【正文】 ，可以實(shí)現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 　 實(shí)例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds? Ｉ nc.）是喬治亞州的一個(gè)著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂(lè)、摩托羅拉、西門(mén)子、 IBM、戴爾電腦等著名跨國(guó)公司。例：天津峰匯廣場(chǎng) ? 天津峰匯廣場(chǎng) 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長(zhǎng)期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國(guó)際信托投資公司通過(guò)發(fā)行 “ 法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到 30%的要求。 例：香蜜湖 例：今典集團(tuán) 蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托 ? 北京國(guó)投針對(duì)蘋(píng)果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資。 財(cái)產(chǎn)信托? 財(cái)產(chǎn)信托融資的一般運(yùn)作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。個(gè)人理財(cái)可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長(zhǎng)期來(lái)看，一個(gè)微小的變化，在后來(lái)可能帶來(lái)很大的變化。但是，從另一個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時(shí)，我國(guó)的資本市場(chǎng)孕育著巨大的投資機(jī)會(huì)和某些歷史性的機(jī)遇。 ? 越是新興市場(chǎng)、不透明的市場(chǎng)，賺錢(qián)的機(jī)會(huì)越多，理論上說(shuō)，在美國(guó)金融用途不多，在中國(guó)用途才大。北京國(guó)投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。 ? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。間接債務(wù)融資模式 ? 間接債務(wù)融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過(guò)發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。 債務(wù)融資? 債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資，或通過(guò)購(gòu)房者向信托投資公司貸款買(mǎi)房從而間接實(shí)現(xiàn)融資。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 重慶國(guó)際信托投資有限公司（重慶國(guó)信）通過(guò)發(fā)“ 景龍國(guó)際公寓項(xiàng)目股權(quán)投資信托 ” ，募集 8000萬(wàn)元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國(guó)信名義采取股權(quán)投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，信托計(jì)劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設(shè)投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的股東）采取股權(quán)溢價(jià) 9%收購(gòu)方式歸還信托資金及收益，銀基擔(dān)保有限公司對(duì)該收購(gòu)款項(xiàng)提供全額連帶擔(dān)保。根據(jù)資金信托所募集資金運(yùn)用方式的不同，又可以進(jìn)一步細(xì)分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。顧名思義，此類ＲＥＩＴ不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。 ? 根據(jù)資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類：１．權(quán)益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。另一方面，在中國(guó)成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的 “ 房地產(chǎn)投資基金 ” 。即通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資，它是一個(gè)與證券投資基金相對(duì)等的概念。 實(shí)行 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)的社會(huì)效應(yīng)? 多年來(lái)我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率過(guò)高而消費(fèi)率較低，特別是中年人源源不斷地把錢(qián)存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。所以有人稱這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長(zhǎng)短。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷售或拍賣(mài)。其中利息付給銀行，本金則交給保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行。 ” 民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) 組合還款法? 這樣一來(lái)，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。個(gè)人業(yè)務(wù)：民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué)? 在國(guó)內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨(dú)秀，令競(jìng)爭(zhēng)者望塵莫及，其它銀行幾乎無(wú)法跟著 “ 復(fù)制 ” 。可以預(yù)測(cè)，在全國(guó)商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動(dòng)貨幣流通量和貸款量的增加。 存量房與房地產(chǎn)金融? 資金密集的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有金融屬性，特別是存量房這一塊。? 一般來(lái)說(shuō)，銀行負(fù)責(zé)將借款者的還款在扣除銀行管理費(fèi)和其他費(fèi)用（包括工本費(fèi)、公證費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、稅等）后，轉(zhuǎn)讓給特別機(jī)構(gòu)，特別機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)按時(shí)返還證券投資者的本金和利息，并支付各機(jī)構(gòu)的費(fèi)用（如保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)級(jí)費(fèi)等），余下的則是特別機(jī)構(gòu)的收益。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我國(guó)資產(chǎn)證券化的運(yùn)作領(lǐng)域　　 銀行不良資產(chǎn)證券化。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點(diǎn)介紹 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)：資產(chǎn)證券化? 金融： 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 公司業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)信托? 政策： 存量房與房地產(chǎn)金融? 個(gè)人業(yè)務(wù)：民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) 壽險(xiǎn)抵押貸款 反向抵押貸款保險(xiǎn)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 資產(chǎn)證券化 (Assetbacked ? 深交所的研究報(bào)告顯示：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，大約 70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持。 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預(yù)測(cè)? 中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)持續(xù)了將近 20年較高速度的增長(zhǎng)，今后，至少還能有 20年連續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程。? 2023年 12月底，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 ，同比增長(zhǎng) % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的增長(zhǎng)個(gè)人住房抵押信貸的增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源 (億元 )年份 2023 2023 2023 三年合計(jì) 所占比例國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金 %國(guó)內(nèi)貸款 %債券 %利用外資 %自籌資金 %其他資金 3670. 56 %資金來(lái)源總額 100%房地產(chǎn)貸款及其占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例年份 1998 1999 2023 2023 2023個(gè)人住房抵押貸款余額 4261358337755988253房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額26802972328142046616房地產(chǎn)貸款余額310643306658980214869金融機(jī)構(gòu)貸款余額865249373499371112314139803占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例 (%)92 310.64居民存款的結(jié)構(gòu)負(fù)利率下居民存款增速持續(xù)下滑? 2023年 12月末，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額為 ，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動(dòng)的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。內(nèi)訓(xùn)資料 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)金融創(chuàng)新? 房地產(chǎn)金融的含義和特點(diǎn)? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場(chǎng)發(fā)展的需要? 房地