房地產(chǎn)交易與實(shí)務(wù)ppt課件(參考版)
2025-05-15 08:12本頁(yè)面
【正文】 。因?yàn)槲覈?guó)土地所有權(quán)形式采取的是國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也只能發(fā)生在這兩個(gè)權(quán)利主體之間；而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移則可發(fā)生于各種主體之間，包括國(guó)家、法人單位和作為自然人的個(gè)人。對(duì)于僅僅用于滿足公民居住的公民也采取土地有償使用制度則顯得非常荒唐。土地有償使用法律制度，有助于使用人珍惜土地，可以避免土地資源浪費(fèi)。 ? ①、日益顯現(xiàn)的舊城區(qū)拆遷矛盾 ? ②、未申請(qǐng)繼續(xù)使用土地的房屋存廢問(wèn)題 ? 七、國(guó)有土地的公民有償使用問(wèn)題 ? 國(guó)有土地的公民有償使用，基于國(guó)有土地的有償使用法律制度。土地與其上的房屋只能作為一個(gè)整體，而房屋和土地卻可以分別為不同的主體所擁有。這些私有的建筑不可能成為空中樓閣，它必須建立在現(xiàn)實(shí)的土地之上。 “ ? 六、土地的公有與地上建筑的私有問(wèn)題 ? 土地的國(guó)家所有和集體所有，是由國(guó)家法律明確規(guī)定的。這是在同等條件下公有制企業(yè)無(wú)法與私營(yíng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的原因所在。”《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 第三條規(guī)定也有類似規(guī)定。 ? 土地權(quán)屬 ? 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度?！薄叭袼?，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。對(duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，除了法律規(guī)定的無(wú)償使用者外，中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有償?shù)?。一般情況下， 農(nóng)民 使用本集體所有的土地是無(wú)償?shù)?。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和勞?dòng)群眾集體所有制”。 ? 除此之外，為了合理利用土地，國(guó)家還制定了土地利用管制的法律制度。 ? 現(xiàn)行土地制度，是指涉及土地權(quán)屬法律制度以及土地權(quán)屬流通的法律制度，還包括土地利用管制的法律制度。 ? 土地權(quán)屬變更一般有以下幾種情形： ①依法征用或劃撥土地，依法有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地；②新建、擴(kuò)建、改建、買賣、繼承、贈(zèng)送、交換、分割地上建筑物或其他附屬物；③依法增減、交換、調(diào)整土地或分割、合并土地；④機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并；土地使用權(quán)的收回。 ? 二、 土地權(quán)屬 分類 ? 目前，中國(guó)土地權(quán)屬單位主要有以下幾種：①鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織；②依法直接從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人；③使用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的單位和個(gè)人；④跨地區(qū)國(guó)有工程設(shè)施一般以業(yè)務(wù)主管機(jī)關(guān)為土地登記單位。土地權(quán)利可以通過(guò)劃撥、租賃、交換等各種形式轉(zhuǎn)移。土地權(quán)利可能因主體違反法律規(guī)定被剝，也可能由于某種原因造成結(jié)束或停止。土地所有權(quán)人和使用權(quán)人享有的土地權(quán)利受法律保障。 ?專題五：我國(guó)土地權(quán)屬法律相關(guān)問(wèn)題 ? 一、土地權(quán)屬 簡(jiǎn)介 ? 土地權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)及租賃債權(quán)。 ?五、承典人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 ? 1994年 《 國(guó)務(wù)院善于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 中規(guī)定：“職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用五年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)。 ” 如果房屋的承租和共有人同時(shí)主張儔購(gòu)買權(quán)時(shí)，應(yīng)先由共有人購(gòu)買，如共有人放棄行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，可由承租人優(yōu)先購(gòu)買。 ?專題四：房屋買賣過(guò)程中的五大優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ? 一、承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ? 根據(jù) 《 城市私有房屋管理?xiàng)l例 》 第 11條規(guī)定： “ 房屋所有權(quán)人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此外，對(duì)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。 ? 二、 二手房買賣過(guò)程 ? 賣方至中介掛牌； ? 買方看房； ? 買賣雙方與中介一起達(dá)成買賣定金協(xié)議； ? 買賣雙方及中介簽訂買賣合同； ? 賣方付款； ? 買方貸款并辦理過(guò)戶及抵押登記手續(xù)； ? 賣方交付房屋。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。 ?所謂 “五證”， 是指 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、《 建
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