新聯(lián)康地產(chǎn)定價說明培訓(xùn)課程課件地產(chǎn)價格(存儲版)
【正文】 以投資客為主，客戶關(guān)心的是投資回報率，故平立面差價需控制不要太大； ? 出租投資性個案，高樓層的租金差別不大，故在定該產(chǎn)品的立面差價時高樓層之間更應(yīng)控制差價 ? 對面積較大的戶型應(yīng)控制總價； ? 對個別有優(yōu)勢的樓層或戶型可做微調(diào) 由于產(chǎn)品類型的不同，我們將產(chǎn)品分成以下幾種進(jìn)行分析 不同產(chǎn)品定價時所需注意的部分 5 本資料來自 55 金融海悅 房型及位置圖 本資料來自 56 金融海悅定價說明 一、定價方案 ? 作為投資型項目，客戶對投資回報的考慮多余景觀、朝向、樓層，所以總體原則為差價控制較少。海悅在強銷期基本上每二到三天就要調(diào)價一次，并進(jìn)行集中去化 。 本資料來自 53 得失總結(jié) 客源定位比較準(zhǔn)確。（有花園）， 35樓約 240 m178。故在定價時需結(jié)合推案順序，最先推盤和位置相對較差的組團(tuán)定價最低 本資料來自 34 單元定價 單元定價是根據(jù)每一單元在該組團(tuán)中所處的位置優(yōu)劣而綜合考慮所定制的。 ? 推案時間判斷準(zhǔn)確 C幢綜合位置最好，理應(yīng)最后推出。 復(fù)式 1層 4戶 B棟 140150m178。 ? 同時還要敏感總價的差價，如產(chǎn)品面積大，也需適當(dāng)控制立面差價 本資料來自 10 立面差價（同一位置的樓層差價） 差價 3 多層 ? 基本在 8％以內(nèi) ? 一般情況下三、四樓價格最高，頂樓最低 ? 頂層送閣樓則差價會大些且該戶型系數(shù)一般最高 ? 頂層為復(fù)式則定價時需考慮的因素 ? 底樓帶大花園則價格需適當(dāng)做高 本資料來自 11 立面差價（同一位置的樓層差價） 差價 3 制定閣樓系數(shù)的考慮因素： ? 先制定頂樓因得的樓層系數(shù)（一般為立面中最低） ? 加上室內(nèi)可利用面積 (搭建后高度在 )的加價 ? 加上露臺面積的加價 ? 考慮適當(dāng)減去客戶自行承擔(dān)的搭建樓板的成本 ? 則價格需適當(dāng)做高 本資料來自 12 立面差價（同一位置的樓層差價） 差價 3 底樓帶大花園則定價時考慮的因素有： ? 考慮當(dāng)?shù)鼐用駥υ擃惍a(chǎn)品的接受度。在市場一般的情況下針對房型較差且量體又多的戶型我們除了制定相應(yīng)的價格外還需配以樣板房 ? 就上海的目前市場上普遍流行的南北通風(fēng)的板式結(jié)構(gòu)來看，已無需多考慮朝向的因素。在市場一般的情況下針對房型較差且量體又多的戶型我們除了制定相應(yīng)的價格外還需配以樣板房 景觀 除了小區(qū)內(nèi)的景點外，周邊的環(huán)境，建筑等也在我們要考慮的范圍內(nèi) 本資料來自 5 位置 位置是最影響價格的因素，而噪音、灰塵、采光、景觀等又是決定位置好壞的因素 影響價格的因素 2 日照日照也是影響客戶購買的一大關(guān)鍵，針對日照有影響的樓宇我們在選擇推案時間時要考慮到的條件有 房型 房型好壞是客戶購買的關(guān)鍵。我們最好能夠在項目施工前就對推案順序有一定的計劃，這樣就可以請發(fā)展商按推案順序的先后進(jìn)行建筑施工，會更有利于現(xiàn)場的銷售與發(fā)展商的資金安排 風(fēng)水 是高價房和別墅要考慮的一個因素 本資料來自 8 位置 位置是最影響價格的因素，而噪音、灰塵、采光、景觀等又是決定位置好壞的因素 ?立面差價（同一位置的樓層差價） ? 平面差價與棟棟差價 差價 3 本資料來自 9 立面差價（同一位置的樓層差價） 差價 3 高層 ? 30層左右的高層一般在 20％左右（投資性產(chǎn)品如酒店式公寓會更低）； ? 特殊情況如面對世紀(jì)公園，黃浦江等差價會更大； ? 樓層越高，系數(shù)越高，一般情況下低樓層的差價會大些； ? 頂樓如果是復(fù)式而且送露臺則價格最高。 ? 如果小區(qū)產(chǎn)品設(shè)計單一，同一次推出的產(chǎn)品在房型上有重復(fù)，則可考慮從位置及單價上做出區(qū)分，讓大家各取所需 推案順序 4 本資料來自 16 由于產(chǎn)品類型的不同，我們將產(chǎn)品分成以下幾種進(jìn)行分析 不同產(chǎn)品定價時所需注意的部分 5 ? 獨棟、雙拼別墅 ? 疊加別墅 ? 單身、酒店式公
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