【正文】 Company name 69 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 二手房交易稅費(fèi) 事項(xiàng) 項(xiàng)目稅費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)方 契稅 住宅： 1% 商業(yè)門(mén)面： 2% 財(cái) 政局 買(mǎi) 方 營(yíng)業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% ； 144m2以上未滿兩年：評(píng)估價(jià) *% ； 144m2以下滿兩年：不征收營(yíng)業(yè)稅 ； 144m2以下未滿兩年 (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 地稅局 賣(mài)方 個(gè)人所得稅 評(píng)估價(jià) *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣(mài)方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)方 辦理國(guó)土證 辦證費(fèi) 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國(guó)土局 買(mǎi)方 測(cè)繪費(fèi) 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測(cè)繪中心 買(mǎi)方 辦理按揭 評(píng)估費(fèi) 評(píng)估價(jià) *% 評(píng)估公司 買(mǎi)方 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買(mǎi)方 按揭服務(wù)費(fèi) 貸款金額 *3% 貸款銀行 買(mǎi)方 過(guò)戶(hù)費(fèi)用 交易服務(wù)費(fèi) 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)賣(mài)雙方 Company name 70 第四 節(jié) 銷(xiāo) 售知 識(shí)與實(shí) 例分析 月供款 （等 額 方式） 月 還 款 額 =本金 月利率 (1+月利率 )還 款月 數(shù) / (1+月利率 )還 款月 數(shù) 1 = 貸 款金 額 (萬(wàn)元 ) 還貸 系 數(shù) 投 資 回 報(bào) 率 =年 總 租金（ 純 收益） /總 售價(jià) Company name 71 第四 節(jié) 銷(xiāo) 售知 識(shí)與實(shí) 例分析 *貸 款利率知多少 Company name 72 第四 節(jié) 銷(xiāo) 售知 識(shí)與實(shí) 例分析 實(shí) 例分析一： 張 女士 2022年 7月 2日在市城 區(qū) 某 樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi) 了一套商品房，價(jià)格 為 3200元 /㎡ ， 銷(xiāo) 售面 積為 120㎡ ，一次性付款，享受 該樓盤(pán) 優(yōu) 惠，請(qǐng)問(wèn) ， 張 女士需要交 納 多少房款才能交房使用， 辦 理 產(chǎn)權(quán)證 、土地 證各需多少 錢(qián) ？ Company name 73 第四 節(jié) 銷(xiāo) 售知 識(shí)與實(shí) 例分析 實(shí) 例分析二： 鋒 姐即 將購(gòu)買(mǎi) 一套面 積為 50㎡ 高 層 住宅 單 位， 總 價(jià)格 為 人民 幣 18萬(wàn)元；擬 采用按揭付款方式，七成十年。 2022年 6月 1日 12月 31日期 間購(gòu)買(mǎi) 市城 區(qū) 的商品房，普通住宅契 稅稅 率 1%；非普通住宅（除 別 墅）契 稅稅 率為 4%，享受契 稅稅 率 2%3%的 財(cái) 政 優(yōu) 惠， 其中購(gòu)非普通住宅的獎(jiǎng)勵(lì) 3%，購(gòu)門(mén)面等經(jīng)營(yíng)性用房（不含二手經(jīng)營(yíng)性用房）的獎(jiǎng)勵(lì) 2%。 建筑覆蓋率：又 稱(chēng) “建筑密度”，是指建筑物基底占地面 積與規(guī)劃 用地之比。 實(shí) 用率：套 內(nèi) 建筑面 積 和住宅面 積 之比。 Company name 64 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 銷(xiāo) 售 專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 分 攤 的公用建筑面 積計(jì) 算： 根據(jù)建 設(shè) 部 《 商品房 銷(xiāo) 售面 積計(jì) 算及公用建筑面 積分 攤規(guī)則 （ 試 行） 》 規(guī) 定，各套（ 單 元）分 攤 的公用建筑面 積計(jì) 算公式如下： 1）分 攤 的公用建筑面 積 =各套套 內(nèi) 建筑面 積 *公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) 2）公用建筑面 積 =整幢建筑的面 積 各套套 內(nèi) 建筑面 積 之和已作 為獨(dú) 立使用空間 （如租售的地下室、 車(chē) 棚、人防工程地下室）的建筑面 積 3）公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) =公用建筑面 積 /各套套 內(nèi) 建筑面 積 之和 Company name 65 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 銷(xiāo) 售 專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 面 積計(jì) 算公式 匯總 ： 商品房 銷(xiāo) 售面 積 = 套 內(nèi) 建筑面 積 + 分 攤 公用面 積 套 內(nèi) 建筑面 積 = 套 內(nèi) 使用面 積 + 套 內(nèi)墻 體面 積 + 陽(yáng) 臺(tái)建筑面 積 使用面 積 ：建筑物各 層 平面中直接 為 生 產(chǎn) 生活使用的 凈 面 積 的 總 和 輔 助面 積 ：建筑物各 層 平面 樓 梯、走道、所占 凈 面 積 的 總 和 結(jié)構(gòu) 建筑面 積 ：建筑物各 層 中，外 墻 、 內(nèi)墻 、 垃 圾道、通 風(fēng) 道、煙 囪 (均 為 投影面 積 )等所占面 積 的 總 和。分 攤 的公用建筑面 積為 每幢 樓內(nèi) 的公用建筑面積 。 2）、非共用 墻墻 體水平投影面 積 全部 計(jì) 入套 內(nèi)墻 體面 積 。 套 內(nèi) 建筑面 積 =套 內(nèi) 使用面 積 +套 內(nèi)墻 體面 積 +陽(yáng) 臺(tái)建筑面 積 *套 內(nèi) 面 積 ㎡ Company name 59 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 銷(xiāo) 售 專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 套 內(nèi) 使用面 積 ：套 內(nèi) 房屋使用面 積為 房屋使用空 間 的面 積 ，按以下 規(guī) 定 計(jì)算： 1)、套 內(nèi) 使用面 積為 套 內(nèi)臥 室、起居室、 過(guò) 道、 廚 房、 衛(wèi) 生 間 、 貯 藏 間 、壁 柜等空 間 面 積 的 總 和； 2)、套 內(nèi)樓 梯按自然 層數(shù) 的面 積總 和 計(jì) 入使用面 積 ； 3)、不包括在 結(jié)構(gòu) 面 積 只的套 內(nèi) 煙 囪 、通 風(fēng) 道、管道井均 計(jì) 入使用面 積 ； 4)、 內(nèi)墻 面裝 飾 厚度 計(jì) 入使用面 積 。 Company name 57 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 銷(xiāo) 售 專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。均價(jià)一般不是 銷(xiāo) 售價(jià)。 4)、定金具有擔(dān)保性 質(zhì) ，而 訂 金只是 單 方行 為 ，不具有擔(dān)保性。如果雙 方 當(dāng) 事人另有 約 定， 則 按照 約 定 執(zhí) 行?！岸ń稹钡?總額 不得超 過(guò) 合同 標(biāo) 的的 20% 。 *世界最大的 爛 尾 樓 韓國(guó) 柳京 飯 店 Company name 54 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 銷(xiāo) 售 專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 一次性 買(mǎi)斷 價(jià)： 指 買(mǎi) 方 與賣(mài) 方商定的一次性定價(jià)。 二手房： 經(jīng)過(guò) 二次 轉(zhuǎn) 手交易的房子叫做二手房。 開(kāi)發(fā) 商出售期房 稱(chēng)為預(yù) 售， 購(gòu) 房者 買(mǎi) 房 時(shí) 就要 與開(kāi)發(fā) 商 簽訂 房屋 預(yù) 售合同。 單 位 產(chǎn)權(quán) 房：是指 產(chǎn)權(quán)屬 于 單 位所有的房屋，也 稱(chēng) 系 統(tǒng)產(chǎn)權(quán) 房、系 統(tǒng) 房。目前居民租用的公有房 產(chǎn) ，按房改政策分 為兩 大 類(lèi) ：一 類(lèi) 是可售公有房 產(chǎn) ，一 類(lèi) 是不可售公有房 產(chǎn) 。房 產(chǎn) 坐落地址、 產(chǎn)權(quán)來(lái) 源、房屋 結(jié)構(gòu) 、 間數(shù) 、建筑面 積 、使用面 積 、共有 數(shù)紀(jì) 要、他 項(xiàng)權(quán) 利 紀(jì) 要和附 記 ， 并 配有房地 產(chǎn)測(cè) 量部 門(mén) 的分 戶(hù) 房屋平面 圖 。只有房主才有 權(quán) 力 處 分住宅、房 產(chǎn) 、如 繼 承、贈(zèng) 予、 變賣(mài) 、抵押等。使用 權(quán) 的人， 既 可以是所有 權(quán) 人本人，也可以是租房人等。 住宅的所有 權(quán) 一般包括 對(duì) 房屋的占有、使用、收益、 處 分四 個(gè) 方面， 這 四個(gè) 方面也 構(gòu) 成了住宅所有 權(quán) 的四 項(xiàng) 基本 內(nèi) 容。 * 房 間進(jìn) 深 房 間開(kāi)間 *臥 室 進(jìn) 深 6米 臥 室 開(kāi)間 *客 廳進(jìn) 深 客 廳開(kāi)間 Company name 46 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 商品房銷(xiāo)售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 住宅