【導(dǎo)讀】線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與。需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占。厚度計入使用面積。、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存。米的建筑總面積，其容積率為。是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅。深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。

　　

【正文】 稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點及建設(shè)的必要性和依據(jù)。 （三）項目建設(shè)方案 主要是指項目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和 功能分布。 （四）建設(shè)條件 指項目建設(shè)的各項內(nèi)容的進度和建設(shè)周期。 （五）初步建設(shè)計劃 指項目建設(shè)和各項內(nèi)容的進度安排和建設(shè)周期。 （六）項目建設(shè)后的經(jīng)濟效益和社會效益。 （七）項目建設(shè)投資概算及資金來源 指項目投資總額及主要建設(shè)的資金安排 情況，籌措資金的辦法和計劃。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 項目建設(shè)書的編制 （一） 主管部門的編制 建設(shè)單位提出項目建議后報主管部門，由主管部 門組織專門人員按有關(guān)要求編制項目建議書，其基本程序是：建 設(shè)單位提出的項目設(shè)想，所請主管部門編制項目建議書，主管部 門完成編制任務(wù)書報請有關(guān)部門審批。 （二） 建設(shè)單位編制 指由建設(shè)單位負責(zé)人指令本單位專來機構(gòu)編制項 目建議書。其程度是：專業(yè)機構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負責(zé)人決策 認可后由專業(yè)機構(gòu)編制建議書并報有關(guān)部門批準。 （三） 專業(yè)設(shè)計單位編制 建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計單位編 制建議書，專業(yè)設(shè)計單位完成建議書編制書后報有關(guān)部門審批。 這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項目。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 可性行研究報告的編制 項目可行性研究指對工程項目建設(shè)投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟分析、 論證的科學(xué)方法和合理的手段。它以保證項目建設(shè)以最小的投資耗 費取得最佳的經(jīng)濟效果，是實現(xiàn)項目技術(shù)在技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合 理和建設(shè)上可行的科學(xué)方法。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 可行性研究報告的撰寫 項目可行性研究的作用 可行性研究的主要作用有以下幾點： （一）可行性研究是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)， 決定一個項目是否應(yīng)該投資，主要依據(jù)項目可行性研究所用 的定性的定量的技術(shù)經(jīng)濟分析。因此，它是投資決策的主要 依據(jù)，只有決策后，才能編制設(shè)計任務(wù)書，才能產(chǎn)生項目決 策性的法人文件。 （二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請銀行貸款的 項目，可行性研究報告是銀行在接受貸款項目前進行全面分 析、評估、確認能否貸款的依據(jù)。 （三）可行性研究報告是工程項目建設(shè)前期準備的依據(jù)。包括進行 設(shè)計，設(shè)備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認等，都 依據(jù)可行性研究的結(jié)果。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 組織進行可行性研究的方法 在項目建設(shè)書被有關(guān)部門批準以后，建設(shè)單位即可著手組織對建 設(shè)項目進行可行性研究 . （一）選定項目研究委托單位 委托專業(yè)設(shè)計單位承擔(dān)。 委托工程咨詢公司承擔(dān)。 委托專業(yè)銀行承擔(dān)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 確定研究內(nèi)容 按照目前國家有關(guān)規(guī)定，民用建設(shè)項目可行性研究內(nèi)容如下： 總論 項目建設(shè)背景及其必要性 建設(shè)條件及項目選址 擬建項目選址規(guī)劃合理程度、建設(shè)區(qū)地理位置、地質(zhì) 、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案 ；費用估算，環(huán)境影響情況。 工程設(shè)計方案 擬建項目總體規(guī)劃方案，主體與單項工程布置方案；項目設(shè) 計的外部選型及使用功能合理程度；建設(shè)技術(shù)的保證程度。 項目實施計劃與組織 項目建設(shè)組織管理方式的論證；工程建設(shè)總工期及各 階段進度安排。 投資計劃與資金來源 項目建設(shè)總體投資概算及各階段、各單項投資概算； 建設(shè)總費用估算，資金來源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。 項目經(jīng)濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營、財務(wù)成本計算；社會效 益評價。 結(jié)論 在多項論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)的經(jīng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動的最后一個環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進行的好壞 直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)活動的順利進行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。因此， 認真研究房地產(chǎn)經(jīng)銷的方式方法就顯得十分重要。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷 房地產(chǎn)商品銷售的主要方式 現(xiàn)階段房地產(chǎn)商品的銷售主要有兩種方式，即 “ 直接銷售 ” 和 “ 經(jīng)紀人銷售 ” 。而通過經(jīng)紀人是發(fā)達的房地產(chǎn)市場條件下主要的房地產(chǎn)銷售形式。 （一）直接銷售 （二）由經(jīng)紀人銷售 房地產(chǎn)經(jīng)紀的銷售代理協(xié)議 根據(jù)國內(nèi)及國外房地產(chǎn)銷售代理的情況，房地產(chǎn)銷售代理協(xié)議主要有以下五種： （一）公開報價 （二）獨家代理 （三）獨家銷售權(quán) （四）多重開價 （五）凈開價 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)經(jīng)銷過程 一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)銷過程一般大致分為兩個部分，一是為使?jié)撛诘? 買者或租客了解房地產(chǎn)狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)房地 產(chǎn)的銷售價格或租金及合同條件進行談判。它由以下幾個階段組成： 尋找潛在投資者 尋找潛在投資者有多種方法： （ 1）廣告尋找法。 （ 2）市場咨詢法。 （ 3）連鎖介紹法。 （ 4）委托助手法。 顧問資格審查 接近顧客 面談 異議處理 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)成交應(yīng)注意以下幾點 ： （ 1）密切注視成交信號，成交信號是顧客的一種暗示。經(jīng)銷過程中顧 客一般不愿首先提出成交，經(jīng)銷員應(yīng)隨時捕捉顧客的成交信號， 立促其成交； （ 2）靈活機動，抓住機會，隨時促成交易。 （ 3）消除經(jīng)銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕， 不要等待顧客自動提出成交； （ 4）耐心謹慎對待顧客的拒絕。隨時準備繼續(xù)面談，隨時準備重新提 出成交。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)項目的租售方法 房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營費用 之后的余額。租售收益的高低與租售價格有關(guān)，與其選擇的租售方法 也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開發(fā)項目租 售收益提高；反之，不當?shù)淖馐鄯椒▽档头康禺a(chǎn)開發(fā)項目的租售 收益。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 發(fā)展商可根據(jù)所開發(fā)物業(yè)的特點來選擇租售方法。下面介紹幾種常見的銷售方法。 一、異地銷售 二、預(yù)售 我國有關(guān)商品房的預(yù)售規(guī)定如下： （一）預(yù)售商品房的條件 （ 1）全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)交付，已有土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程建設(shè)總投 資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； （ 4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 （二） 辦理預(yù)售登記須提交的文件 （ 1）上述（ 1）至（ 3）的證明材料； （ 2）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； （ 3）工程施工合同； （ 4）預(yù)售商品房分層平面圖； （ 5）商品房預(yù)售方案。 （三） 核發(fā)預(yù)售許可證明 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到申請 30日內(nèi)給予答復(fù)，同意的核發(fā) 預(yù)售許可證明，不同意的說明理由。 預(yù)售時包括中介人（經(jīng)紀人），向預(yù)購人出示這一證明。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 （四） 預(yù)售合同 當事人雙方簽訂預(yù)售合同，該合同須到當?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門和土地 管理部門備案。 預(yù)售合同應(yīng)包括：商品房建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求 、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。 （五） 辦理使用權(quán)、所有權(quán)登記手續(xù) 購買人須在商品房交付使用之日起，（現(xiàn)售房為合同簽訂之日起） 90日內(nèi)，辦理土地使用 權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 分期付款銷售 分期付款銷售是常見的房地產(chǎn)銷售方法，通常分為個人分期付款銷售 和個人住房抵押貸款銷售。個人分期付款銷售的方法是由購房者與房 地產(chǎn)發(fā)展商達成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對象是有穩(wěn)定的 、較高收入的、信用較好的個人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司； 個人住房抵押貸款的方法是個人在購買房屋的同時向銀行申請以房屋 作抵押貸款購房，購房以后，購房者只與銀行有貸款關(guān)系，按抵押貸 款合同分期償還貸款本息。 采用這種方法，房地產(chǎn)發(fā)展商可以較快的得到部分建設(shè)資金，其余房 款又有一定利息。另外，對分期付款銷售的價格還可以定的稍高一些 ，使開發(fā)商得到更多的利益。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 Thank you !