【正文】 y name 25 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 房屋的分 類(lèi) —— 按使用功能分 類(lèi) 住宅 工 業(yè)廠 房和 倉(cāng)庫(kù) 商 場(chǎng) 和店 鋪 辦 公 樓 賓館 酒店 文體 娛樂(lè)設(shè) 施 政府和公用 設(shè) 施 多功能建筑 Company name 26 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅的 種類(lèi) 住宅 種類(lèi) 繁多，主要分 為 高 檔 住宅、普通住宅、公寓式住宅、 TOWNHOUSE、別 墅等。 低 層 ：高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 13層 建筑物，如平房、別 墅等。 多 層 ：高于 10米、低于或等于 24米的建筑物。多 層 房屋通 風(fēng) 采光 狀況 好，空 間緊湊 而不 閉 塞。小高 層 有多 層親 切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn) 。 超高層： 30層 以上（不包括 30層 ）、最高到 100m以上的建筑物。 長(zhǎng) 度明 顯 大于 寬 度，板 樓 有 兩種類(lèi) 型，一 種 是 長(zhǎng) 走廊式的，各住 戶(hù) 靠 長(zhǎng) 走廊 連 在一起；第二 種 是 單 元式 拼 接，若干 個(gè)單 元 連 在一起就 拼 成一 個(gè) 板 樓 。比 較 典型的是一梯 兩戶(hù) 式 設(shè)計(jì) ，南北朝向 時(shí) ，位于前面的客 廳 、主 臥 等有充足的朝 陽(yáng) 面； 東 西朝向 時(shí) ，前后居室各有半天的朝 陽(yáng) 面。 塔 樓 的 優(yōu)勢(shì) ： 節(jié)約 土地 資 源；塔 樓 多采用大框架 結(jié)構(gòu) ，除少 數(shù) 承重梁之外， 戶(hù)內(nèi) 分隔 墻 基本都可以拆改， 靈 活分割 戶(hù) 型；塔 樓結(jié)構(gòu) 強(qiáng)度高，抗震性好；居高望 遠(yuǎn) ， 視 野 開(kāi)闊 。塔 樓戶(hù) 型的使用率普遍低于板 樓 10個(gè) 百分點(diǎn)左右，而且 戶(hù) 型 內(nèi)部的 廚 房、餐 廳與 洗手 間 往往不可直接采光、通 風(fēng) ， 這樣 的地方被 稱(chēng)為 “灰色空 間 ”。香榭里 Company name 35 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅分 類(lèi) ： 按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為： 普通單元式住宅 公寓式住宅 復(fù)式住宅 躍層式住宅 花園洋房式住宅 小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型） Company name 36 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅分 類(lèi) ： 復(fù) 式住宅是受 躍層 式住宅的 設(shè)計(jì)構(gòu) 思 啟發(fā) ，但 層 高要低于 躍層 式住宅（ 復(fù) 式 設(shè)計(jì)為 ，而一般 躍層 式 為 ）。 *溫 馨浪漫的 復(fù) 式 樓 Company name 37 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 *大 氣 豪 華 的 躍 式 樓 Company name 38 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 經(jīng) 典花 園 洋房 *融科 商品房的“五 證 ” “兩書(shū) ”： “五 證 ”包括 《 建 設(shè) 用地 規(guī)劃許 可 證 》《 建筑工程 規(guī)劃許 可 證 》《 國(guó) 有土地使用 證 》《 建 設(shè) 工程施工 許 可 證 》《 商品房 預(yù) (銷(xiāo) )售 許 可 證 》 。 從銷(xiāo) 售看，商品房又分 現(xiàn) 房 銷(xiāo) 售和期房 預(yù) 售； 從銷(xiāo) 售 對(duì) 象看，分 內(nèi)銷(xiāo) 商品房、外 銷(xiāo) 商品房； 從 用途看，分普通住宅、公寓、 別 墅等。一般可分 為 以下三 種 形式： 磚 混 結(jié)構(gòu) 住宅 磚 混 結(jié)構(gòu) 住宅： 是指建筑物中 豎 向承重 結(jié)構(gòu) 的 墻 、柱等采用 磚 或砌 塊砌筑，柱、梁、 樓 板、屋而板、桁架等采用 鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 。 由于抗震的要求， 磚 混住宅一般在 5層 、 6層 以下。 鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 住宅 鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 住宅：是指房屋的主要承重 結(jié)構(gòu) 如柱、梁、板、 樓 梯、屋蓋用 鋼 筋混凝土制作， 墻 用 磚 或其他材料 填 充。具體又分框架、框架剪刀 墻結(jié)構(gòu) 等。 住宅的 凈 高： 層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 住宅的 開(kāi)間 ：通常指房 間寬 度。 * 房 間進(jìn) 深 房 間開(kāi)間 *臥 室 進(jìn) 深 6米 臥 室 開(kāi)間 *客 廳進(jìn) 深 客 廳開(kāi)間 Company name 46 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 商品房銷(xiāo)售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 Company name 47 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 住宅權(quán)益 住宅的 產(chǎn)權(quán) ：一般是指住宅的所有 權(quán) 。 住宅的所有 權(quán) 一般包括 對(duì) 房屋的占有、使用、收益、 處 分四 個(gè) 方面， 這 四個(gè) 方面也 構(gòu) 成了住宅所有 權(quán) 的四 項(xiàng) 基本 內(nèi) 容。 當(dāng) 使用 權(quán)與 所有 權(quán) 相分離的 時(shí) 候，占有 權(quán) 就 為 使用人行使 —— 比如出租， 當(dāng) 使用 權(quán)發(fā) 生 轉(zhuǎn) 移 時(shí) ，占有 權(quán) 也 隨之 轉(zhuǎn) 移。使用 權(quán) 的人， 既 可以是所有 權(quán) 人本人，也可以是租房人等。 住宅的收益 權(quán) ：是指房主利用住宅、房 產(chǎn) 等 產(chǎn) 生某 種 利益的 權(quán) 力，比如出租收益。只有房主才有 權(quán) 力 處 分住宅、房 產(chǎn) 、如 繼 承、贈(zèng) 予、 變賣(mài) 、抵押等。 Company name 49 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 房屋 產(chǎn)權(quán) 分 類(lèi) ： 產(chǎn)權(quán)證書(shū) ：是指 房屋所有 權(quán)證 和 土地使用 權(quán)證 。房 產(chǎn) 坐落地址、 產(chǎn)權(quán)來(lái) 源、房屋 結(jié)構(gòu) 、 間數(shù) 、建筑面 積 、使用面 積 、共有 數(shù)紀(jì) 要、他 項(xiàng)權(quán) 利 紀(jì) 要和附 記 ， 并 配有房地 產(chǎn)測(cè) 量部 門(mén) 的分 戶(hù) 房屋平面 圖 。 公房：也 稱(chēng) 公有房 產(chǎn) ， 國(guó) 有房 產(chǎn) 。目前居民租用的公有房 產(chǎn) ，按房改政策分 為兩 大 類(lèi) ：一 類(lèi) 是可售公有房 產(chǎn) ，一 類(lèi) 是不可售公有房 產(chǎn) 。 Company name 50 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 房屋 產(chǎn)權(quán) 分 類(lèi) ： 不可售公房：根據(jù)本市 現(xiàn) 行房改政策 還 不能出售 給 承租居民的公有房 產(chǎn) 。 單 位 產(chǎn)權(quán) 房：是指 產(chǎn)權(quán)屬 于 單 位所有的房屋，也 稱(chēng) 系 統(tǒng)產(chǎn)權(quán) 房、系 統(tǒng) 房。 Company name 51 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 房屋分 類(lèi) ： 期房：在建的、 尚 未完成建 設(shè) 的、不能交付使用的房屋 稱(chēng)為 期房。 開(kāi)發(fā) 商出售期房 稱(chēng)為預(yù) 售， 購(gòu) 房者 買(mǎi) 房 時(shí) 就要 與開(kāi)發(fā) 商 簽訂 房屋 預(yù) 售合同。在 銷(xiāo) 售商品房的 過(guò) 程中， 現(xiàn) 房 銷(xiāo) 售不需要“ 銷(xiāo) 售許 可 證 ”， 購(gòu) 房者只需 查 看 《 房屋所有 權(quán)證 》 ，在 簽 合同的 時(shí) 候也必 須使用 國(guó) 土房管局印制的 標(biāo) 準(zhǔn)合同。 二手房： 經(jīng)過(guò) 二次 轉(zhuǎn) 手交易的房子叫做二手房。 尾房：一般情 況 下， 當(dāng) 房 產(chǎn)銷(xiāo) 售量 達(dá) 到 80％以后，一般就 進(jìn) 入房地 產(chǎn)項(xiàng)目的 清盤(pán)銷(xiāo) 售 階 段，此 時(shí) 所 銷(xiāo) 售的房 產(chǎn) ，一般 稱(chēng)為 尾房。 *世界最大的 爛 尾 樓 韓國(guó) 柳京 飯 店 Company name 54 第四 節(jié) ： 銷(xiāo) 售知 識(shí)與 案例分析 銷(xiāo) 售 專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 一次性 買(mǎi)斷 價(jià)： 指 買(mǎi) 方 與賣(mài) 方商定的一次性定價(jià)。 定金： 為 保 證 合同的履行， 買(mǎi) 方 預(yù) 先向 銷(xiāo) 售者 賣(mài) 方交 納 一定 數(shù)額 的 錢(qián) 款。“定金”的 總額 不得超 過(guò) 合同 標(biāo) 的的 20% ?！?訂 金”的效力取 決 于 雙 方當(dāng) 事人的 約 定。如果雙 方 當(dāng) 事人另有 約 定， 則 按照 約 定 執(zhí) 行。 2)、交付和收受 訂 金的 當(dāng) 事人一方不履行合同 債務(wù)時(shí) ，不 發(fā) 生 喪 失或者 雙 倍返 還訂 金的后果， 訂 金 僅 可作 損 害 賠償 金。 4)、定金具有擔(dān)保性 質(zhì) ，而 訂 金只是 單 方行 為 ，不具有擔(dān)保性。 違約 金是 對(duì)違約 方的一 種經(jīng)濟(jì) 制裁，具有 懲罰 性和 補(bǔ)償 性，但主要體 現(xiàn)懲罰 性。均價(jià)一般不是 銷(xiāo) 售價(jià)。多 層 住宅，不 帶 花 園 的，一般