房地產(chǎn)交易與實(shí)務(wù)ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-12 08:12本頁(yè)面
【正文】 、擴(kuò)建、改建、買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)送、交換、分割地上建筑物或其他附屬物；③依法增減、交換、調(diào)整土地或分割、合并土地；④機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并；土地使用權(quán)的收回。 ? 三、 土地權(quán)屬 所有權(quán)制度 ? 土地權(quán)屬制度，包括土地的所有權(quán)制度和土地的使用權(quán)制度。 ? 現(xiàn)行土地制度，是指涉及土地權(quán)屬法律制度以及土地權(quán)屬流通的法律制度，還包括土地利用管制的法律制度。這里所說(shuō)土地權(quán)屬不僅指土地的所有權(quán)制度，還包括土地的使用權(quán)制度；相應(yīng)地，土地權(quán)屬的流通制度也包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的流通制度。 ? 除此之外，為了合理利用土地，國(guó)家還制定了土地利用管制的法律制度。現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國(guó)家推行的社會(huì)制度即公有制是相適應(yīng)的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。 ? 四、使用權(quán)制度 ? 土地使用權(quán)制度，應(yīng)視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。一般情況下， 農(nóng)民 使用本集體所有的土地是無(wú)償?shù)?。不僅如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無(wú)償?shù)?，比如宅基地。?duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，除了法律規(guī)定的無(wú)償使用者外，中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有償?shù)摹? ? 法律依據(jù) ? 《 中華人民共和國(guó)憲法 》 第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。” 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 規(guī)定的更清楚，第二條規(guī)定“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！薄叭袼校磭?guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。” 《 中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法 》 也有類(lèi)似的規(guī)定。 ? 土地權(quán)屬 ? 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外?！薄?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 第三條規(guī)定也有類(lèi)似規(guī)定。 ? 五、土地所有權(quán)的公與私問(wèn)題 ? 一個(gè)國(guó)有或集體企業(yè)的老板，無(wú)需為企業(yè)的虧損或破產(chǎn)承擔(dān)任何實(shí)際意義上的責(zé)任。這是在同等條件下公有制企業(yè)無(wú)法與私營(yíng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的原因所在。 ? 集體土地被征用變?yōu)閲?guó)有土地之后，政府如果未能很快將其使用權(quán)出讓?zhuān)酉聛?lái)就是該幅土地的荒蕪或者土地利用價(jià)值的降低（如水土流失或被固體或液體廢棄物污染），這是因?yàn)闆](méi)有具體的使用人，導(dǎo)致土地管理者的缺位（形式上是政府機(jī)關(guān)但實(shí)際上不存在）。 “ ? 六、土地的公有與地上建筑的私有問(wèn)題 ? 土地的國(guó)家所有和集體所有，是由國(guó)家法律明確規(guī)定的。 ? 國(guó)家法律又承認(rèn)建筑物可以由自然人也即私人所有。這些私有的建筑不可能成為空中樓閣，它必須建立在現(xiàn)實(shí)的土地之上。也就是說(shuō)，私有的建筑所占有的土地必然是公有的，房屋主人所擁有的只能是該處房屋占有土地的使用權(quán)。土地與其上的房屋只能作為一個(gè)整體，而房屋和土地卻可以分別為不同的主體所擁有。這樣，必然帶來(lái)難以調(diào)和的矛盾。 ? ①、日益顯現(xiàn)的舊城區(qū)拆遷矛盾 ? ②、未申請(qǐng)繼續(xù)使用土地的房屋存廢問(wèn)題 ? 七、國(guó)有土地的公民有償使用問(wèn)題 ? 國(guó)有土地的公民有償使用，基于國(guó)有土地的有償使用法律制度。國(guó)有土地有償使用在 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 和《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 中均有規(guī)定。土地有償使用法律制度，有助于使用人珍惜土地，可以避免土地資源浪費(fèi)。 ? 這種規(guī)定只應(yīng)適用于法人或具有經(jīng)營(yíng)目的的個(gè)人。對(duì)于僅僅用于滿足公民居住的公民也采取土地有償使用制度則顯得非常荒唐。 ? 八、流通制度 ? 土地權(quán)屬流通制度指的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的法律制度。因?yàn)槲覈?guó)土地所有權(quán)形式采取的是國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也只能發(fā)生在這兩個(gè)權(quán)利主體之間；而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移則可發(fā)生于各種主體之間，包括國(guó)家、法人單位和作為自然人的個(gè)人。 ? 一）土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移制度 ? 二）土地征用制度的濫用 ? 《 中華人民共和國(guó)憲法 》 和 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 均規(guī)定了國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)集體土地的征用制度。
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