【正文】 新增的居民財(cái)富，運(yùn)用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來(lái)？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一步的命運(yùn)。所有蘋(píng)果社區(qū)的購(gòu)房人只要通過(guò)了北國(guó)投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門(mén)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，均可獲得蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托提供的短期信托按揭貸款，購(gòu)房人在申請(qǐng)?zhí)O果消費(fèi)信托短期按揭貸款時(shí)必須同意其所購(gòu)房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動(dòng)轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的購(gòu)房款，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴(kuò)股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，在收益比較高的項(xiàng)目里，這種做法很不合算。其中，Ｗ ellsＣapital是一個(gè)大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問(wèn)公司的角色；而Ｗ ells Ａ et Ｍ anagement主要充當(dāng)基金管理公司的角色。通過(guò)集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。這種壽險(xiǎn)服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟?jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要。雖然是按 9年計(jì)算，但只要李先生不死，保險(xiǎn)公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開(kāi)展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開(kāi)辦壽險(xiǎn)抵押貸款。存量房與房地產(chǎn)金融? 在啟動(dòng)房地產(chǎn)證券化的同時(shí)，為廣大投資者開(kāi)辟了新的投資領(lǐng)域。美國(guó) 2023年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達(dá)到了 ％（其中，獨(dú)戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨(dú)戶住宅抵押貸款 2023年 6月末在美國(guó)全國(guó)性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達(dá)到了 25％。到目前為止，發(fā)達(dá)國(guó)家已被證券化的資產(chǎn)包括：抵押、擔(dān)保貸款；信用卡、轉(zhuǎn)帳卡、設(shè)備租賃、貿(mào)易應(yīng)收帳款；航空機(jī)票收入、收費(fèi)公路及其他公共設(shè)施收入等各種有固定收入的貸款；商業(yè)房地產(chǎn)、汽車(chē)、以及工商企業(yè)等各商業(yè)貸款。如果保守些算，從 2023年起，按 10％到 12％的速度來(lái)預(yù)測(cè)， 10年以后到 2023年，中國(guó)的銀行貸款總額將達(dá)到 40萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款能夠占銀行貸款的 35％，個(gè)人消費(fèi)貸款占到 35％到 40％，房地產(chǎn)貸款將在今后 10年增長(zhǎng)10倍，顯然房地產(chǎn)貸款需要有一個(gè)大發(fā)展，前景頗為樂(lè)觀。 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 2023年，銀行的 15萬(wàn)億元信貸中房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等占了 1／ 5左右。從內(nèi)容上看，它包括購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等活動(dòng)中的各種資金融通活動(dòng)。非金融性公司存款增加 ，財(cái)政存款增加 564億元。 ? 政府方面很清楚，沒(méi)有房地產(chǎn)金融，在中國(guó)目前的市場(chǎng)情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 目前，國(guó)際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種： 　　一是美國(guó)模式，也稱表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu) (SPV)，用以收購(gòu)銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售； 　　二是德國(guó)模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中； 　　三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型。此后，大量新建的經(jīng)濟(jì)適用房、商品房進(jìn)入市場(chǎng)，到 2023年，私有住房的持有率已達(dá) 26％。 民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) 組合還款法? 例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時(shí)間不長(zhǎng)，有了女朋友之后，面臨買(mǎi)房子結(jié)婚的問(wèn)題，兩個(gè)人的月收入加起來(lái)可能在 5000元左右，而其每個(gè)月的正常開(kāi)支為 2023元。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司 。 ? ② 最初幾年，看起來(lái)經(jīng)理人的 “ 業(yè)績(jī) ” 表現(xiàn)不明顯。所謂私募基金，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。投資者的收益不僅來(lái)源于租金收入，還來(lái)源于房地產(chǎn)的增值收益。經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資? 經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來(lái)源。? 間接債務(wù)融資是指購(gòu)房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買(mǎi)房從而間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國(guó)信 3000萬(wàn)元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機(jī)會(huì) 與國(guó)外相比，我國(guó)的金融市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，金融工具較少、市場(chǎng)缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購(gòu)房者。例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。 ? 　　早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權(quán)益型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。 ? 　　在美國(guó)，一般的房地產(chǎn)基金管理公司也同時(shí)發(fā)起設(shè)立開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金、有限合伙制房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行捆綁式運(yùn)作，形成美國(guó)房地產(chǎn)基金合力運(yùn)作的 “ 三駕馬車(chē) ” 。全面推行 反向抵押貸款 的壽險(xiǎn)服務(wù)，使得為養(yǎng)老進(jìn)行儲(chǔ)蓄不再成為必要 。這種貸款適合即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男 60歲、女 55歲）。按照這種方式，客戶的全部貸款被劃分成幾個(gè)不同償還階段，根據(jù)客戶在不同階段的收入狀況差異，每個(gè)階段償還的本金數(shù)額也不相同。存量房與房地產(chǎn)金融? 一個(gè) 健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)自有率和出租率應(yīng)有合理分配，即使在發(fā)達(dá)的美國(guó)、德國(guó)，住房的自有比例也只有 70％和 40％?！　∪绻l(fā)生抵押貸款借款者還款逾期甚至違約的情況，首先由保險(xiǎn)公司承擔(dān)其承諾的部分或全部損失，最終可以依法處置抵押物以獲得補(bǔ)償，如果還不夠償還證券本息，其損失只能投資者自已承擔(dān)。Securities，ABS)是指將一組流動(dòng)性較差的 (金融 )資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合，使該組資產(chǎn)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對(duì)穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌?chǎng)上流動(dòng)、信用等級(jí)較高的債券型證券的技術(shù)和過(guò)程。前 20年的投資主要集中于基礎(chǔ)工業(yè)方面，而今后 20年，基礎(chǔ)工業(yè)和與改善生活品質(zhì)、居民消費(fèi)有關(guān)的投資將并重發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持? 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通存量房銷(xiāo)售房屋建設(shè)房屋開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置土地? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2023～ 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，平均有 %來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款，有 ％來(lái)源于主要是定金和預(yù)付款的其他資金來(lái)源。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動(dòng)的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預(yù)測(cè)? 中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)持續(xù)了將近 20年較高速度的增長(zhǎng)，今后，至少還能有 20年連續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點(diǎn)介紹 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)：資產(chǎn)證券化? 金融： 房