【正文】 房地產(chǎn)業(yè)普查培訓(xùn)教材 (普查工作指南 ) 安徽省統(tǒng)計局投資處 房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營活動 : 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )投資、資金和土地情況 一、普查表的格式： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )投資、資金和土地情況（ X104表） 二、普查表的填報方法： 計劃總投資： 指標解釋： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )在建的房屋建設(shè)工程或正在開發(fā)的土地開發(fā)工程，按照總體設(shè)計規(guī)定的內(nèi)容全部建成計劃 (或按設(shè)計概算或預(yù)算 )需要的總投資。 該項指標自項目開始累計，跨年度指標 指標設(shè)計目的： 了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)在建項目的計劃總規(guī)模。 指標來源： 企業(yè)計劃部門或前期工程部門負責，數(shù)據(jù)來源于批文、預(yù)算或概算。 如何填報： 計劃總投資屬于時期指標，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有開發(fā)項目的計劃總投資。 當企業(yè)只有一個開發(fā)項目時，按照總體設(shè)計規(guī)定的內(nèi)容全部建成計劃 (或按設(shè)計概算或預(yù)算 )需要的總投資來填報，若該項目分期分批開發(fā)，則只填報告期施工工程的計劃總投資合計數(shù)填報。 當企業(yè)有多個開發(fā)項目時，則將多個項目計劃總投資匯總填報。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建設(shè)工程或土地開發(fā)工程在本年度投資全部完成，項目全部結(jié)束，則該項目的計劃總投資在下一年度報告期不再填報。 案例： 某開發(fā)企業(yè)建設(shè)富麗山莊小區(qū)，計劃總投資30000萬元，分二期，三年實施。 2022年開發(fā)第一期，計劃總投資 10000萬元， 2022年上報房地產(chǎn)開發(fā)報表時，計劃總投資報 10000萬元，相對應(yīng)的指標（施工面積、本年新開工面積等指標）也按此口徑填報； 2022年繼續(xù)開發(fā)第二期，計劃總投資 20220萬元， 2022年上報房地產(chǎn)開發(fā)報表時，計劃總投資就要填報全部 30000萬元，相對應(yīng)的指標（施工面積、本年新開工面積等指標）也按此口徑填報。 某開發(fā)公司 ,2022年分別開發(fā)A\B\C三個小區(qū) , 計劃總投資分別為 1000萬元 \2022萬元和 3000萬元，其中 :A\B小區(qū)在 2022年年中竣工，2022年上報年報時 ,計劃總投資填報 6000萬元， 2022年填報計劃總投資就僅報 C小區(qū) 3000萬元。 審核關(guān)系： 計劃總投資 ≥自開始建設(shè)累計完成投資 計劃總投資 ≥本年完成投資 注意事項： 計劃總投資為跨年度指標。 計劃總投資指標可根據(jù)企業(yè)計劃 實際變動情況進行調(diào)整。 自開始建設(shè)累計完成投資： 指標解釋： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )在建的房屋建設(shè)工程或正在開發(fā)的土地開發(fā)工程從開始建設(shè)到本期止累計完成的全部投資。其計算范圍原則上應(yīng)與“ 計劃總投資 ” 指標包括的工程內(nèi)容相一致。 該項指標自項目開始累計，跨年度指標 指標設(shè)計目的： 了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)在建項目實際完成總規(guī)模與總進度，由此觀察開發(fā)項目的計劃完成程度及與計劃的差額。 指標來源： 統(tǒng)計人員每個報告期填報的統(tǒng)計資料，是每期完成投資額匯總的結(jié)果。 如何填報： 依據(jù)指標解釋，該指標與計劃總投資為配套指標，自項目開始建設(shè)，每次填報該指標，均應(yīng)加上上一報告期 “ 本年完成投資 ” ，一直累加到該項目投資全部結(jié)束。 報告期以前已建成投產(chǎn)或停、緩建工程完成的投資以及拆除、報廢工程的投資，仍應(yīng)包括在內(nèi)。但轉(zhuǎn)出的 “ 在建工程 ” 累計投資應(yīng)予以扣除，轉(zhuǎn)入的 “ 在建工程 ” 以前年度完成的投資應(yīng)當包括。 審核關(guān)系： 計劃總投資 ≥自開始建設(shè)累計完成投資 注意事項： 自開始建設(shè)累計完成投資同樣為跨年度指標； 如果該指標大于計劃總投資，必須調(diào)整計劃總投資。 本年完成投資： 指標解釋： 指從本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及各種公益性及配套性建筑和土地購置費等的投資。 本年完成投資是核心指標，由其中項和兩類分組構(gòu)成。 自本年完成投資指標以下， 均為年度內(nèi)累計指標 指標設(shè)計目的： 該指標是房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計投入部分的核心指標，最后歸入全社會固定資產(chǎn)投資額或規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額中，目的是掌握報告期房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)在房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的實際投入，是以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)進行房屋建設(shè)及土地開發(fā)所完成的工作量及有關(guān)費用的總稱。 指標來源： 企業(yè)的工程、前期（成本核算）及財務(wù)部門負責，數(shù)據(jù)來源于實際工程形象進度及項目全過程的財務(wù)實際支付。 如何填報： 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一般流程： A、購置土地：支付土地購置費。 毛地： 沒有進行道路、給、排水、 供電、通訊等加工的生地和荒地，需土地開發(fā)。 凈地： 已經(jīng)拆遷并“七通一平”完成的土地， 無須土地開發(fā) B、前期準備：支付商品房屋建設(shè)各項費用，獲得土地證、施工許可證。 財務(wù)部門發(fā)生投資各項費用 C、開工建設(shè)：按照工程預(yù)算進行施工。 施工部門掌握 工程形象進度 D、預(yù)售階段： 取得銷售許可證，“ 開盤 ” 銷售。 銷售部門獲得“期房銷售面積”、“ 期房銷售金 額” E、工程完工與現(xiàn)房交付：工程質(zhì)檢部門批準竣工驗收報告，確定竣工。兌現(xiàn)銷售合同 ,交付給購買者。 F、房屋空置：尚未銷售出去的房屋。 銷售部門庫存 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額兩種分組： A、構(gòu)成分組：建筑工程、安裝工程、設(shè)備、工器具購置和其他費用。 B、用途分組：住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他。 填報操作： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計人員應(yīng)在建立好統(tǒng)計網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上，定期分別向工程、財務(wù)等涉及部門收集資料，形成內(nèi)部原始資料； （ 2）工程部門應(yīng)依據(jù)施工單位上報的房屋建筑、安裝工程和土地開發(fā)工程的形象進度或工程監(jiān)理部門上報的形象進度（各項預(yù)算完成工作量乘以預(yù)算單價），計算投資完成數(shù)額并上報給企業(yè)統(tǒng)計人員； 同時，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)項目成本核算資料，將項目全過程的實際費用支付情況上報給企業(yè)統(tǒng)計人員。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計人員將收到的原始資料，定期整理、匯總到本年完成投資及其分組當中，形成完整的投資完成情況。 案例： 工程部門負責工程預(yù)算的執(zhí)行及竣工情況。在房屋建設(shè)中，工程預(yù)算共分十大類，每類工作量完成的形象進度乘以其單價再加總，即可得出建筑、安裝工程的實際投資完成金額。 例如：報告期，某項目墻體工程總價 10000平方米，單價 100元 /平方米，工程形象進度完成 50%，則當前墻體工程完成投資額為： 10000（平方米） 50% 100（元 /平方米）＝ 50（萬元） 各類工程完成投資之和，即形成構(gòu)成中的建筑工程投資。 例 報告期，某項目發(fā)生 3項成本支出： （ 1）土地購置費 15000萬元 （ 2）原材料 5000萬元 ,留待領(lǐng)用 （ 3）前期各項規(guī)費 2022萬元 報告期，財務(wù)部門發(fā)生的投資完成額應(yīng)為： （ 1）土地購置費 +（ 3）各項規(guī)費 =17000萬元 原材料 5000萬元計入財務(wù)狀況中的“ 存貨 ” 會計科目，領(lǐng)用出庫后再計算投資額。 審核關(guān)系： 本年完成投資 ≥土地開發(fā)投資 本年完成投資 ≥配套工程投資 本年完成投資 =建筑工程 +安裝工程 +設(shè)備購置費 +其他費用 本年完成投資 =住宅 +辦公樓 +商業(yè)營業(yè)用房 +其他 本年完成投資 ≥土地開發(fā)投資 +配套工程投資 本年完成投資 ≤本年資金來源合計 +本年各項應(yīng)付款合計 注意事項： 投資完成額原則上以市場交易價格作為計算依據(jù)，一般以工程的預(yù)算計算投資額，但在預(yù)算價格之外發(fā)生的工程價差、量差，應(yīng)視同修改預(yù)算價格，投資完成額按修改后的預(yù)算價格調(diào)整。實行招標的工程，按中標價計算投資完成額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除承擔商品房屋建設(shè)外，還以統(tǒng)建代建、拆遷還建、代拆遷等方式承擔的非商品房屋建設(shè)和土地開發(fā)投資，這部份投資額也應(yīng)納入投資完成額中，但代為建設(shè)的城際（城市）道路及橋梁、市政設(shè)施等則應(yīng)歸入固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計當中。 現(xiàn)行統(tǒng)計制度規(guī)定，在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能以財務(wù)實際支付給建筑承包商的款項代替工程形象進度完成工作量統(tǒng)計。 土地開發(fā)投資額： 指標解釋： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成的前期工程投資，即路通、水通、電通、場地平整等 (也稱七通一平 )所完成的投資。一般指生地開發(fā)成熟地的投資。在舊城區(qū)(老區(qū)拆遷 )的開發(fā)中，如果有統(tǒng)一的規(guī)劃，如政府有關(guān)部門批準的小區(qū)建設(shè)的前期工程中，有場地平整，原有建筑物、構(gòu)筑物拆除，供水供電工程等工作量也可計算。 指標設(shè)計目的： 房地產(chǎn)開發(fā)包含房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)，通過對 “ 土地開發(fā)投資額 ” 和 “ 本年完成開發(fā)土地面積 ” 這一對價值量和數(shù)量指標的統(tǒng)計，反映地產(chǎn)開發(fā)在整個房地產(chǎn)開發(fā)當中的比例關(guān)系。 指標來源： 企業(yè)的工程部門，數(shù)據(jù)來源于“ 七通一平 ” 及原有建筑物、構(gòu)筑物拆除，供水供電工程等工作量的形象進度所形成的投資額。 如何填報： 與投資額中建筑工程形象進度填報原理一致。 審核關(guān)系： 本年完成投資 ≥土地開發(fā)投資 注意事項： 未進行開發(fā)工程、只進行單純的土地交易活動不作為土地開發(fā)投資統(tǒng)計。 土地開發(fā)投資額在投資用途分組中，能根據(jù)規(guī)劃用途分攤的部分就分攤；土地開發(fā)用途不明的，全部計入開發(fā)用途分組中的 “ 其他 ” 。 配套工程投資： 指標解釋： 指為供出售、出租用的商品房屋工程配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資額。具體是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )為完成樓盤總體規(guī)劃而進行的小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)，以及為提高商品房的品質(zhì)而進行的綠地和其他必要設(shè)施所完成的投資。 指標設(shè)計目的： 反映房地產(chǎn)開發(fā)商品房屋總體配套情況。 指標來源： 企業(yè)工程部門，數(shù)據(jù)來源于工程預(yù)算完成工作量所產(chǎn)生的價值。 如何填報： 按工程預(yù)算分類，每類工作量完成的形象進度乘以其單價再加以匯總。 案例： 報告期，某公司開發(fā)富麗山莊小區(qū)，其中配套工程如下： 小區(qū)道路路面工程預(yù)算 100萬元，完成工作量 50%。 小區(qū)綠化樹苗及種植 50萬元。 購置安裝小區(qū)防盜系統(tǒng) 80萬元。 報告期配套工程投資： 100（萬元） 50%+50（萬元） +80（萬元）=180（萬元） 審核關(guān)系： 本年完成投資 ≥配套工程投資 注意事項： 在房地產(chǎn)開發(fā)高度市場化的條件下，各地政府及企業(yè)都非常重視環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)，因而，商品房屋配套工程在總投資中的比重一般不能為零。 配套工程既包括小區(qū)內(nèi)道路、橋梁、綠化、景觀等，又包括小區(qū)配套的學(xué)校、幼兒園、會所和物業(yè)管理房屋等；相關(guān)房屋的面積竣工后，不作銷售的填入 “ 不可銷售面積 ” 中。 建筑工程： 指標解釋： 指各種房屋、建筑物的建造工程，又稱建筑工作量。這部分投資額必須興工動料，通過施工活動才能實現(xiàn)。 指標設(shè)計目的： 它是完成投資的構(gòu)成之一，反映建筑工程在房地產(chǎn)投資中的比重。 指標來源： 企業(yè)的工程部門，數(shù)據(jù)來源于工程預(yù)算完成工作量所產(chǎn)生的價值。 如何填報： 見本年完成投資指標中的表述。 審核關(guān)系： 本年完成投資 ≥建筑工程 注意事項： 現(xiàn)行統(tǒng)計制度規(guī)定，建筑工程投資以工程形象進度即工程預(yù)算完成工作量分別乘以預(yù)算價格匯總產(chǎn)生，而不能簡單以財務(wù)實際支付，其主要原因在于，財務(wù)實際支付數(shù)一般遠遠少于工程形象進度，會出現(xiàn)少報或漏報。 建筑工程投資一般占房屋建設(shè)項目完成投資的 40%左右。 安裝工程： 指標解釋： 指各種設(shè)備、裝置的安裝工程，又稱安裝工作量。 指標設(shè)計目的： 它是完成投資的構(gòu)成之一，反映安裝工程在房地產(chǎn)投資中的比重。 指標來源： 企業(yè)的工程或財務(wù)部門，數(shù)據(jù)來源于工程預(yù)算完成工作量所產(chǎn)生的價值。 如何填報： 該指標的填報原則與建筑工程相同，其投資額是通過對設(shè)備、