【正文】 LOGO 第四章 房地產(chǎn)交易 主講：劉雷 第四章 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易概述 1 房地產(chǎn)交易形式 2 商品房銷售 3 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 4 土地使用權(quán)出讓 5 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移。包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃三種方式 ?房地產(chǎn)交易主體廣泛：政府機關(guān)、企事業(yè)單位、公司、金融機構(gòu)、個人和外商等。 ?房地產(chǎn)交易客體：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)及其他項權(quán)利。 ?房地產(chǎn)中介機構(gòu)：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)。 ?房地產(chǎn)交易原則：合法、 自愿、公平 、互利和 誠實信用 等。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度 ?一、房地產(chǎn)價格申報制度 ?二、房地產(chǎn)價格評估制度 ?三、估價人員資格認證制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度 ?一、房地產(chǎn)價格申報制度 ?房地產(chǎn)交易價格不僅關(guān)系著交易當(dāng)事人的私人權(quán)益（財產(chǎn)權(quán)益），而且也關(guān)系著國家的稅費收益，因此，加強房地產(chǎn)交易價格管理對于保護當(dāng)事人的合法權(quán)益和保障國家的稅費的收益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，具有重要作用。 ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度 。 房地產(chǎn)權(quán)利人 轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn) ， 應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價 ， 不得瞞報或者作不實的申報 。 ” 2022 年 8 月建設(shè)部令第 96 號發(fā)布的 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 中也規(guī)定： “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書 、 當(dāng)事人的合法證明 、 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請 ， 并申報成交價格 ” ； “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù) 。 成交價格明顯低于正常市場價格的 ， 以評估價格作為繳納稅費的依據(jù) ” 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ? 我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度 ? 一、房地產(chǎn)價格申報制度 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 、 房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn) ，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)部門如實申報成交價格 ， 才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù) ， 取得確定的法律效力 。 ? 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時 ， 并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價格 ， 只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于稅務(wù)部門確認的評估價格交納有關(guān)稅費 。 方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù) ， 核發(fā)權(quán)屬證書 。 ? 如果交易雙方對確認的評估價格有異議 ， 可以要求重新評估 。 交易雙方對重新評估的價格仍有異議 ， 可以按照法律程序 ， 向人民法院提起訴訟 。 ? 通過對房地產(chǎn)成交價格進行申報管理 ， 既能防止房地產(chǎn)價格不大起大落 ， 又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報 ， 保證國家的稅費不流失 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度 ?二、房地產(chǎn)價格評估制度 ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 “ 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 ” ?“ 基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 ” 基準地價、標定地價和各類房屋重置價格 ? 基準地價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。 ? ? 標定地價，是政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格，標定地價是宗地價格的一種。 他是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價。 ? 房屋重置價格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日期開發(fā)建設(shè)所建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。有了這種房屋重置價格之后，實際估價中估價對象房屋或建筑物的價值，可以通過該種房屋重置價格的比較、調(diào)整來求取。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度 ?三、估價人員資格認證制度 ?國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。 ?房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。 ?房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)認證，取得資格證，并注冊登記的人員。 ?為取得注冊證的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 其他合法方式 （只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓） ： ? 、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更。 ? ，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 ? 、兼并或合并； ? ； ? 、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是房地產(chǎn) 權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 。房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 類型 ? 1根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強市場統(tǒng)一管理，具有積極的作用。 ? 2根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 ? 3根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 類型 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為。 房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)；房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。正是由于這一點，在管理實踐中對此要嚴格區(qū)分。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 ? ? ①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上； ? ② 屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； ? ③應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為 50 年，原土地使用者使用 10 年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用所限只有 40 年。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2. 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 兩種不同的處理方式： ? 一種是需辦理出讓手續(xù) ， 變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán) ， 由受讓方繳納土地出讓金； ? 另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì) ， 對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 。 《 轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)： ? ? 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第二十三條規(guī)定的項目，即： ? ①國家機關(guān)用地和軍事用地； ? ②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； ? ③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； ? ④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? ? ? 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； ? ? 按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； ? ? 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； ? ? 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； ? ? 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的； ? ? 縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。 ? 對于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。由房地產(chǎn)