【正文】 價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認(rèn)識：l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。銷售風(fēng)險預(yù)期損益值。其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價格。原容積率〕原容積率下的地價其他價格除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。C補(bǔ)地價補(bǔ)地價，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。B期望價期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。具體地說，是指按照估價時點當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機(jī)械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。B標(biāo)定地價標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。D上述三種價格的關(guān)系從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，土地最終由出價最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個人以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。B招標(biāo)價格房地產(chǎn)的招標(biāo)價格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。從理論上講，抵押價格評估是一種預(yù)期價格的評估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險，所以抵押價格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費后的價值，即抵押價格=預(yù)期價值處置稅費這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。因為是強(qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。C抵押價格抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。B租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。C其他權(quán)利價格其他權(quán)利價格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價格和使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，如地上權(quán)的價格、永佃權(quán)的價格等。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相同。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。Ｂ使用權(quán)價格房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價格247。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。土地總面積由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）。認(rèn)清單位價格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。Ａ總價格房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。Ｃ房地產(chǎn)價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。Ｂ建筑物價格建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｍ粔K土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。A土地價格土地價格，簡稱地價。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評估價往往會成為市價。評估價格也不是事實。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認(rèn)為是最高價而買方認(rèn)為是最低價，雙方均認(rèn)為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。市場價格可分為公平市價和非公平市價。它是已經(jīng)完成了的事實。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。并帶齊以下資料：（1） 預(yù)約通知單；（2） 登記卡；（3） 身份證（護(hù)照）原件；（4） 退稅專用存折；（5） 納稅憑證原件；（6） 產(chǎn)權(quán)證原件（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購房者，應(yīng)提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）。為方便購房者辦理退稅，2002年抵扣退稅設(shè)置20個受理點。100、辦理個人所得稅稅基抵扣的須知有哪些？1998年6月1日－2003年5月31日期間購買商品房（包括二手房、拍賣房）住宅的購房者，其產(chǎn)權(quán)證列舉的產(chǎn)權(quán)人及共有人可享受個人所得稅稅基抵扣，稅基抵扣采取”當(dāng)年登記，次年退稅“的辦法。9得房率的計算方法有哪些？答：目前市場上有兩種計算得房率的方法：方法一：得房率＝套內(nèi)建筑面積/房屋建筑面積；方法二：得房率＝套內(nèi)實用面積/房屋建筑面積。9境外人士預(yù)出售合同公證需要哪些材料？答：境外人士預(yù)出售合同公證需要下列材料： 預(yù)出售合同（正本）：一式柒份；（1）自然人：個人身份證件（護(hù)照、綠卡、回鄉(xiāng)證、旅游證）；若是未成年人，應(yīng)有出生證明、法定監(jiān)護(hù)人證明材料；若委托他人簽訂，委托書需經(jīng)公證/認(rèn)證并提交代理人身份證明；（2）法人/其他組織：① 營業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊證明）；② 公司章程；③ 公司代表人身份證明；④ 委托他人簽訂合同、代辦公證還應(yīng)提供法定代表人/負(fù)責(zé)人有效的委托書；法人印章及代表人/負(fù)責(zé)人簽名樣式；代理人的身份證件等；⑤ 公司董事會決議。當(dāng)前資金儲備主要包括家庭金融資產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分和現(xiàn)有不動產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分，未來收益主要包括未來工資性收入、投資收益、現(xiàn)有不動產(chǎn)不準(zhǔn)備變現(xiàn)而用于出租的租金收益及可以預(yù)見的其他收入，如住房補(bǔ)貼等等。符合工作、生活的需要；（4） 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； （5） 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活 （6） 相對能夠承受的房價； （7） 堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)。符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。8房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（1） 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2） 房地產(chǎn)的坐落地點、面積、四至范圍；（3） 土地所有權(quán)性質(zhì)； （4） 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（5） 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； （6） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； （7） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；（8） 房地產(chǎn)交付日期； （9） 違約責(zé)任；（10）爭議的解決方式； （11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項。8房地產(chǎn)登記主要有哪些類型？答：房地產(chǎn)登記的主要類型有：（1） 初始登記；（2） 房地產(chǎn)變更登記；（3） 房地產(chǎn)抵押登記；（4） 房地產(chǎn)文件登記備案；8房地產(chǎn)登記的申請時限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付使用之日起三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)初始登記。權(quán)利人是指擁有房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個人。8房地產(chǎn)抵押的種類有哪些？答：房地產(chǎn)抵押可按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要分為：（1） 土地使用權(quán)抵押；（2） 建設(shè)工程抵押；（3） 預(yù)購商品房期權(quán)抵押；（4） 現(xiàn)房抵押。8什么叫他項權(quán)利登記？答：他項權(quán)利登記主要指房產(chǎn)典當(dāng)與抵押權(quán)的登記。留有圖底表冊，作為產(chǎn)籍資料，與產(chǎn)籍卡配套，成為較完整的產(chǎn)籍簿冊。8什么叫產(chǎn)籍圖表？答：產(chǎn)籍圖表是指辦理產(chǎn)權(quán)登記時，發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的所有證內(nèi)粘附的”房屋平面圖“及房屋各類的表格。80、什么是獨家代理？答：對一些功能較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，或者對于綜合性物業(yè)中的某一特定用途的部分，開發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)銷售工作，稱為獨家代理。根據(jù)各企業(yè)的資本的多少，國家又把開發(fā)企業(yè)劃為不同的等級資質(zhì)而進(jìn)行管理。這是開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施?！薄芭R時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。并作了如下規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》于1990年4月1日起施行，國務(wù)院發(fā)布的《城市規(guī)劃條例》同時廢止。7什么是用地許可證？答：用地許可證指經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批并頒發(fā)的、允許建設(shè)單位或個人使用城市國有土地或征用集體土地的證件。土地價格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素。建筑施工圖包括建筑設(shè)計說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。它一般由設(shè)計部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計繪圖。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。7如何計算公用建筑面積？答：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。70、套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：（1） 套（單元）內(nèi)的使用面積；（2） 套內(nèi)墻體面積；（3） 陽臺建筑面積（應(yīng)算一半）。6什么樣的住宅必須設(shè)置電梯？答：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。6高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合哪些規(guī)定？答：高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1/4周邊長度；（2） 單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個長邊長度；（3） 消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗；（4） 消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m，且進(jìn)深不應(yīng)大于4m；（5） 消防登高面不宜設(shè)計大面積的玻璃幕墻。但如因衛(wèi)生服務(wù)太差而造成蚊蠅孽生，環(huán)境惡劣，致使用戶生病，經(jīng)鑒定確實有因果關(guān)系時，應(yīng)當(dāng)處罰賠償金。但這種方式讓違約方承擔(dān)責(zé)任，必須具備3個條件：（1） 當(dāng)事人有違約行為；（2） 當(dāng)事人的違約行為給對方造成損害事實；（3） 當(dāng)事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關(guān)系。6什么叫賠償金？答：賠償金是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處罰違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費。如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標(biāo)的、價金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達(dá)成協(xié)議即可成立。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后的意思表現(xiàn)為承諾。6什么叫