【正文】 新增的居民財富，運用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國經(jīng)濟下一步的命運。所有蘋果社區(qū)的購房人只要通過了北國投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個人貸款風(fēng)險評估機構(gòu)的評估，均可獲得蘋果社區(qū)消費信托提供的短期信托按揭貸款，購房人在申請?zhí)O果消費信托短期按揭貸款時必須同意其所購房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的購房款，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項目的收益，在收益比較高的項目里，這種做法很不合算。其中，Ｗ ellsＣapital是一個大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；而Ｗ ells Ａ et Ｍ anagement主要充當(dāng)基金管理公司的角色。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。這種壽險服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟嫸`法違紀(jì)不再有經(jīng)濟上的必要。雖然是按 9年計算，但只要李先生不死，保險公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開展財產(chǎn)保險及信用保證保險以外，保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款。存量房與房地產(chǎn)金融? 在啟動房地產(chǎn)證券化的同時，為廣大投資者開辟了新的投資領(lǐng)域。美國 2023年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達到了 ％（其中，獨戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨戶住宅抵押貸款 2023年 6月末在美國全國性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達到了 25％。到目前為止，發(fā)達國家已被證券化的資產(chǎn)包括：抵押、擔(dān)保貸款；信用卡、轉(zhuǎn)帳卡、設(shè)備租賃、貿(mào)易應(yīng)收帳款；航空機票收入、收費公路及其他公共設(shè)施收入等各種有固定收入的貸款；商業(yè)房地產(chǎn)、汽車、以及工商企業(yè)等各商業(yè)貸款。如果保守些算，從 2023年起，按 10％到 12％的速度來預(yù)測， 10年以后到 2023年，中國的銀行貸款總額將達到 40萬億元，房地產(chǎn)貸款能夠占銀行貸款的 35％，個人消費貸款占到 35％到 40％，房地產(chǎn)貸款將在今后 10年增長10倍，顯然房地產(chǎn)貸款需要有一個大發(fā)展，前景頗為樂觀。 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 2023年，銀行的 15萬億元信貸中房地產(chǎn)的開發(fā)貸款、個人住房貸款等占了 1／ 5左右。從內(nèi)容上看，它包括購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等活動中的各種資金融通活動。非金融性公司存款增加 ，財政存款增加 564億元。 ? 政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 目前，國際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種： 　　一是美國模式，也稱表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu) (SPV)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售； 　　二是德國模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負債表中； 　　三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型。此后，大量新建的經(jīng)濟適用房、商品房進入市場，到 2023年，私有住房的持有率已達 26％。 民生房貸獨門絕學(xué) 組合還款法? 例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時間不長，有了女朋友之后，面臨買房子結(jié)婚的問題，兩個人的月收入加起來可能在 5000元左右，而其每個月的正常開支為 2023元。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司 。 ? ② 最初幾年，看起來經(jīng)理人的 “ 業(yè)績 ” 表現(xiàn)不明顯。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益。經(jīng)營性權(quán)益融資? 經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。? 間接債務(wù)融資是指購房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國信 3000萬元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。 經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機會 與國外相比，我國的金融市場尚不發(fā)達，金融工具較少、市場缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運營的發(fā)展。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。 ? 　　早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權(quán)益型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。 ? 　　在美國，一般的房地產(chǎn)基金管理公司也同時發(fā)起設(shè)立開放式房地產(chǎn)投資基金、有限合伙制房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金進行捆綁式運作，形成美國房地產(chǎn)基金合力運作的 “ 三駕馬車 ” 。全面推行 反向抵押貸款 的壽險服務(wù)，使得為養(yǎng)老進行儲蓄不再成為必要 。這種貸款適合即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男 60歲、女 55歲）。按照這種方式，客戶的全部貸款被劃分成幾個不同償還階段，根據(jù)客戶在不同階段的收入狀況差異，每個階段償還的本金數(shù)額也不相同。存量房與房地產(chǎn)金融? 一個 健全的房地產(chǎn)市場自有率和出租率應(yīng)有合理分配，即使在發(fā)達的美國、德國，住房的自有比例也只有 70％和 40％。　　如果發(fā)生抵押貸款借款者還款逾期甚至違約的情況，首先由保險公司承擔(dān)其承諾的部分或全部損失，最終可以依法處置抵押物以獲得補償，如果還不夠償還證券本息，其損失只能投資者自已承擔(dān)。Securities，ABS)是指將一組流動性較差的 (金融 )資產(chǎn)進行一系列的組合，使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。前 20年的投資主要集中于基礎(chǔ)工業(yè)方面，而今后 20年，基礎(chǔ)工業(yè)和與改善生活品質(zhì)、居民消費有關(guān)的投資將并重發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持? 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通存量房銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購置土地? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 據(jù)統(tǒng)計，在 2023～ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有 %來源于國內(nèi)銀行貸款，有 ％來源于主要是定金和預(yù)付款的其他資金來源。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預(yù)測? 中國總體經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)持續(xù)了將近 20年較高速度的增長，今后，至少還能有 20年連續(xù)經(jīng)濟增長過程。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹 ? 宏觀經(jīng)濟：資產(chǎn)證券化? 金融： 房