【正文】 請(qǐng)問(wèn) 需要支付多少房款和 稅費(fèi) ? 每月月供多少？ 辦 理按揭需要提供 哪 些 證 明呢 ? Company name 74 。 但是 從 2022年 7月 開(kāi) 始，我市商品房交易 實(shí) 行一 費(fèi) 制，除物管 費(fèi) 、 維 修基金的其他 費(fèi) 都 將 包含在房款 內(nèi) ，不再單獨(dú)繳納 。 印花 稅 ，收 費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 為5元 /證 。 Company name 68 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 實(shí)時(shí)稅費(fèi) —— 新房交易 稅費(fèi) 購(gòu)買 新房 繳納 的 稅費(fèi) ： 個(gè) 人 購(gòu)買 住宅要 繳納 的 稅 是印花 稅 和契 稅 。 綠 化率：指 規(guī)劃 建 設(shè) 用地范 圍內(nèi) 的 綠 地面 積與規(guī)劃 建 設(shè) 用地面 積 之比。 套 內(nèi) 建筑面 積總 和 Company name 67 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 容 積 率： 總 建筑面 積與 所用建筑用地面 積 (總 占地面 積 )之比。 套 內(nèi)墻 體面 積 ：公用 墻為 水平投影面 積 一半 計(jì) 入非公用 墻為 水平投影面 積計(jì)入套 內(nèi) 使用面 積為 室 內(nèi) 各居室面 積 ，如壁 櫥 等，以及不包含在 結(jié)構(gòu) 面 積 中的煙 囪 、通 風(fēng) 道、管道井。使用率 與 人流量密切相 關(guān) ，人流量大的地方，使用率低。 Company name 66 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 使用率：使用面 積與 建筑面 積 之比。 公用建筑面 積 不包括 倉(cāng)庫(kù) 、機(jī) 動(dòng)車庫(kù) 、非機(jī) 動(dòng)車庫(kù) 、 車 道、供暖 鍋爐 房、用于人防工程的地下室、 單獨(dú) 具 備 使用功能的 獨(dú) 立使用空 間 、售房 單 位自 營(yíng) 自用的房屋，以及 為 多幢房屋服 務(wù) 的警 衛(wèi) 室、管理（包括物 業(yè) 管理）用房不 計(jì)入公用建筑面 積 。 公用建筑面 積 由 兩 部分 組 成： 1）、大堂、公共 門廳 、走廊、 過(guò) 道、公用 廁 所、 電 梯前 廳 、 樓 梯 間 、 電 梯井、電 梯機(jī)房、 垃 圾道、管道井、消防控制室、水 泵 房、水箱 間 、冷 凍 機(jī)房、消防通道、 變電 室、煤 氣調(diào)壓 室、 衛(wèi) 星 電視 接收機(jī)房、空 調(diào) 機(jī)房、 熱 水 鍋爐 房、電 梯工休息室、 值 班警 衛(wèi) 室、物 業(yè) 管理用房以及其他 為該 建筑服 務(wù) 的 專 用 設(shè)備 用房； 2）、套（ 單 元） 與 公用建筑空 間 之 間 的分隔 墻 以及外 墻 （包括山 墻 ） 墻 體水平投影面 積 的一半。 Company name 62 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 公用建筑面 積 ：又 稱 公 攤 。 Company name 61 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 套 內(nèi)陽(yáng) 臺(tái)建筑面 積 ：按照 《 建筑面 積計(jì) 算 規(guī)則 》 的 規(guī) 定，套 內(nèi)陽(yáng) 臺(tái)建筑面積 按 陽(yáng) 臺(tái)外 圍與 房屋外 墻 之 間 的水平投影面 積計(jì) 算。商品房套 內(nèi)墻 體面 積 的 計(jì) 算法 為 ： 1）、共用 墻 包括各套之 間 的分隔封 墻 ，套 與 公用建筑空 間 投影面 積 的分隔 墻以及外 墻 （包括山 墻 ）；共用 墻 體水平投影面 積 的一半 計(jì) 入套 內(nèi)墻 體面 積 。 Company name 60 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 套 內(nèi)墻 體面 積 ：套 內(nèi)墻 體面 積 是指商品房各套 內(nèi) 使用空 間 周 圍 的 維護(hù) 或承重 墻 體所占的面 積 。 Company name 58 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面 積 篇 套 內(nèi) 建筑面 積 ：商品房的套 內(nèi) 建筑面 積 是指成套商品房（ 單 元房）的套 內(nèi) 使用面 積 、套 內(nèi)墻 體面 積 和 陽(yáng) 臺(tái)建筑面 積 之和。 銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。高 層 物 業(yè) ，以最低 層 的 銷 售價(jià) 為 起步價(jià)。 起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物 業(yè) 各 樓層銷 售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 均價(jià)：均價(jià)是指 將 各 單 位的 銷 售價(jià)格相加之后的和 數(shù) 除以 單 位建筑面 積 的和 數(shù) ，即得出每平方米的均價(jià)。 Company name 56 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 違約 金：是指 違約 方按照法律 規(guī) 定和合同的 約 定， 應(yīng)該 付 給對(duì) 方的一定 數(shù)量的 貨幣 。 3)、定金的 數(shù)額 在法律 規(guī) 定上有一定限制，例如 《 擔(dān)保法 》 就 規(guī) 定定金 數(shù)額 不超 過(guò) 主合同 標(biāo) 的 額 的 20％；而 訂 金的 數(shù)額 依 當(dāng) 事人之 間 自由 約 定，法律一般不作限制。 Company name 55 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 定金 與訂 金的 區(qū)別 ，主要表 現(xiàn) 在： 1)、 從 合同、依 約 定 應(yīng) 交付定金而未交付的，不 構(gòu) 成 對(duì) 主合同的 違 反；而交付 訂 金的協(xié)議 是主合同的一部分，依 約 定 應(yīng) 交付 訂 金而未交付的，即 構(gòu) 成 對(duì) 主合同的 違 反。 雙 方 當(dāng) 事人如果 沒(méi) 有 約 定，“ 訂 金”的性 質(zhì) 主要是 預(yù) 付款， 銷 售者 違約時(shí) ， 應(yīng) 無(wú) 條 件退款；消 費(fèi) 者 違約時(shí) ，可以 與銷 售者 協(xié) 商解 決并 要求 經(jīng)營(yíng) 者退款。 訂 金： 目前法律上 沒(méi) 有明確 規(guī) 定，一般可 視為 “預(yù) 付款”。依據(jù) 《 合同法 》 相 關(guān)規(guī) 定，一方 違約時(shí) ， 雙 方有 約 定的按照 約 定 執(zhí) 行；如無(wú) 約 定， 賣 方 違約時(shí)，“定金” 雙 倍返 還 ； 買 方 違約時(shí) ，“定金”不返 還 。一次性 買斷 價(jià) 屬 房 產(chǎn)銷 售合同中的 專 用價(jià)格 術(shù)語(yǔ) ，確定之后， 買 方或 賣 方必 須 按此履行付款或交房的 義務(wù) ，不得 隨 意變 更。 Company name 53 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 房屋權(quán)屬分類： 爛 尾房 ：是指由于 開(kāi)發(fā) 商 資 金不足、盲目上 馬 ，或者 錯(cuò)誤 判 斷 供求形勢(shì) ，無(wú)法回收前期投 資 ，無(wú)力 進(jìn) 行后 續(xù) 建 設(shè) ，甚至全 盤 停 滯 的 積壓樓 宇。 新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 Company name 52 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 房屋分類： 準(zhǔn) 現(xiàn) 房：準(zhǔn) 現(xiàn) 房是指房屋主體已基本封 頂 完工，工程正 處 在 內(nèi) 外 墻 裝修和 進(jìn) 行配套施工 階 段的房屋。 現(xiàn) 房：按照我 國(guó)銷 售商品房“ 現(xiàn) 房”的 規(guī) 定，只有 領(lǐng) 取了 《 房屋所有 權(quán)證 》的商品房才叫“ 現(xiàn) 房”。房地產(chǎn) 管理部 門將沒(méi) 有取得房屋 產(chǎn)權(quán)證 的房屋 統(tǒng)稱為 期房，只要 還沒(méi)辦 理房地 產(chǎn) 初始登 記 手 續(xù) ， 沒(méi) 取得房屋 產(chǎn)權(quán)證 ，就是期房。 共同共有房 產(chǎn) ：指 兩個(gè) 或 兩個(gè) 以上的人， 對(duì) 全部共有房 產(chǎn) 不分 份額 地享有平等的所有 權(quán) 。 已 購(gòu) 公房：又 稱 售后公房，就是 購(gòu)買 的公有房 產(chǎn) 。均 為 使用 權(quán) 房。 它 是指由 國(guó) 家以及 國(guó) 有企 業(yè) 、事 業(yè)單 位投 資興 建、 銷 售的房 產(chǎn) ，在房 產(chǎn) 未出售之前，房 產(chǎn) 的 產(chǎn)權(quán)歸國(guó) 家所有。 使用 權(quán) 房：是指由 國(guó) 家以及 國(guó) 有企 業(yè) 、事 業(yè)單 位投 資興 建的住宅，政府以 規(guī) 定的租金 標(biāo) 準(zhǔn)出租 給 居民的公有房 產(chǎn) 。房屋 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 包括： 產(chǎn)權(quán)類別 、 產(chǎn)權(quán) 比例。但 當(dāng) 房屋、住宅作 為 抵押物抵押 給債權(quán) 人 時(shí) ， 債權(quán)人 擁 有房屋的 處 分 權(quán) 。 住宅的 處 分 權(quán) ：由房主行使。在占有 權(quán) 和使用 權(quán)暫時(shí) 不 歸 房主所有 時(shí) ，房主的所有 權(quán)并 未 喪 失。 住宅的使用 權(quán) ： 對(duì) 住宅使用的 權(quán) 力 稱 住宅的使用 權(quán) 。 Company name 48 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 住宅權(quán)益 住宅的占有 權(quán) ：一般由所有 權(quán) 人 來(lái) 行使。住宅的所有 權(quán) ，是一 種 民事法律 關(guān)系，指的是在法律 規(guī) 定的范 圍內(nèi) ， 對(duì) 住宅全面支配的 權(quán) 力。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理