【正文】 一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值。其中，現(xiàn)貨價(jià)格是指錢貨即期兩訖的價(jià)格，期貨價(jià)格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格。原容積率〕原容積率下的地價(jià)其他價(jià)格除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房價(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。C補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。B期望價(jià)期望價(jià)，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格。具體地說，是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤。B標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。D上述三種價(jià)格的關(guān)系從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號(hào)的牌子應(yīng)價(jià)，土地最終由出價(jià)最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價(jià)格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價(jià)的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價(jià)格。B招標(biāo)價(jià)格房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。從理論上講，抵押價(jià)格評(píng)估是一種預(yù)期價(jià)格的評(píng)估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即抵押價(jià)格=預(yù)期價(jià)值處置稅費(fèi)這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評(píng)估。C抵押價(jià)格抵押價(jià)格，是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。B租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。C其他權(quán)利價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)的價(jià)格、永佃權(quán)的價(jià)格等。但現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。Ｂ使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價(jià)格。容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格247。對(duì)于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之分。土地總面積由于各國或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)（），臺(tái)灣采用每坪地價(jià)（）。認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。對(duì)土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。Ａ總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房價(jià)。Ｂ建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｍ粔K土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。A土地價(jià)格土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。由上可見，需要評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場上真正交易起來的成交價(jià)格不同。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。所以為求評(píng)估價(jià)格客觀合理，必須建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。公平市價(jià)又可以說是賣方只按其要求的價(jià)格出售，買方只按其愿付的價(jià)格購入，賣方認(rèn)為是最高價(jià)而買方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)己有益而自愿成交所形成的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。市場價(jià)格可分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評(píng)估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。并帶齊以下資料：（1） 預(yù)約通知單；（2） 登記卡；（3） 身份證（護(hù)照）原件；（4） 退稅專用存折；（5） 納稅憑證原件；（6） 產(chǎn)權(quán)證原件（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購房者，應(yīng)提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）。為方便購房者辦理退稅，2002年抵扣退稅設(shè)置20個(gè)受理點(diǎn)。100、辦理個(gè)人所得稅稅基抵扣的須知有哪些？1998年6月1日－2003年5月31日期間購買商品房（包括二手房、拍賣房）住宅的購房者，其產(chǎn)權(quán)證列舉的產(chǎn)權(quán)人及共有人可享受個(gè)人所得稅稅基抵扣，稅基抵扣采取”當(dāng)年登記，次年退稅“的辦法。9如何計(jì)算投資回報(bào)率？答：投資額＝買價(jià)＋交易稅費(fèi)＋裝修及配置費(fèi)年實(shí)際收入＝年租金收入－租賃稅（租金收入5%）－管理費(fèi)（不包的情況）回報(bào)率＝年實(shí)際收入/投資額9哪些人可以享受個(gè)人所得稅稅基抵扣？答：在1998年6月1日至2003年5月31日期間，購買本市商品住宅，并在產(chǎn)權(quán)證上列名的產(chǎn)權(quán)人可享受個(gè)人所得稅稅基抵扣。9境外人士預(yù)出售合同公證采取怎樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？答：房價(jià)人民幣50萬元以下，按總房價(jià)的3‰＋100元收??；房價(jià)人民幣50萬元以上，‰＋100元收取。9小產(chǎn)證上的建筑面積是指什么？答：指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。9如何估計(jì)自己的購房能力？答：購房能力一般應(yīng)從個(gè)人的當(dāng)前資金儲(chǔ)備和未來收益兩方面來綜合考慮。9購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用的往往需要考慮以下問題：（1） 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； （2） 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； （3） 合理地理位置。90、為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。8房地產(chǎn)費(fèi)的主要類型有哪些？答：房地產(chǎn)費(fèi)的主要類型包括交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)用及公證服務(wù)費(fèi)等幾類。這里所說的商品房是指既有一定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也有該范圍內(nèi)建造的房屋，即指已有房屋建設(shè)的房地產(chǎn)。8什么是商品房銷售？答：商品房銷售，是指商品房權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)通過買賣轉(zhuǎn)移給他人的行為。分為三種：一是雙方訂立契約后的權(quán)利設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時(shí)權(quán)利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權(quán)利增減）；三是權(quán)利消除時(shí)的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權(quán)利拋棄）。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。這是經(jīng)過測(cè)繪部門測(cè)量繪圖、查丈填表而成的。8什么叫建筑承包商？答：房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過程中，對(duì)房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。7什么叫聯(lián)合代理？答：對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍和傭金分配方式。7什么是開發(fā)商？答：房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，它們通過實(shí)施開發(fā)過程而獲取利潤?！?什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通電、通水和場地平整的簡稱。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！冻鞘幸?guī)劃法》不再提建設(shè)用地許可證和臨時(shí)用地許可證，而提建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1984年1月5日國務(wù)院頒發(fā)的《城市規(guī)劃條例》把用地許可證分為建設(shè)用地許可證和臨時(shí)用地許可證兩種，并分別把領(lǐng)取這兩種用地許可證的程序作了具體的規(guī)定?，F(xiàn)階段我國城市土地價(jià)格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對(duì)地租、級(jí)差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個(gè)要素。7什么是土地價(jià)格構(gòu)成？答：土地價(jià)格構(gòu)成指城市土地價(jià)格由各要素組成。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。 7什么叫建筑施工圖？答：建筑施工圖，簡稱“建施”。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 哪些公用面積不能分?jǐn)?？答：不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。7如何分?jǐn)傆?jì)算公用建筑面積？答：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。7建筑面積由哪幾部分組成？答：公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的地上部分公共用房和管理用房建筑面積；（2） 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。6住宅內(nèi)電梯設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：十二層及以上高層住宅的每單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)， m。6哪些類型的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道？答：低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)變半徑不應(yīng)小于6 m。6什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套設(shè)施所占用的土地，如住宅區(qū)、居民點(diǎn)、庭院綠化用地等。如有些衛(wèi)生服務(wù)未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)和某些用戶生病，兩者之間未必有因果關(guān)系，不能據(jù)此處罰賠償金。這是承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式。合法成立的契約有法律約束力，任何一方無合法原因不履行或不完全履行契約義務(wù)時(shí)，對(duì)方有權(quán)要求履行或解除契約；并有權(quán)就不履行或延遲履行所造成的損失請(qǐng)求賠償?？捎脮?、口頭或其他形式訂立。契約是雙方的法律行為，其成立須雙方意思表示一致。用違約金制裁業(yè)主委員會(huì)，可能會(huì)起防止這類事情發(fā)生的作用。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)不履行合同行為表現(xiàn)較為明顯，用戶反映也比較強(qiáng)烈；業(yè)主委員會(huì)在某些方面未履行合同則較少直接表現(xiàn)在用戶的面前。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。這是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。縫寬一般在200－400mm。60、什么叫伸縮縫？答：伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化（熱漲、冷縮），使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。5什么叫契稅？答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)向政府交納的稅金，是國家財(cái)政的一項(xiàng)稅收。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施，包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。人口規(guī)模在1萬人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等；（3） 住宅區(qū)的配套設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次，應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 住宅基本生活單元的配套設(shè)施。5什么叫房地產(chǎn)開發(fā)？答：房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、