàng)目規(guī)劃程序 征地拆遷程序 工程建設(shè)程序 房地產(chǎn)經(jīng)營程序 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 項(xiàng)目立項(xiàng)概述 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政 府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過