【文章內(nèi)容簡介】 件。 實施程序 （一）項目報建 （二） **市建筑市場需辦理的手續(xù) （三）施工許可證的辦理 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 房屋預售許可證的取得 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當 向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得 《 商品房預 售許可證 》 。 實施程序 ： **市拆遷管理辦公室 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 房屋權屬證書的取得 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法 擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證 。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。 實施程序 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供 《 住宅質量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 《 住宅質量保證書 》 用于明確開發(fā)商應承擔的 保修責任， 《 住宅使用說明書 》 的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注 意事項。 應注意的事項 1.“兩書 ” 的交付時間為：商品房交付的時間； ； 1998年建設部頒布的 《 商品住宅實行住宅質量保證書和 住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 與市政設施的接駁 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來 水公司、供電公司、熱 電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽， 起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有 關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方 面的問題，在此一并說明。 實施程序 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 7. 道路挖掘審批手續(xù) 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息 進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預 測。市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消 費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。廣 義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中 所有階段加以研究。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 （房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 ） （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 （ 2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 （ 5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 （ 6） 房地產(chǎn)價格調(diào)查。 （ 7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 （ 8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 （ 9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 調(diào)查方法與條件 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分 ，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào) 查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面 簡要分析每一種調(diào)查方法特征。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查 （ 2）重點調(diào)查 （ 3）隨機抽樣 （ 4）非隨機抽樣法。 2． 按照調(diào)查方法劃分 （ 1）訪問法 （ 2）觀察法 （ 3）實驗法 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 調(diào)查規(guī)模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結果也就 越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術條件的限制 ，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 1．樣本的數(shù)量 2．樣本涵蓋面的廣度 3．問題涵蓋面的廣度 4．調(diào)查的深度 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多 種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質量，在進行市場 調(diào)查時，應按一定程序來進行。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料 、初步調(diào)查、調(diào)查設計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報 告。 確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查 就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應明確 為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關調(diào)查結果 對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程 ，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性 調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。撰寫調(diào)查報告應做到： （ 1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果； （ 2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 資料收集與運用 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是 主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位 、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗 ，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當事人 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士 （五）同業(yè)間資料的交流 （六）準交易資料的收集 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教 （八）各類二手資料 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 基本資料搜集 資料可分為 一手資料 及 二手資料 兩類。一手資料系為特定目的而直 接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。 （一） 二手資料 二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。 1．內(nèi)部二手資料 2．外部二手資料 （ 1）官方資料 （ 2）學術單位 （ 3）產(chǎn)業(yè)資料 （二） 一手資料 一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設計及調(diào)查設計， 并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜 集方法在社會科學研究中常使用。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 土地使用資料搜集 各個國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國對土地利用方 面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng) 業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣 （區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。目前我國已出臺的土地利用 方面的法規(guī)政策主要有： 《 土地管理法 》 、 《 城市規(guī)劃法 》 、 《 建筑 法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有 一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地 主管部門。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 項目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地 的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和 給排水狀況、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的 自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構成區(qū)域特性，進 而影響不動產(chǎn)的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌 握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況 。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 交通流量資料搜集 交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。交通流量因道路 形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用 目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關系存在 道路現(xiàn)狀資料搜集 路是人走出來的。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形 。道路的性質往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展，因此項目策劃人員需注意 基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測， 丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市 規(guī)劃圖等方式。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 運輸系統(tǒng)資料搜集 在房地產(chǎn)市場中，交通運輸狀況關系到產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品定位類型、 區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運輸系統(tǒng)相關建設問題的了解是一 個非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。 （一）交通運輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與 道路系統(tǒng)，分述如下： 鐵路系統(tǒng) 道路系統(tǒng) （二）交通運輸規(guī)劃 在交通運輸規(guī)劃資料取得過程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳 圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、 公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關研究機構 查詢一些相關的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數(shù)等。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 人文社會經(jīng)濟資料搜集 （一）人口增長率 （二）職業(yè)或行業(yè)類別比例 （三）產(chǎn)業(yè)結構 除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入 等都是進行不動產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。 公共設施資料搜集 公共設施建設在城市發(fā)展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接 影響不動產(chǎn)的品質及價格。 房地產(chǎn)基礎知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)市場景氣資料搜集 房地產(chǎn)市場的景氣衡量標準界定在交易量上是較客觀的。有資料表明， 影響預售市場、現(xiàn)房市場、土地市場景氣狀況的主要因素有：