房地產(chǎn)金融-地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓講義-文庫吧在線文庫
【正文】 一、房地產(chǎn)金融的概念 “金融”在英文中為“ finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動內(nèi)容。 二、房地產(chǎn)金融的作用及特點 (一 )房地產(chǎn)金融的作用 我國房地產(chǎn)金融的作用主要有三個方面： (1)為房地產(chǎn)消費及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供有效的資金支持； (2)國家通過房地產(chǎn)金融政策，實施對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控； (3)通過發(fā)展房地產(chǎn)金融，引導城市居民的消費觀念和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進住房的商品化和私有化。 房地產(chǎn)金融制度的模式 以證券融資為主導（美國式）； 以社會福利基金融資為主導，如新加坡的公積金制度； 以儲蓄融資為主導（歐洲大陸國家）； 以財政融資為主導，以日本為代表； 第二節(jié) 住房公積金 住房公積金是指國家機關(guān)及事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等單位，為在職職工繳存的及在職職工個人繳存的長期住房儲蓄金，屬于職工個人所有。 (二 )住居公積金的繳存 職工住房公積金的個人月繳存額，為其本人上一年度月平均工資乘以職工個人繳存比例，單位月繳存額為職工本人上一年度平均月工資乘以單位繳存比例。貸款資金由公積金提供。這是北京住房公積金管理中心醞釀了一年之后于昨天正式對外公布的。 房地產(chǎn)抵押貸款是擔保貸款的一種 。按揭即指此類抵押貸款。 逆向年金抵押貸款 (reverse annuity mortgage， RAM) ：按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。 住房儲蓄貸款 及還款 。 （ 美國的房地產(chǎn)抵押貸款違約率為 1． 6％ 左右 ， 中國香港為 ％ ） 。 流動性風險 金融機構(gòu)為借款人提供長期抵押貸款后 ，需要相當長的時間才能夠收回貸款 ， 大大降低了這部分資產(chǎn)的流動性 。 房地產(chǎn)信托業(yè)務目前主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托，二是不動產(chǎn)信托 ,三是按揭資產(chǎn)信托。 融資證券化相當于通過發(fā)行證券的方式向資金提供者直接融通企事業(yè)所需資金；資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但預期未來能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過適當?shù)陌才?，轉(zhuǎn)化成為能夠在金融市場上出售和流通的證券的這一過程 。 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券品種 抵押轉(zhuǎn)手證券 (mortgage passthrough securities或 mortgage backed securities MPT) ； 抵押擔保債券 (mortgage— backed bonds，MBB) ； 抵押擔保傳遞支付債券 (mortgage paythrough bonds) ； 擔保抵押債券 (collateralized mortgage obligation， CMO) ； P/O和 I/O債券 ； 金融 01級“讀寫議”作業(yè) 一篇與“房地產(chǎn)經(jīng)營”課程有關(guān)的小論文或調(diào)查報告， 2023字以上，可電郵，最遲考試時交。 博迪《投資學精要》） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化運作方式 房地產(chǎn)抵押貸款證券化運作方式有三個環(huán)節(jié)：①進行抵押貸款資產(chǎn)組合，形成抵押貸款組群；②以抵押貸款組群為擔保，發(fā)行抵押貸款證券；③收取抵押貸款的本息，扣除服務費和擔保費等成本后，剩余部分交給抵押貸款證券的投資者。直接投資方式類似于股權(quán)投資，信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權(quán)，受益人的收益相當于股權(quán)的分紅，視項目經(jīng)營的效果好壞而定，風險略大于貸款方式。信托是一種財產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，它以財產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式。 利率可調(diào)整抵押貸款可以防范利率風險 ， 但如果隨著利率提高 ， 借款人的收入沒有相應地提高的話 ， 違約的可能性就會增加 。 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。是借款人在貸款期限內(nèi)將貸款的本金和利息之和
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