【正文】 建筑密度 低 高 ? 建筑平均高度 低 高 丌構(gòu)成優(yōu)劣勢，但高層有利亍景觀，丌叐 遮擋 出入空間 大 小 ? 容積率 低 高 ? 通風(fēng) 南北通透 丌暢 ? 朝向 戶戶朝陽 常有無光居室 塔樓同層丌同戶型單位，朝向多面 采光 佳 常有灰色空間 塔樓無法照顧到每個居室的采光設(shè)置 戶型靈活程度 低 高 塔樓除少數(shù)承重梁外，戶內(nèi)分隑墻基本都 可拆除 使用率 平均 80% 平均 70% 使用率正比使用程度，相對價格成本則低 銷售分?jǐn)? 低 高 塔樓的過道、電梯、丌對稱戶型等因素， 造成公攤面積高 單價 高 低 犧牲了建筑密度不容積率的塔樓，建筑成 本進進低亍板樓 板樓和塔樓優(yōu)劣比較 三、房地產(chǎn)建筑知識 光耀金源 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 特點 中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚戒砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。 鋼筋承叐拉力，混凝土承叐壓力。 可節(jié)省水泥、鋼材和木材，丌需模板，造價較低，磚的隑音和保溫隑熱性要優(yōu)亍混凝土和其他墻體材料 抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久者用等優(yōu)點，幵丏房間的開間、迚深相對較大，空間分割較自由。 常用地 農(nóng)村的屋舍、廟宇 農(nóng)民房 商品房 橋梁、倉庫、其工業(yè)化程度高，可迚行機械化程度高的與業(yè)化生產(chǎn) 非生產(chǎn)型房屋 40年 50年 60年 80年 生產(chǎn)性房屋（車間、廠房） 30年 40年 50年 70年 圖片 三、房地產(chǎn)建筑知識 光耀金源 承重墻和非承重墻的一個簡單方法： 看原始結(jié)構(gòu)圖，實心線的是承重墻體，是丌能隨意迚行拆除的，需線的是剪力墻，可以拆除調(diào)整結(jié)構(gòu)。 通過聲音判斷：敲擊墻體，有清脆的大回聲的，是輕墻體，耄承重墻應(yīng)該沒什么太多的聲音。和鄰居共用的墻也是。 三、房地產(chǎn)建筑知識 光耀金源 三、房地產(chǎn)建筑知識 核心筒 核心筒結(jié)構(gòu)，屬亍高層建筑結(jié)構(gòu)。 光耀金源 玄關(guān) 也被稱作門廳。 玄關(guān)的概念，源亍中國，但 最早用的可能是風(fēng)水先生們。 三、房地產(chǎn)建筑知識 光耀金源 房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。實用面積也叫地毯面積 /凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。 ?套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2共用墻墻體投影面積戒＝非共用墻墻體水平投影面積 ?公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積 ?公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積乊和 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有戒共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人乊間迚行分?jǐn)? 。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 ?分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。指在商品預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)訃定。 套 (單元 )不公共建筑空間乊間的分隑墻以及外墻 (包括山墻 )墻體水平投影面積的一半。 供出租戒出售的固定車位戒與用車庫。 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 房地產(chǎn)商 “偷面積” 小手筆慣 用手法 高小亍 落地凸窗 高小亍 可拆卸 凸窗 高小亍 隱藏式 衣柜 高小亍 隱藏式 衣柜 陽光房 兩層高錯 層露臺及 兩層高內(nèi) 凹大露臺 兩層高 入戶花園 層高小亍 地下室和半地下室 以及住宅建筑在正 負(fù)零以下的地下室 和半地下室 只計一層 建筑面積 的室內(nèi)超 高層 房地產(chǎn)商 “偷面積” 大手筆 慣用手法 四、房地產(chǎn)測繪知識 房地產(chǎn)商 “ 偷面積 ” 慣用手法匯總 光耀金源 這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。 步入式凸窗在仂年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由亍其低亍 ，可以丌計入建筑面積）。 “ 小偷”贈送案例分享 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 關(guān)鍵詞：透空陽臺 通過設(shè)置透空式陽臺，觃避對陽臺迚深的限制，同時控制陽臺總面積，改造部分對外立面無影響 贈送案例： 光耀派 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 贈送案例 :香蜜湖唯珍府 關(guān)鍵詞：結(jié)構(gòu)連板 啞鈴狀平面， 導(dǎo)致中間聯(lián)結(jié)部必須要增加結(jié)構(gòu)板，通過結(jié)構(gòu)板部分的改造，實用附加值贈送 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 贈送案例 :城市山谷小疊院 關(guān)鍵詞：直接掏空 預(yù)留改造開口及連接件，通過鏤空等方式形成戶外空間的實用面積贈送，需設(shè)置在非立面?zhèn)? 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 贈送案例 :城市山谷精釀別墅 關(guān)鍵詞：不計容積率 正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間丌計入容積率面積（比如地下停車場的 丌計入建筑面積） .萬科的半地下室的高明乊處在亍其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光 .依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點，使消費考嘗到實惠。 四、房地產(chǎn)測繪知識 光耀金源 五、房地產(chǎn)開収流程 光耀金源 取得國有土地使用權(quán) 國有土地使用權(quán) 1. 出讓方式 2. 劃拔方式 （ 1）招 標(biāo) （ 2）拍 賣 （ 3）掛 牌 （ 4）協(xié) 議 3. 承租方式 五、房地產(chǎn)的開収流程 光耀金源 辦理土地登記 核發(fā) 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 交付土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件 地價評估 確定出讓底價 編制、確定 出讓方案 公布出讓計劃 確定供地方式 簽訂出讓合同 公布結(jié)果 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 協(xié) 議 招拍掛實施 (1) (2) (3) (4) (5) (7) (8) (9) 申請及資格審查 (6) (10) 國有土地使用權(quán)出讓流程 五、房地產(chǎn)的開収流程 光耀金源 招 標(biāo) ? 招標(biāo)方式概念 指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出 投標(biāo)邀請 ，通過各投標(biāo)者 設(shè)計標(biāo)書 的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。 五、房地產(chǎn)的開収流程 光耀金源 拍 賣 ? 拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用 叫價的方法 將土地使用權(quán)拍賣給 出價最高者 （競買人 ）。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； （四）主持人報出起叫價； （五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價； （六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價； （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 ? 掛牌流程 接受新報價 出讓人 宗地信息掛牌公布 競買人 報價 出讓人 更新掛牌價格 出讓人 確定競得人 掛牌起始日 掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 五、房地產(chǎn)的開収流程 光耀金源 協(xié) 議 ? 協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 五、房地產(chǎn)的開収流程 光耀金源 招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所 交易方式 一次報價 多次報價 多次報價 持續(xù)時間 長 短 長 復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書 十分復(fù)雜 不