【正文】 人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 毛坯房 ：是指沒有裝修的房。 精裝房 ：就是指經(jīng)過精致裝修的房屋 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 —— 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 共有產(chǎn)權(quán) —— 指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔相等的義務(wù)。 房屋權(quán)屬登記 —— 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記 —— 通常稱“產(chǎn)權(quán)登記” (包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記 )城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 初始登記 —— 是指土地登記機關(guān)對土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利進行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 公共維修基金 —— 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。 按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。 當乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時過戶。 住房公積金 —— 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。 這里的單位包括國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 定金 —— 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 ， 作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣 ， 它屬于一種法律上的擔保方式 ， 目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù) ， 保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn) 。 根據(jù)我國發(fā)法通則和 《 擔保法 》 八十九條規(guī)定 ， 定金應(yīng)當以書面形式約定 ， 當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限 。 定金合同從實際交付定金之日起生效 ， 定金的數(shù)額由當事人約定 ， 但不得超出合同標的額的 20%。 如果購房者交了定金之后改變主意決定不買 ， 開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人 ， 應(yīng)當向購房者雙倍返還定金 。 違約金 —— 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 ， 應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣 。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁 ， 具有懲罰性和補償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。 只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯 ， 無論是否給對方造成損失 ， 都要支付違約金 。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 一次性付款 — 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。 房地產(chǎn)抵押貸款 —— 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20年不等，在國外還有長達 30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)保險 —— 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險。 抵押貸款方式 —— 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 質(zhì)押貸款方式 —— 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、 AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 —— 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)營銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價款基本上一次性付清。 ② 分期付款 ：建筑期免息分期付款，如果建筑期是一年，那么分期付款也必須在一年內(nèi)付清。 ③ 銀行按揭。 三種付款方式的對比 —— 一次性付款的優(yōu)點 ： 能得到最高的折扣； 手續(xù)簡單； 節(jié)約時間。 缺點 ：資金占用量大，資金安全性差（如果開發(fā)商出問題，資金會出現(xiàn)風(fēng)險）。 分期付款優(yōu)點 ： 資金壓力小，每期付少數(shù)資金，地主增時容易轉(zhuǎn)手； 分散資金風(fēng)險。 缺點 ： 費時，費力； 拿到折扣較低，甚至沒有折扣。 按揭方式： 購買者不與開發(fā)商發(fā)生關(guān)系，只和銀行發(fā)生關(guān)系。 銀行按揭優(yōu)點 ： 有利于購房者在購買力不足時采用； 銀行作為中間橋梁，會督促買賣雙方的行為，使發(fā)展商保證工程進度，保證購買者權(quán)益消除樓價上漲的壓力； 供樓比較輕松。 缺點 ：辦理手續(xù)比較復(fù)雜（私人是不能辦的，必須由開發(fā)商去辦）。需額外承擔費用（如手續(xù)費，保險金）。利息負擔較重。轉(zhuǎn)手手續(xù)復(fù)雜。 銀行按揭的條件：必須向銀行提供自己的資訊證明，收入情況。 供款的方式：①等額還款法（每次的本金和利息相等）。 ②按月遞減法。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 假按揭（雙重按揭，超輕松付款方式）：第一重由銀行提供，第二重則收開發(fā)商提供，并且不要利息。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 預(yù)測面積 —— 是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的 房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 實測面積 —— 是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 房地產(chǎn)估價 —— 房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。 五通費 —— 是指水、電、氣、閉路、電話等 5個基本生活設(shè)施的立戶安裝費用的簡稱。重慶是 2023年 1月 1日起實施一價清。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 項目定價的一般原則是什么？ 定價原則 分區(qū)定價：區(qū)位好的價格貴，反之價低； 朝向差價：南北向比東西向的差率在 2%左右； 景觀差價；差率通常在 2%左右； 樓層差價：多層：把一樓和樓頂躍層留出；高層：把一頭一尾留出，從 2樓往上加； 面積差價：對小戶型來講，一般是越小越貴；對豪宅，一般是越大越貴。 房價構(gòu)成 基地開發(fā)費 勘察設(shè)計費 房屋建筑安裝費（公建配套設(shè)施） 房屋建設(shè)間接費用 市政公用設(shè)施費（城市建設(shè)配套費） 營銷費用（ 3%— 5%） 稅費 利潤 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 均價 —— 是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價 —— 也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價 —— 也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 會所： 會所的功能和建設(shè)檔次可分為 基礎(chǔ)型和超級型 ，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 入伙： 是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 契稅： 是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （ 1）國有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)交易稅費 契稅 3% 首套房 1%—%— 3%（二套房%— 3%—3%） 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費 1% —— 轉(zhuǎn)移登記費 550/套 80/套 印花稅 % % 產(chǎn)權(quán)辦理 100/.套 100/.套 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 2023年 1月 26日，國務(wù)院出臺“新國八條”調(diào)控樓市，強調(diào)繼續(xù)遏制投資投機性購房。 2023年 1月 28日，重慶開始征收個人住房房產(chǎn)稅。 2023年 1月，新年開始，繼 2023年 1月、 4月、 9月之后的第四波房地產(chǎn)調(diào)控，進一步加強了調(diào)控力度，對樓市產(chǎn)生較為重大的影響。 十、房地產(chǎn)新政解讀 “新國八條”解讀 解讀一：已有兩套本地家庭及一套的外地家庭禁止購房 政策原文： 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有 1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 解讀： 此次限購的力度不僅加強，范圍也比 2023年出臺“限購令”的城市范圍充分擴大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？凇B門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”，而對于 2023年絕大多數(shù)沒有出臺限購令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會城市，此次也包含在限購令的范圍之內(nèi)。同時，在限購