房地產(chǎn)跨部門協(xié)同系列——快速開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 活 2023/2/10 8 項(xiàng)目開盤前主要節(jié)點(diǎn)時(shí)間介紹 龍吳路項(xiàng)目從拿地 —— 取得預(yù)售許可證實(shí)現(xiàn)銷售周期為 359天 2023 ? 拿地時(shí)間 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時(shí)間 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得時(shí)間 ? 樣板段（售樓處）開工時(shí)間 ? 建筑工程施工許可證取得時(shí)間 ? 商品房 預(yù)售 許可證取得時(shí)間， 83天 75天 57天 2天 52天 → → → 2023 2023 2023 2023 2023 91天 2023 ? 取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 9 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 審圖 132 用地規(guī)劃證 57 78 35 19 7 方案設(shè)計(jì) 土地權(quán)證 方案批復(fù) 工程規(guī)劃許可證 施工證 擴(kuò)初批復(fù) 2 26 定位 樣板段提前實(shí)施（單體達(dá)到預(yù)售條件） 預(yù)售證 開盤 項(xiàng)目開盤前主要節(jié)點(diǎn)開發(fā)周期分析 土地中標(biāo) 204 145 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 10 項(xiàng)目開盤前主要節(jié)點(diǎn)開發(fā)周期分析 ?方案設(shè)計(jì)時(shí)間 132天，時(shí)間偏長(zhǎng) ?用地規(guī)劃許可證與土地權(quán)證辦理順序與上海其它區(qū)不同 ?工程規(guī)劃許可證與施工許可證同步辦理，基本同時(shí)取得（相隔 2天） ?方案批復(fù)前已開始全部樁基工程、圍護(hù)工程及樣板區(qū) 5號(hào)樓基礎(chǔ)工程施工 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 11 項(xiàng)目快速開發(fā)的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn) 第二部分 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 12 快速招標(biāo)采購(gòu) 本項(xiàng)目總工期 2023年 4月 1日土方開挖，樣板區(qū)竣工計(jì)劃日期 2023年 9月21日開放，按三級(jí)計(jì)劃， 2023年 7月底之前完成涉及樣板區(qū)工程的 27項(xiàng)分包工程、配套工程、檢測(cè)工程招標(biāo)，據(jù)此招標(biāo)前期的工作準(zhǔn)備較充分，工程、設(shè)計(jì)、配套及成本通力合作，按時(shí)交付本部門應(yīng)提供的招標(biāo)所需資料。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 三、甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)作業(yè)指引 為確保樣板區(qū)的進(jìn)度，對(duì)數(shù)量較少及總價(jià)較低的部分材料，如落水管、潛水泵、貯藏室門、精裝修墻地磚等材料未完成書面核價(jià)情況下（已達(dá)成口頭共識(shí)），及時(shí)安排總分包采購(gòu)。 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 21 計(jì)劃管理 ——現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) —過(guò)程評(píng)估及每日會(huì)議 過(guò)程評(píng)估 每日會(huì)議紀(jì)要 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 22 計(jì)劃管理 ——現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) ——界面管理 ? 按總包合同及景觀綠化合同，樣板區(qū)地下車庫(kù)頂板至絕對(duì)標(biāo)高 總包負(fù)責(zé) ,絕對(duì)標(biāo)高 ,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)道路及交叉施工的實(shí)際情況，項(xiàng)目部協(xié)調(diào)填土由總包一次到位，景觀綠化單位向總包支付一定費(fèi)用，此措施縮短關(guān)鍵工期 3天。 2）在高溫天氣，出勤率及工作效率下降情況下，或農(nóng)忙季節(jié)，總分包不惜代價(jià)，及時(shí)高價(jià)聯(lián)系關(guān)系勞務(wù)隊(duì)伍支持。 ?對(duì)于項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作等也提前開展，順利取得評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)。 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 41 報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理 ?這次預(yù)售工作遇到了上海市整體樓市限價(jià)的政策，“內(nèi)環(huán)以內(nèi)、三萬(wàn)元單價(jià)以上、別墅等需報(bào)市局審批”（其實(shí)就是延后開盤）。 根據(jù)上海市民防條例及上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法等有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目屬于民防結(jié)建范圍，應(yīng)結(jié)合修建民防工程。 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 47 實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)的幾點(diǎn)建議 第四部分 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 48 產(chǎn)品力、成本與開發(fā)進(jìn)度的平衡 ?產(chǎn)品力、成本與開發(fā)進(jìn)度的平衡 產(chǎn)品的定位需要大量時(shí)間，如強(qiáng)調(diào)開發(fā)進(jìn)度，方案設(shè)計(jì)需要加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，往往在未取得上一階段的政府職能部門征詢意見就全面開展下一階段的設(shè)計(jì)工作，如出現(xiàn)政府部門的重大征詢意見，則設(shè)計(jì)會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，加大工作量，影響到整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)度。 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 45 ?設(shè)計(jì)變化應(yīng)適當(dāng)減少 樣板區(qū) 5號(hào)樓外立面線條、景觀綠化、底層公共部位精裝修施工過(guò)程中存在較大變化、北側(cè)大小樓梯細(xì)部構(gòu)造遲遲不能確定均對(duì)進(jìn)度產(chǎn)生了不利的影響，如何在持續(xù)改進(jìn)與加快進(jìn)度之間取得平衡是一個(gè)大難題。 ?目前公司的三級(jí)計(jì)劃已較為完善，再根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提前進(jìn)行協(xié)調(diào)及溝通，同時(shí)在項(xiàng)目總及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，相信“旭輝朗香苑”項(xiàng)目將會(huì)取得更好的成績(jī)。 ?房屋面積預(yù)測(cè)工作對(duì)于我司項(xiàng)目抵押是必要的，因此該項(xiàng)工作必須要及早開展。 5）采用挑架與二次搭設(shè)趕工措施：為確保 5號(hào)樓主體與地下車庫(kù)同步施工， 5號(hào)樓西側(cè)二層設(shè)懸挑架，待西面室外管線施工完畢后，二次搭腳手架，同時(shí)景觀綠化單位施工景觀小路，二次架拆除后施工綠化。 為確保樣板房精裝修與總包室內(nèi)粉刷同步施工，增加 3層樣板房頂板水泥基防水涂料。如總分包未完成當(dāng)天工作，必須安排晚上加班，否則將面臨處罰，使各方不惜代價(jià)搶工（如景觀綠化單位 9月 18日晚 50人通宵加班，當(dāng)天基本完成景觀綠化施工；樣板房軟裝單位 9月 19晚亦通宵加班）。 用心構(gòu)筑美好生活 2023/2/10 17 快速開發(fā)中的資源整合（項(xiàng)目供方管理） ?龍吳路項(xiàng)目主要的供方 序號(hào) 分項(xiàng)工程名稱 供方單位名稱 備注
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