【正文】 開(kāi)發(fā)程序 是指進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序 。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類(lèi)： 第一類(lèi)，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出 售新建房屋的方式。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào) 研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征 地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)程序。 實(shí)施程序 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 兩書(shū)制度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 和 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 。廣 義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買(mǎi)者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中 所有階段加以研究。 1 . 按調(diào)查對(duì)象劃分 （ 1）全面普查 （ 2）重點(diǎn)調(diào)查 （ 3）隨機(jī)抽樣 （ 4）非隨機(jī)抽樣法。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確 為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查要解決哪些問(wèn)題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。 資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當(dāng)事人 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商 （三）房地產(chǎn)公司公開(kāi)推出的各種銷(xiāo)售或出租廣告 （四）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士 （五）同業(yè)間資料的交流 （六）準(zhǔn)交易資料的收集 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教 （八）各類(lèi)二手資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 基本資料搜集 資料可分為 一手資料 及 二手資料 兩類(lèi)。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有 一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地 主管部門(mén)。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)， 丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市 規(guī)劃圖等方式。有資料表明， 影響預(yù)售市場(chǎng)、現(xiàn)房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)景氣狀況的主要因素有： 金融政策 土地價(jià)格 預(yù)售市場(chǎng)銷(xiāo)售率、家庭收入、流動(dòng)資金多少 經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率 房屋價(jià)格 由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣的最重 要因素。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 租金資料搜集 租金根據(jù)房屋種類(lèi)、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。因此，基地內(nèi)外的生態(tài)、景觀、排水、地 質(zhì)及環(huán)境影響評(píng)估等資料都對(duì)項(xiàng)目定位有舉足輕重的影響。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 商業(yè)圈資料運(yùn)用 商業(yè)圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 銷(xiāo)售資料運(yùn)用 任何一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略，絕對(duì)不可能無(wú)往而不勝、放諸四海而皆準(zhǔn)，但 “ 知已知彼，百戰(zhàn)百勝 ” 卻是商場(chǎng)成功的不二法寶。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)述 生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開(kāi)始，因?yàn)槿说囊? 生絕大多數(shù)是在屋檐下度過(guò)的。第三代則要求高級(jí)會(huì)所、購(gòu)物、娛樂(lè)、康樂(lè)、文化 飲食等等都能通過(guò)物業(yè)提供。但 體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造一個(gè)美好的、令人舒心的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商 的共識(shí)。 是否在經(jīng)營(yíng)方面有吸引長(zhǎng)期客戶(hù)的措施。 （五）初步建設(shè)計(jì)劃 指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 可性行研究報(bào)告的編制 項(xiàng)目可行性研究指對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、 論證的科學(xué)方法和合理的手段。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 組織進(jìn)行可行性研究的方法 在項(xiàng)目建設(shè)書(shū)被有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建 設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究 . （一）選定項(xiàng)目研究委托單位 委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。 結(jié)論 在多項(xiàng)論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。 （ 3）連鎖介紹法。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租 售收益提高；反之，不當(dāng)?shù)淖馐鄯椒▽?huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售 收益。 預(yù)售合同應(yīng)包括：商品房建筑面積、使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求 、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 Thank you ! 。 預(yù)售時(shí)包括中介人（經(jīng)紀(jì)人），向預(yù)購(gòu)人出示這一證明。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷(xiāo)售收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 之后的余額。它由以下幾個(gè)階段組成： 尋找潛在投資者 尋找潛在投資者有多種方法： （ 1）廣告尋找法。 投資計(jì)劃與資金來(lái)源 項(xiàng)目建設(shè)總體投資概算及各階段、各單項(xiàng)投資概算； 建設(shè)總費(fèi)用估算，資金來(lái)源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。 （三）可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備的依據(jù)。 （三） 專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位編制 建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位編 制建議書(shū)，專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書(shū)編制書(shū)后報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和 功能分布。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 賓館項(xiàng)目的策劃分析 對(duì)賓館項(xiàng)目的策劃分析，可從以下 4個(gè)方面進(jìn)行： 是否選擇交通要道附近。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買(mǎi)家定位顯得優(yōu)為重要。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風(fēng)避雨就能住。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 我們可搜集到許多銷(xiāo)售資料，但能全部用于產(chǎn)品定位時(shí)參考的并不多，反 映出資料的價(jià)值不在于豐富，而在于運(yùn)用得當(dāng)。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)的互動(dòng) 關(guān)系會(huì)特別明顯，例如下列各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到特定數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)景氣 即會(huì)翻升或熱絡(luò)，其中以經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率在 10%以下景氣的變化尤其明 顯。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 公共設(shè)施資料運(yùn)用 公共設(shè)施建設(shè)在城市開(kāi)發(fā)中扮演相當(dāng)重要的角色，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及 市場(chǎng)的影響依公共設(shè)施類(lèi)別及特性而不同，所以在產(chǎn)品定位的過(guò)程中 ，需要注意基地附近的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類(lèi)型 的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類(lèi)型的 產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施有學(xué)校、公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、車(chē)站、廣場(chǎng) 等。在運(yùn)用交通流量資 料時(shí)須注意下列事項(xiàng)。 項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案狀況及動(dòng)態(tài)，這是不動(dòng) 產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。 公共設(shè)施資料搜集 公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過(guò)程中是非常重要的，其多少及完善與否直接 影響不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形 。我國(guó)對(duì)土地利用方 面的規(guī)劃主要有：國(guó)土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng) 業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、市級(jí)土地利用、縣 （區(qū)）級(jí)土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地總體規(guī)劃。由此可見(jiàn)資料的重要性。 確定調(diào)查目的 這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 調(diào)查方法與條件 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分 ，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類(lèi)是按調(diào) 查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。 實(shí)施程序 ： **市拆遷管理辦公室 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 房屋權(quán)屬證書(shū)的取得 我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋所有人依法 擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證 。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開(kāi)發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地 上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。其中 ，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 使用率 板樓戶(hù)型的使用率平均達(dá)到 80%；最高可達(dá)90% 塔樓戶(hù)型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率 使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。 別墅 板樓 塔樓 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層 、 小高層 、 多層 傳統(tǒng) 蝶塔 、 小戶(hù)型 公寓 、 普通住宅 、 經(jīng)濟(jì)適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn) 。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 躍層式住宅 這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是：住戶(hù)占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。住宅開(kāi)間一般不超過(guò) ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 。