【正文】 MBS泛指由房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)，將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群 (mortagag pool)，或者是由政府相應(yīng)機(jī)構(gòu)，購(gòu)買抵押貸款者的抵押貸款資產(chǎn)后重組成抵押貸款組群，以這個(gè)抵押貸款組群產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 (抵押貸款的本息收入 )為基礎(chǔ)發(fā)行的各種證券（以債券為主）。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 ， 使得這部分資產(chǎn)能夠在證券市場(chǎng)上公開(kāi)出售 ， 降低了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。 房地產(chǎn)抵押貸款的主要品種 (續(xù) ) 個(gè)人購(gòu)房組合貸款 。這種全新的方式大幅度地提高了借款人還款的靈活性。 個(gè)人繳存部分由單位從工資中代扣，然后與單位繳存部分一起匯繳到住房公積金專戶內(nèi)。 房地產(chǎn)具有位置固定 、 耐耗 、 價(jià)值高 、 可保值等特性 ， 對(duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)講具有很高的安全可靠性 。 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式（經(jīng)營(yíng)性） 銀行貸款 —信譽(yù)貸款、保證貸款、房地產(chǎn)抵押貸款； 證券融資 —房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托（ REIT’ s）； 房地產(chǎn)信托 —房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資； 租賃融資（出售回租）； 項(xiàng)目融資； 居民（非經(jīng)營(yíng)性企業(yè)）投資房地產(chǎn)融資方式 公積金貸款； 銀行或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的抵押貸款； 組合貸款； 住房?jī)?chǔ)蓄貸款 ； 無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是居民，房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的主要融資方式是抵押貸款。 負(fù)責(zé)住房公積金的管理運(yùn)作。 公積金動(dòng)態(tài)： 北京：公積金貸款推出自由還款方式 從 2023年 1月 1日起，一種全新的住房公積金還款方式誕生 ———自由還款方式，借款人在不低于最低還款額度情況下，可以自由選擇每個(gè)月還多少錢。是商業(yè)銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購(gòu)房抵押貸款。 不完全等額的分級(jí)還款方式 。 “傾斜效應(yīng) ”(tilt effect) 逐年遞增償還抵押貸款 GPM和利率可調(diào)整抵押貸款都基本解決了這一問(wèn)題 。 房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品 第五節(jié) 房地產(chǎn)證券化 證券化 (Securitization)可分為融資證券化（ Financing Securitization）和資產(chǎn)證券化（ Asset Securitization）兩大類。 美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化具體模式 直接出售給投資者 ； 通過(guò)中介商或交易商出售給投資者但要負(fù)擔(dān)中介費(fèi) ； 由政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì) GNMA(Ginnie Mae)擔(dān)保 下證券交易商發(fā)行出售抵押轉(zhuǎn)手證券給投資者。 信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系，這三個(gè)當(dāng)事人在一項(xiàng)信托行為中，缺一不可。 mm NPP ?mmt RtPPI ???? )]1([ tmt IPPI ?? 本金等額還款利息與本金關(guān)系圖 時(shí)間 mN利息 本金 月還款額線 mP 四、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，而臨著違約風(fēng)險(xiǎn) (default risk)、利率風(fēng)險(xiǎn) (interest rate risk)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) (purchasing power risk)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) (liquidity risk)。 住房?jī)?chǔ)蓄貸款。 是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保 。 住房公積金的提?。ɡm(xù)） 職工購(gòu)買、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需資金，提取本人住房公積金帳戶中儲(chǔ)存余額尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公積金帳戶中的儲(chǔ)存余額，但需征得被提取人的書(shū)面同意。 國(guó)家通過(guò)房地產(chǎn)金融政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給居民的住房消費(fèi)以政策性優(yōu)惠和支持。 房地產(chǎn)金融的類型 按照融資途徑，房地產(chǎn)金融可以分為房地產(chǎn)直接