【正文】 成邦地 產(chǎn) 房地 產(chǎn) 基本知 識 大 課 堂 Company name 2 課 程培 訓(xùn)須 知 培 訓(xùn) 目 標 熟悉房地 產(chǎn) 相 關(guān) 基本知 識 了解房地 產(chǎn) 相 關(guān) 的建筑知 識 熟悉房地 產(chǎn)銷 售基本知 識 培 訓(xùn)對 象 二、三 級 市 場 全體同事 我 們 的目 標 —— 用 專業(yè) 造服 務(wù) Company name 3 課 程：房地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 1 房地 產(chǎn) 基本 概 念 2 土地及地 產(chǎn) 知 識概 要 4 房地 產(chǎn)銷 售知 識與 案例分析 3 住宅、建筑工程 概論 Company name 4 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 房地 產(chǎn) 又 稱 不 動產(chǎn) ，是房 產(chǎn)與 地 產(chǎn) 的 總稱 ，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附 帶 的各 種權(quán) 利，包括： 土地 建筑物及地上附著物 房地 產(chǎn) 物 權(quán) 注：房地 產(chǎn) 物 權(quán) 除所有 權(quán) 外， 還 有所有 權(quán) 衍生的租 賃權(quán) 、抵押 權(quán) 、土地使用 權(quán) 、典 當權(quán) 等。 房 產(chǎn) 是指房屋的 經(jīng)濟 形 態(tài) ，在法律上有明確的 權(quán)屬關(guān) 系，在不同的所有者和使用者之 間 可以 進 行出租出售或作其他用途的房屋。 地 產(chǎn) 是指能 夠為 其 權(quán) 利人 帶來 收益或 滿 足其 權(quán) 利人工作或生活需要的土地 資產(chǎn) 。地 產(chǎn)與 土地的根本 區(qū)別 在于有無 權(quán)屬關(guān) 系：地 產(chǎn) 在法律上有著明確的 權(quán)屬關(guān) 系，而土地 則沒 有明確的 權(quán)屬關(guān) 系， 它 是一 個統(tǒng)稱 。 Company name 5 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系 房 產(chǎn)與 地 產(chǎn) 之 間 存在著客 觀 的、必然的 聯(lián) 系，主要包括幾 個 方面： 實 物形 態(tài) 上看，房 產(chǎn)與 地 產(chǎn) 密不可分 從 價格 構(gòu) 成上看，房 產(chǎn) 價格不 論 是 買賣 價格 還 是租 賃 價格都包含地 產(chǎn) 價格 從權(quán)屬關(guān) 系看，房 產(chǎn) 所有 權(quán) 和地 產(chǎn) 所有 權(quán) 是 聯(lián) 系在一起的。 Company name 6 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 的特性 房地 產(chǎn) 的自然特性 位置的固定性 使用的耐久性 資 源的有限性 物 業(yè) 的差 異 性 房地 產(chǎn) 的 經(jīng)濟 特性 生 產(chǎn) 周期 長 資 金密集性 相互影 響 性 易受政策限制性 房地 產(chǎn) 的保 值 增 值 性 Company name 7 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn)業(yè) 以土地和建筑物 為經(jīng)營對 象， 包括土地的 開發(fā) ，房屋的建 設(shè) 、 維修、管理，土地使用 權(quán) 的有 償轉(zhuǎn)讓 、 劃 拔，房屋所有 權(quán) 的 買賣 、租 賃 ，房地 產(chǎn) 的抵押、 貸 款以及由此而形成的房地 產(chǎn) 市 場 的 綜 合性 產(chǎn)業(yè) 。 房地 產(chǎn)開發(fā) 房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 在依法取得土地使用 權(quán) 的土地上按照使用性 質(zhì) 的要求 進 行基 礎(chǔ)設(shè) 施、房屋建筑的活 動 。 Company name 8 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 *房地 產(chǎn)業(yè)帶頭 大哥王石先生 著名 論 述 —— 樓 市拐點 來 了 Company name 9 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 市 場 分 類 一 級 市 場 —— 政府出 讓 土地予 開發(fā) 商的市 場 （也 稱 土地市 場 ） 二 級 市 場 —— 開發(fā) 商出售商品房予消 費 者的市 場 （也 稱 “一手房 ”市 場 ） 三 級 市 場 —— 消 費 者 將 已 購 商品房再 轉(zhuǎn)讓 的市 場 （也 稱 “二手房 ”市 場 ） Company name 10 *常德地 產(chǎn) 第一 營銷 代理品牌成邦地 產(chǎn) 三 級 市 場 Company name 11 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 價格 房地 產(chǎn) 價格 構(gòu) 成：土地價格和建筑物及其附 屬 物價格的 統(tǒng) 一，是土地價 值 和房屋價 值 的 貨幣 表 現(xiàn) 形式。 房地 產(chǎn)總 價格：指一宗房地 產(chǎn) 的整體價格。 房地 產(chǎn)單 位價格：指 單 位面 積 或 單 位建筑面 積 的價格， 它 可以反映房 地 產(chǎn) 價格水平的高低。 Company name 12 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 價格 樓 面地價： 指平均到每單位建筑面積上的土地價格 樓 面地價 = 土地 總 價格 /總 建筑面 積 = 土地 單 價 /容 積 率 Company name 13 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 價格 構(gòu) 成 土地出讓金或征地費 拆遷安置補償費 城市土地開發(fā)費 土地開發(fā)利潤 土 地 價 格 房屋建筑成本 流通 費 用 稅 金 利 潤 房 屋 價 格 房 地 產(chǎn) 價 格 Company name 14 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 *房地 產(chǎn) 暴利 人 類 的未解之 謎 Company name 15 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 房地 產(chǎn) 價格的影 響 因素 房屋的地理位置（交通便利、周 邊環(huán) 境等） 房屋的 戶 型、 樓層 、朝向、 視 野、新 舊 程度等 小 區(qū) 外部的配套 設(shè) 施（ 醫(yī) 院、 銀 行、超市、美容院等） 小 區(qū)內(nèi) 部的配套 設(shè) 施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市 場 價格定位 房屋的供需 狀況 物 業(yè) 管理公司的口碑 房屋的市 場 租 賃 價格前景及回 報 率的多少 政府因素、土地價格的 變動 1其 它 因素 Company name 16 第一 節(jié) ：房地 產(chǎn) 基本 概 念 *難 道 漲 的不是房價，是寂寞 ? Company name 17 第二 節(jié) ：土地及地 產(chǎn) 知 識概 要 土地分 類 —— 按所有制分： 國 有土地和集體土地 國 有土地： 在我 國 社 會 主 義 制度下， 屬 于全民所有的土地叫 國 有土地。其中：城市和建制 鎮(zhèn) 建成 區(qū) 的土地，都 屬 于 國 家所有；在 鄉(xiāng) 村和城 鎮(zhèn) 郊區(qū) ， 國 家依法征用和 沒 收的土地、 國營農(nóng)場 、林 場 、牧 場 、 漁場 、草 場的土地； 國 有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都 屬 于 國 家所有。 集體土地： 是指 農(nóng) 村集體所有的土地。根據(jù) 《 中 華 人民共和 國 土地管理法 》 第八 條 的 規(guī) 定： 農(nóng) 村和城市郊 區(qū) 的土地，除由法律 規(guī) 定 屬 于 國 家所有的以外， 屬 于 農(nóng) 民集體所有；宅基地和自留地、自留山， 屬 于 農(nóng) 民集體所有。 Company name 18 第二 節(jié) ：土地及地 產(chǎn) 知 識概 要 我 國 的土地制度 土地所有制： 在我 國 ，先行全部土地 實 行的是社 會 主 義 土地公有制，分 為全民所有制（即 國 家所有）和集體所有制（即集體所有） 兩種 形式。任何 個 人均不能取得土地所有 權(quán) 。 土地使用 權(quán) ： 是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的 權(quán) 利。土地使用 權(quán) 可以依法 轉(zhuǎn)讓 。 Company name 19 第二 節(jié) ：土地及地 產(chǎn) 知 識概 要 國 有 土地 城市用地可以分 為 九 類 ： 居住用地 公用 設(shè) 施用地（含商 業(yè) 用地） 工 業(yè) 用地 倉儲