【正文】 原則上對已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)交易稅費 契稅 3% 首套房 1%—%— 3%（二套房%— 3%—3%） 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費 1% —— 轉(zhuǎn)移登記費 550/套 80/套 印花稅 % % 產(chǎn)權(quán)辦理 100/.套 100/.套 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 2023年 1月 26日，國務(wù)院出臺“新國八條”調(diào)控樓市，強調(diào)繼續(xù)遏制投資投機性購房。 契稅： 是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 基價 —— 也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。重慶是 2023年 1月 1日起實施一價清。 實測面積 —— 是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。 ②按月遞減法。利息負擔(dān)較重。 按揭方式： 購買者不與開發(fā)商發(fā)生關(guān)系，只和銀行發(fā)生關(guān)系。 三種付款方式的對比 —— 一次性付款的優(yōu)點 ： 能得到最高的折扣； 手續(xù)簡單； 節(jié)約時間。 保證貸款方式 —— 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標的的保險。 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20年不等，在國外還有長達 30年的。 房地產(chǎn)抵押貸款 —— 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 違約金 —— 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 ， 應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣 。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 定金 —— 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 ， 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 ， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式 ， 目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù) ， 保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn) 。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。 按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 初始登記 —— 是指土地登記機關(guān)對土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利進行的統(tǒng)一登記。 房屋權(quán)屬登記 —— 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 毛坯房 ：是指沒有裝修的房。銷售對象是單位在冊職工。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 已購公房 —— 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。 經(jīng)濟適用住房 —— 是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 公租房 —— 公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足 、 盲目上馬 ， 或者錯誤判斷供求形勢 ， 開發(fā)總量供大于求 ， 導(dǎo)致大面積空置 ， 無法回收前期投資 ， 更無力進行后續(xù)建設(shè) ， 甚至全盤停滯的積壓樓宇 。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 尾房 尾房又稱掃尾房 。 小產(chǎn)權(quán) 根據(jù)國務(wù)院 《 關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知 》 ，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。 注：土地批租實際上是來自香港的說法，專指外銷房的土地使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓。承租人不得擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。業(yè)主對房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且，業(yè)主還可以將該房屋進行抵押貸款。 現(xiàn)房 —— 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 現(xiàn)售房的兩證兩書分別為 ： 《 房屋所有權(quán)證 》《 國有土地使用權(quán)證 》《 住宅質(zhì)量保證書 》《 住宅使用說明書 》 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 住宅按建筑階段分 ：期房和現(xiàn)房 期房 —— 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 商品房銷售條件 ： 1）預(yù)售 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 （ 4）房屋發(fā)生上述情況時，負責(zé)處理購房者報修、答復(fù)和處理等事項的具體單位。 主要內(nèi)容 ： （ 1）房屋經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收后確定的質(zhì)量等級； （ 2）注明房屋基礎(chǔ)構(gòu)造的使用期限和保修責(zé)任；房屋基礎(chǔ)構(gòu)造指房屋的地基基礎(chǔ)和房屋主體結(jié)構(gòu)。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。他物權(quán)一般不包括處分的權(quán)利。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物。 (3)房屋所有權(quán)。 (l)國家所有土地。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。 所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。如出租房屋收取的租金。 排地性 是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。 ：燈箱廣告在房地產(chǎn)廣告中只作為一種補充廣告，多用于售樓處內(nèi)部，利用對人視覺上的沖擊力，來完成加深客戶對產(chǎn)品印象的作用。 八、 認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ：根據(jù)戶型對其進行家具裝飾的配置，以供購房者參考。 八、 認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ： 將各案外觀立面以美化寫意方式，不同角度表達，而廣泛用于平面媒體或銷售現(xiàn)場上者，稱為透視圖。最后，接待中心可以有專人詳細回答來訪者提出的各種問題，消除他們的疑問。 ： 接待中心是一種綜合性的房地產(chǎn)廣告媒體。 ： 房地產(chǎn)廣告中，雜志廣告的內(nèi)容與報紙廣告的內(nèi)容相類似。 八、 認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ： 羅馬旗為銷售中心內(nèi)外，或沿街飄掛的宣傳旗幟。 ： 車廂廣告是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，多為將房地產(chǎn)商品的外觀效果圖，附至車身上，以此擴大知名 度。說明書廣告是房地產(chǎn)廣告的主要形式，因為房地產(chǎn)購買屬投資行為，投資者在決策時需要占有比較詳盡的資料，說明書廣告供投資者做決策分析， 研究參考。房地產(chǎn)海報廣告包括的內(nèi)容較多，由于通常是一張海報推廣一項房地產(chǎn)，因而海報可以同時印有房地產(chǎn)的全貌照片、結(jié)構(gòu)圖、地理位置圖、文字說明等。 八、 認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具 （ DM）： 即全頁海報廣告夾在報紙中被一起發(fā)行出去。利用報紙作房地產(chǎn)企業(yè)廣告，其內(nèi)容一般比較簡單，有時房地產(chǎn)企業(yè)推銷自己的時候也會在廣告中放幾張已成功開發(fā)的項目照片，來炫耀自己的水平和業(yè)績。 現(xiàn)場展示樣板房 按不同的戶型提供完全裝修的樣板房，可以提供給購房者親身體驗的感受，視覺沖擊力很強，配合銷售人員的講解，可以很快達成成交。后者是指對互補商品，有意識降低購買頻率低，需求價格彈性高的商品價格，同時提高購買頻率高而需求彈性低的商品價格，以取得各種商品銷售量同時增加的良好效果。這也稱作高開低走。他們的潛在的購買水平的高低情況，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合市場調(diào)查中得到的相關(guān)數(shù)據(jù)，努力把握市場空白點 確定合理的面積配比、格局配比： 根據(jù)所掌握的市場供求應(yīng)狀況及消費者需求狀況，研討自己的樓盤在未來市場既將推出的那一刻，現(xiàn)有的消費熱點是否會持續(xù)。） 格局配比雖然也同樣對應(yīng)著一個總價市場，但它所反映更多的是消費者生活需求結(jié)構(gòu)的種狀況。 （四）影響房地產(chǎn)升值的因素 六、房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念可以歸結(jié)為 ：凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物，構(gòu)筑物，土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。 在關(guān)注房產(chǎn)本身的同時，還要放眼所購房產(chǎn)的配套設(shè)施。與就業(yè)中心區(qū)的互動成就了住宅區(qū)開發(fā)的第一輪高潮，而大賣場的選址卻是洞悉第二輪增長的關(guān)鍵。 其二，在離就業(yè)中心區(qū)三至五公里的地帶將集中成一個有規(guī)模的統(tǒng)一規(guī)劃的成片住宅區(qū)，一般要超過四五個完整街坊。 二是商圈。 一是位置。 定位 ：住宅從戶型到面積，以及是單體樓還是小區(qū)都有很大不同，因此，在投資之前，應(yīng)有明確的定位，從未來的租賃客戶來選擇住宅的類型，面積，一般來說不宜過大，優(yōu)先考慮地段，其次才是戶型。市場上一些位置極佳的樓盤在設(shè)計之初未考慮商業(yè)用途的特殊性，在硬件設(shè)施方面存在很多缺陷，加大了后續(xù)招商的難度，即便客戶有意購買也需做大規(guī)模改造，所需負擔(dān)的費用不容忽視。可根據(jù)政府的城市建設(shè)規(guī)劃、在建或待建的交通線路 (地鐵、輕軌或新辟公交線路 )、新增居民小區(qū)等條件判斷周邊商鋪的升值潛力。未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。 其它規(guī)定 ： 土地出讓合同由市、縣級人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂； 距合約規(guī)定的動工開發(fā)日已滿一年還未動工開發(fā)者，征出讓金 20%以下的土地閑置費；滿二年未動工無償收回土地使用權(quán)（不可抗力或政府行為命令除外）。 E、出讓最高年限按下列用途確定： 住宅用地 （也就是人們常說的商品房用地）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 70年； 工業(yè)用地 （也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 ：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 ：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 40年； 綜合或者其他用地 ：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 50年。 五、土地 相關(guān)國家規(guī)定 ： A、商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采用拍賣、招標方式。 土地的使用權(quán)出讓 ：國家將國有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國有土地 ：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 三通一平 ：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。包括自然資源、人類勞動結(jié)果而形成的資產(chǎn)、其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。 交納辦理施工許可證相關(guān)費用（綜合交易費、城市建設(shè)配套費等） 取得工程施工許可證 高層項目工程進度完成三分之一，多層需主體封頂 辦理商品房預(yù)售許可證 辦理項目座落地門牌號碼 四、房地產(chǎn)開發(fā)的一般流程 當(dāng)開發(fā)項目工程整體竣工且達到竣工驗收要求時，申請項目后期工程竣工驗收。 增長性： 一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。 消費型： 主要是個人為了消費使用。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。 又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 (4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場。 (2)房產(chǎn)市場。 雙重性 ： 房地產(chǎn)市場具有投資和消費的雙重性。 地域性 ： 房地產(chǎn)亦即不動產(chǎn)，由于房地產(chǎn)固定于某個地段不能移動，因而地域性較強，它與周圍環(huán)境關(guān)系極為密切，屬地方性市場，這表現(xiàn)在不同的城市間房地產(chǎn)市場有很大不同。 交易對象和交易方式的多樣性 ： 房地產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同