房地產(chǎn)開發(fā)用地概論-文庫吧在線文庫
【正文】 屬變更等。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。 ◆ 積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險 風(fēng)險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險， 只不過風(fēng)險有大有小而已。 （ 5）劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)、或者其他原因而停止使用土地的，或根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無償收回土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓 出讓金 土地使用權(quán)出讓金的本質(zhì)，是土地所有者（國家）憑借土地所有權(quán)取得的土地的經(jīng)濟利益。 ? 程序 – 發(fā)布拍賣公告 – 拍賣 – 簽約、領(lǐng)取土地使用證書 土地使用權(quán)出讓合同 ? 合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同 ? 合同的主要條款 ◆總則 ◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途； ◆土地費用及支付； ◆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押：主要指明受讓方進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押應(yīng)遵循的原則和程序。②未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的；③司法和行政機關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；④依法收回土地使用權(quán)的；⑤權(quán)屬有爭議的。 （ 2）要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟 補償。 （ 5）依法征地的原則：建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。 國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 。如由于急需用地必須鏟除時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按不同作物的實際產(chǎn)量、不同生長期，給予相應(yīng)補償。耕地占用稅，一般可由當?shù)刎斦C關(guān)委托當?shù)赝恋毓芾聿块T在辦理征地手續(xù)過程中負責代收或督促繳納。土地管理部門從征地總費用中提取征地管理費的比率，按不同地區(qū)的具體情況分別確定，一般為 1%～ 2%。 （ 4）因不可抗力或者政府及有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 ? （ 3）已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積 1/3，或投資額不足總投資額 25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。 （ 8） 征地管理費。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當恢復(fù)土地的原狀，及時歸還。 ? （ 4） 青苗補償費。 安置補助費是指國家征用農(nóng)地時，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補助費用，包括勞動力安置費和生活補助費。 ? （ 2）征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)。一切征用和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。 ? 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。此時政府對地價較易控制，靈活性大。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價 。特點：無償無限期 劃撥土地范圍 （ 1）國家機關(guān)用地和軍事用地 （ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地 （ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 （ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 土地劃撥 劃撥土地的管理 （ 1）劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報有批準權(quán)的人民政府審批。交通方便、優(yōu)勢互補。 國內(nèi)：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內(nèi)，是比較好的投資地段。 ? 開發(fā)用地的使用權(quán) – 根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定： ? 對開發(fā)用地，國
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