【正文】 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。（6）房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。（5） 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪+/0米以上計(jì)算。（3） 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。（二） 建筑面積的測(cè)算原則一般規(guī)定：（1） 房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（即公攤面積）為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的辦法。所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應(yīng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采用合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)條款予以說明。格式條款使當(dāng)事人訂立合同的過程得以簡化，提高交易效率。目前，由于商品房內(nèi)部認(rèn)購引起不少的法律糾紛，國家也采取了相關(guān)的政策對(duì)內(nèi)部認(rèn)購的銷售形式進(jìn)行限制和管理。然而，由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。（五）內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購”方式銷售商品房。兩書：是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。（四）“五證兩書”購房者在購房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。（12） 違約責(zé)任。（10） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。（8） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。（6） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。（4） 商品房價(jià)款的確定方式及決價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。（2） 商品房基本狀況。商品房買賣合同：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。（5） 供火、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。（3） 已通過竣工驗(yàn)收。（1） 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。（三） 商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。也就是說，以前常見的“炒樓花”行為被全國禁止了。預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓：2005年4月30日，為了抑制房價(jià)，國家七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。（2） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房預(yù)售條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健７康禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國家壟斷的市場(chǎng)。三、商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí)（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。中空玻璃：中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。（七） 建筑配套與建筑材料會(huì)所：所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施，會(huì)所具備的軟硬件條件如下：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)子、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱讀室等其他服務(wù)設(shè)施。開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項(xiàng)目。10000）。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積247。建筑密度：所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積這10000平方米，建筑總面積為18000平方米，（18000247。其計(jì)算公式為：建筑容積率=總建筑面積247。特別提示：對(duì)于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。（六） 住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅繎?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。（5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。（3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。不計(jì)算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積有哪些？（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。勒腳：指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。住宅的層高和凈高：住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，食物中毒進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，從而使得有效使用面積縮?。煌瑫r(shí)由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ10087）規(guī)定，住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。而且，因?yàn)檫M(jìn)深大、戶數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。此外，塔樓有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：（1） 均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。（4） 居高望遠(yuǎn)，視野開闊。（3） 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。（2） 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。同樣，塔樓也有四大優(yōu)勢(shì)：（1） 節(jié)約土地資源，房價(jià)較低。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強(qiáng)，但房價(jià)一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費(fèi)得起。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、侯梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。（4） 面積使用率很高。（3） 管理成本不高。正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距較小。（2） 均好性強(qiáng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。目前市場(chǎng)上流行的板樓主要有兩種類型一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外形為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境以及廢舊料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。框架—剪力墻結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。開發(fā)商在建設(shè)住宅之前，必須根據(jù)其建筑的層數(shù)、造價(jià)、施工等方面來決定其結(jié)構(gòu)類型而對(duì)消費(fèi)者而言，了解建筑結(jié)構(gòu)類型及其相關(guān)的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2倍。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。露臺(tái)：是一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)?！按箝_間，空殼型”住宅：又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好和用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型。因此，只要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶型同樣能營造出溫馨的家庭氣氛，而房價(jià)卻可便宜許多?！拔伨邮健毙粜停菏侵改切┮皇野氲摹靶粜汀弊≌?，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，而且較為合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。退臺(tái)式住宅：退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，即為復(fù)式住宅。其實(shí)那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個(gè)概念。復(fù)式住宅：在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（~）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層住宅：躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都是較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。公寓式住宅：公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若