【正文】 前大量建造的磚混住宅來(lái)講，住宅開(kāi)間一般不得超過(guò) 米。進(jìn)深大的住宅可有效地節(jié)約用地。國(guó)際通行劃分為四類： 第一類：層數(shù) 816 層，房屋高度在 2550 米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù) 1725 層，最高度達(dá) 75 米； 第三類：層數(shù) 2640 層，最高達(dá) 100 米； 第四類：層數(shù)在 40 層以上，高度超 過(guò) 100 米，稱為超高層住宅；目前國(guó)內(nèi)極少有超高層的住宅。 什么是退臺(tái)式住宅？ 退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅其外型類似于臺(tái)階。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。 什么是復(fù)式住宅？ 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層 樓中增建一個(gè) 1． 2 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3． 3 米，而一般躍層式為 5． 6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2 米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。 ★房改房 房改房，是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房。 ★微利房 微利房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通 商品房。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較 按經(jīng)濟(jì)形態(tài)劃分的 9類住宅 ★商品房 商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。其 缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 按建筑結(jié)構(gòu)分類的住宅 什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？ 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、 如空心磚等。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 學(xué)習(xí) 資料 一、 住宅的基礎(chǔ)知識(shí)： 住宅、住宅小區(qū)的概念 住宅 住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？ 這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。它不同于長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅 。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。 ★安居房 安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類），是國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是 4 平方米以下特困戶提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本 ,由政府補(bǔ)貼的非營(yíng)利性住房。 ★集資房 是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單 位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。 ★小康住房 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì) 初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。③建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 什么是花園式住宅？ 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。 什么是躍復(fù)式住宅？ 躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為 上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。 什么是住宅的進(jìn)深、開(kāi)間 什么是住宅的進(jìn)深？ 住宅的進(jìn)深，在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 什么是住宅的開(kāi)間？ 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實(shí)際距離。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 如何看住宅建筑圖 怎樣看住宅建筑的平面圖？ 住宅建筑平面圖，是購(gòu)房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、樓梯、走道、門(mén)窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的空間位置的重要依據(jù)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售企業(yè)，為了使購(gòu)房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置。 怎樣看住 宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖？ 住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。目前普遍采用計(jì)算機(jī)繪制的效果圖，其特點(diǎn)是透視 效果真實(shí)。 “套型”按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 ◆廚房 kitchen 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。這一組人可以是一個(gè)家庭的各個(gè)成員，也可以是不同家庭的成員，一般來(lái)說(shuō)，住戶的成員數(shù)量與家庭成員數(shù)量是一致的。 這些指標(biāo)的計(jì)算關(guān)系是：建筑面積 =有效面積 +結(jié)構(gòu)面積。 （ 2） 、整幢房屋建筑面積 系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m 以上（含2． 20m）的永久性建筑。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （ 9） 、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 1 如何看清樓房間距 對(duì)購(gòu)樓者來(lái)說(shuō)，房屋間距要大些，居住得要舒適些。 同樣的間距，塔狀的樓房比長(zhǎng)條形板式的樓房好些，因前者較短，互相遮擋的情況比較輕微，因此通風(fēng)采光好些。 成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的 1 倍，才能滿足通風(fēng)采光達(dá)到優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。 1 名詞解釋 （ 1）、 起價(jià) VS 均價(jià) 起價(jià) ——一般來(lái)說(shuō)， “起價(jià) ”可認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)格。但是，均價(jià)不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值。而各個(gè)戶型的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等的位置又有差異，而這些都是與均價(jià)直接相連并影響總價(jià)的因素。而對(duì)于 “均價(jià) ”，有的開(kāi)發(fā)上市選中了項(xiàng)目中最低的樓的均價(jià)，代之以整體均價(jià)。住宅戶型的設(shè)計(jì)是否合理，是否考慮到生活的舒適和方便，越來(lái)越成為人們選房關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ——房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部 （ 5）、 躍層 VS 復(fù)式 躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。多層房屋一般規(guī)格 (房型 )整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊 而不閉塞。同時(shí)，還應(yīng)注意營(yíng)企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢，若未經(jīng)年檢則為無(wú)效。 三、查看開(kāi)發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 它可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，并作為建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。買(mǎi)現(xiàn)房檢查工程質(zhì)量檢驗(yàn)單看房子質(zhì)量是否合格。 房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七 十 年 購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房合同時(shí)，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為 70年。所以購(gòu)房者買(mǎi)的房子所有權(quán)不只有 70 年。 1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等法律效力。 八類房屋產(chǎn)權(quán) 第一類是國(guó)有房產(chǎn)，即歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。自管產(chǎn)包括國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民 所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權(quán)是指按照房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨(dú)資產(chǎn)。 第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造合伙購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，有中外合資、中 外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。外產(chǎn)指外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)