【正文】 ： 　　一是美國模式，也稱表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu) (SPV)，用以收購銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售； 　　二是德國模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中； 　　三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型。具體來說，資產(chǎn)證券化就是發(fā)起人把其持有的各種流動(dòng)性較差的資產(chǎn)，分類整理為一批批資產(chǎn)組合出售給特設(shè)載體 (SPV)，再由特設(shè)載體把買下的金融資產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)支持證券 (ABS)，收回購買資金。 ? 政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)在我國消費(fèi)貸款占整個(gè)金融銀行業(yè)貸款比重約為 15％左右。非金融性公司存款增加 ，財(cái)政存款增加 564億元。 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 商業(yè)銀行向購房者提供個(gè)人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個(gè)方面。從內(nèi)容上看，它包括購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等活動(dòng)中的各種資金融通活動(dòng)。房地產(chǎn)金融的特殊性，可以歸納為以下幾點(diǎn)：? 房地產(chǎn)貸款金額大，償還期長 。 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 2023年，銀行的 15萬億元信貸中房地產(chǎn)的開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等占了 1／ 5左右。全年人民幣貸款增加 ，從部門分類看：居民戶貸款增加 5925億元，其中，居民戶消費(fèi)性貸款增加4327億元，在消費(fèi)性貸款中短期貸款增加 173億元，中長期貸款增加 4154億元；居民戶經(jīng)營性貸款增加1598億元，在居民戶經(jīng)營性貸款中短期貸款增加1399億元，中長期貸款增加 199億元。如果保守些算，從 2023年起，按 10％到 12％的速度來預(yù)測(cè)， 10年以后到 2023年，中國的銀行貸款總額將達(dá)到 40萬億元，房地產(chǎn)貸款能夠占銀行貸款的 35％，個(gè)人消費(fèi)貸款占到 35％到 40％，房地產(chǎn)貸款將在今后 10年增長10倍，顯然房地產(chǎn)貸款需要有一個(gè)大發(fā)展，前景頗為樂觀。國內(nèi)金融市場還將提供一些利率衍生產(chǎn)品，幫助消費(fèi)者對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。到目前為止，發(fā)達(dá)國家已被證券化的資產(chǎn)包括：抵押、擔(dān)保貸款；信用卡、轉(zhuǎn)帳卡、設(shè)備租賃、貿(mào)易應(yīng)收帳款；航空機(jī)票收入、收費(fèi)公路及其他公共設(shè)施收入等各種有固定收入的貸款；商業(yè)房地產(chǎn)、汽車、以及工商企業(yè)等各商業(yè)貸款。 ? 基本做法是，特別機(jī)構(gòu)按一定標(biāo)準(zhǔn)（如貸款期、還款方式、信用等級(jí)等）向各個(gè)銀行購買其所持有的抵押貸款，組成 “抵押貸款庫 ”（只是一種分類以示區(qū)別而已），并通過一定的信用提升手段（如保險(xiǎn)、擔(dān)保和保證金等）達(dá)到需要的信用級(jí)別，特別機(jī)構(gòu)通過分析和定價(jià)。美國 2023年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達(dá)到了 ％（其中，獨(dú)戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨(dú)戶住宅抵押貸款 2023年 6月末在美國全國性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達(dá)到了 25％。在過去市場經(jīng)濟(jì)處于 “ 淡化” 狀況時(shí)，由于極少流動(dòng)，它實(shí)際上是一筆數(shù)額巨大的 “ 死錢 ” 。存量房與房地產(chǎn)金融? 在啟動(dòng)房地產(chǎn)證券化的同時(shí)，為廣大投資者開辟了新的投資領(lǐng)域。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法? 如果采用民生銀行的 “ 組合還款法 ” ，他們就可以避免這個(gè)兩難境地，既不影響生活質(zhì)量，又可以買下理想的房子。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開辦壽險(xiǎn)抵押貸款。 ? 這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國已相當(dāng)成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國也被稱為 反向抵押貸款 。雖然是按 9年計(jì)算，但只要李先生不死，保險(xiǎn)公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。實(shí)行了 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)就使得壽險(xiǎn)公司把保險(xiǎn)業(yè)同房屋的長期經(jīng)營結(jié)合起來，進(jìn)入一個(gè)空間廣闊而且贏利豐厚的經(jīng)營領(lǐng)域。這種壽險(xiǎn)服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟?jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要。 ? 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費(fèi)型基金，匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；第四種，在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。其中，Ｗ ellsＣapital是一個(gè)大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；而Ｗ ells Ａ et Ｍ anagement主要充當(dāng)基金管理公司的角色。 例：天津峰匯廣場? 由于資金信托計(jì)劃中規(guī)定， “ 如果信托計(jì)劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，能確保本信托計(jì)劃受益人的年收益率達(dá)到 7%，則北京國投可將信托計(jì)劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，本信托計(jì)劃即告終止 ” ，以及 “ 如果依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)信托計(jì)劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)能單獨(dú)或與其他資產(chǎn)一起上市，在能確保本信托計(jì)劃受益人的年收益率達(dá)到 7%的前提下，北京國投可將信托計(jì)劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)單獨(dú)或與其他資產(chǎn)一起上市，本信托計(jì)劃即告終 ” ，事實(shí)上保證了峰匯廣場開發(fā)商的年資金成本不超過 7％。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴(kuò)股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，在收益比較高的項(xiàng)目里，這種做法很不合算。 水榭花都項(xiàng)目集合資金信托 ，募集 金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款，貸款期限 2年，貸款利率為中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于每季度第三個(gè)月的第 20日支付貸款利息。所有蘋果社區(qū)的購房人只要通過了北國投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，均可獲得蘋果社區(qū)消費(fèi)信托提供的短期信托按揭貸款，購房人在申請(qǐng)?zhí)O果消費(fèi)信托短期按揭貸款時(shí)必須同意其所購房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動(dòng)轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的購房款，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。新增的居民財(cái)富，運(yùn)用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國經(jīng)濟(jì)下一步的命運(yùn)。 中國企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個(gè)時(shí)候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行? 永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)不要放棄? Never， Never， Never give up，? 夢(mèng)想終有一天會(huì)實(shí)現(xiàn)? Dream will surely es true!演講完畢，謝謝觀看！