【文章內容簡介】 件。 實施程序 （一）項目報建 （二） **市建筑市場需辦理的手續(xù) （三）施工許可證的辦理 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房屋預售許可證的取得 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當 向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得 《 商品房預 售許可證 》 。 實施程序 ： **市拆遷管理辦公室 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房屋權屬證書的取得 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法 擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證 。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。 實施程序 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 兩書制度 房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供 《 住宅質量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 《 住宅質量保證書 》 用于明確開發(fā)商應承擔的 保修責任， 《 住宅使用說明書 》 的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注 意事項。 應注意的事項 1.“兩書 ” 的交付時間為：商品房交付的時間； ； 1998年建設部頒布的 《 商品住宅實行住宅質量保證書和 住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 與市政設施的接駁 房地產開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來 水公司、供電公司、熱 電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽， 起草協議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有 關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方 面的問題，在此一并說明。 實施程序 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 7. 道路挖掘審批手續(xù) 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產市場調查的內容 房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息 進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預 測。市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消 費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。廣 義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中 所有階段加以研究。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產開發(fā)項目的市場調研 房地產市場調查的主要內容 （房地產市場環(huán)境調查 ） （ 1）政治法律環(huán)境調查 （ 2）經濟環(huán)境調查 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調查 （ 4） 房地產市場需求和消費行為調查 （ 5） 房地產產品調查。 （ 6） 房地產價格調查。 （ 7） 房地產促銷調查。 （ 8） 房地產營銷渠道調查。 （ 9） 房地產市場競爭情況調查。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 調查方法與條件 市場調查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分 ，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調 查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面 簡要分析每一種調查方法特征。 1 . 按調查對象劃分 （ 1）全面普查 （ 2）重點調查 （ 3）隨機抽樣 （ 4）非隨機抽樣法。 2． 按照調查方法劃分 （ 1）訪問法 （ 2）觀察法 （ 3）實驗法 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 調查規(guī)模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模越大，結果也就 越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制 ，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。 1．樣本的數量 2．樣本涵蓋面的廣度 3．問題涵蓋面的廣度 4．調查的深度 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 市場調查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法又多 種多樣。為了使市場調查工作順利進行，保證其質量，在進行市場 調查時，應按一定程序來進行。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調研目的、收集信息資料 、初步調查、調查設計、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報 告。 確定調查目的 這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查 就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調查人員應明確 為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果 對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調查目的要有一個過程 ，一下子是確定不下來的。根據調查目的的不同，可以采用探測性 調查、描述性調查、因果性調查來確定。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 撰寫和提交調查報告 撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環(huán)。撰寫調查報告應做到： （ 1）客觀、真實、準確地反映調查成果； （ 2）報告內容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 資料收集與運用 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是 主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位 、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗 ，所以更需要依據正確、有效的資料。 資料獲取途徑 房地產市場調查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當事人 （二）促成房地產交易行為的中間商 （三）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告 （四）熟悉房地產市場的人士 （五）同業(yè)間資料的交流 （六）準交易資料的收集 （七）向房地產租售經辦人員討教 （八）各類二手資料 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 基本資料搜集 資料可分為 一手資料 及 二手資料 兩類。一手資料系為特定目的而直 接收集的資料，二手資料則為公司內部或外部現成的資料。 （一） 二手資料 二手資料又可分為內部二手資料和外部二手資料。 1．內部二手資料 2．外部二手資料 （ 1）官方資料 （ 2）學術單位 （ 3）產業(yè)資料 （二） 一手資料 一手資料的搜集是依據特定目的，遵循完整的研究設計及調查設計， 并通過調查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜 集方法在社會科學研究中常使用。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 土地使用資料搜集 各個國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國對土地利用方 面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農 業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣 （區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。目前我國已出臺的土地利用 方面的法規(guī)政策主要有： 《 土地管理法 》 、 《 城市規(guī)劃法 》 、 《 建筑 法 》 、 《 城市房地產管理法 》 等。根據以上法規(guī)依據，每塊土地都有 一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地 主管部門。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 項目基地現狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地 的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和 給排水狀況、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的 自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區(qū)域特性，進 而影響不動產的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌 握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況 。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 交通流量資料搜集 交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。交通流量因道路 形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用 目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關系存在 道路現狀資料搜集 路是人走出來的。因此常有現狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形 。道路的性質往往影響了沿路不動產的發(fā)展，因此項目策劃人員需注意 基地附近及對外道路的現狀。道路現狀資料搜集的方法包括現場目測， 丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市 規(guī)劃圖等方式。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 運輸系統(tǒng)資料搜集 在房地產市場中，交通運輸狀況關系到產品的價格、產品定位類型、 區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運輸系統(tǒng)相關建設問題的了解是一 個非常重要的內容。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。 （一）交通運輸系統(tǒng)的現狀。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與 道路系統(tǒng)，分述如下： 鐵路系統(tǒng) 道路系統(tǒng) （二）交通運輸規(guī)劃 在交通運輸規(guī)劃資料取得過程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳 圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、 公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關研究機構 查詢一些相關的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數等。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 人文社會經濟資料搜集 （一）人口增長率 （二）職業(yè)或行業(yè)類別比例 （三）產業(yè)結構 除了以上幾項因素外，區(qū)域內人口的年齡、教育程度、家庭收入 等都是進行不動產項目定位時可供參考的資料。 公共設施資料搜集 公共設施建設在城市發(fā)展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接 影響不動產的品質及價格。 房地產基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產市場景氣資料搜集 房地產市場的景氣衡量標準界定在交易量上是較客觀的。有資料表明， 影響預售市場、現房市場、土地市場景氣狀況的主要因素有：