房地產(chǎn)金融ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 08:21本頁面
【正文】 地方的房地產(chǎn)市場是全國房地產(chǎn)市場的一部分，其金融政策的統(tǒng)一性保證了地方和全國趨勢的一致性。但房地產(chǎn)市場又有很強的地域性，由于經(jīng)濟發(fā)展水平，市場成熟程度的不同，所以廣東房地產(chǎn)的周期也和全國有一定的差異性。 從圖二看，第一階段缺乏數(shù)據(jù)，第二階段和全國類似，這里重點分析 1998年后的第三階段。 廣東省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度 (規(guī)模、速度 ) 表一： 1996年 2022年廣東國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計表 單位：億元 表二：廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率及其占 GDP和固定資產(chǎn)投資比重 單位：億元、％ （ 1996年 2022年） 從規(guī)模上看，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 1999年后都達到 5％以上，2022年最高。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資的比重也是逐年增加。在速度上，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長率快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率快于固定資產(chǎn)投資的增長率。這表明房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的貢獻度加大，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴程度加深。 周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析 按房地產(chǎn)周期協(xié)調(diào)的先后程度分三類指標(biāo)。 ? 先導(dǎo)指標(biāo)： ? (1)全社會固定資產(chǎn)投資 (見表二 )； ? (2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 (見表二 )； ? (3)施工面積 (見表三 )； ? (4)新開工面積 (見表三 )。 表三：廣東省商品房施工面積和新開工面積統(tǒng)計表 單位：萬平方米（ 1996年 2022年） 周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析 ? 同步指標(biāo)： ? (1)銷售面積 (見表四 )； ? (2)銷售額 (見表四 )。 ? 滯后指標(biāo)： ? 竣工面積 (見表五 )。 表四： 1996年 2022年廣東省商品房銷售面積和銷售額統(tǒng)計表 單位：萬平方米 表五： 1996年 2022年廣東省商品房竣工面積統(tǒng)計表 單位：萬平方米、％ 從三類指標(biāo)分析看，先行指標(biāo)的投資、新開工面積和施工面積同比增長較快；而同步的銷售指標(biāo)增幅平穩(wěn)， 2022年有所下調(diào)；滯后的竣工面積增加，空置面積也增加。 房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)變化 表六： 2022年 111月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 單位：％ 從不同的地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建的自籌資金低于全國平均水平，而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款高于全國平均水平；而廣東低于這一水平；而第三項其他資金來源 (定金、按揭貸款 )北京、上海、浙江都超過廣東。這表明北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢判斷和建議 ? 今年我國將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，利率不會上調(diào)，仍處于較低的水平。今年經(jīng)濟增長的目標(biāo)仍保持 7％以上，房地產(chǎn)投資和消費支出對擴大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟增長的積極作用不應(yīng)被忽視。 ? 為了制止房地產(chǎn)的局部過熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會重申 2022年的有關(guān)規(guī)定，特別要強調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級要高，企業(yè)自有資金達到 30％四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個人住房貸款 “ 零首付 ” ，以規(guī)范商業(yè)銀行的競爭行為。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢判斷和建議 ? 房地產(chǎn)金融政策應(yīng)該實行 “ 軟著陸 ” 的操作，以保護和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對在建的存量貸款項目和新項目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免 “ 一刀切 ” 造成房地產(chǎn)市場大的波動。提高開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)企業(yè)貸款的門檻，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)信貸配給。企業(yè)用低于 30％的自有資金從事房地產(chǎn)開發(fā)是引發(fā)房地產(chǎn)信貸擴張的源頭，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)證明了這一點。廣東房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金在全國 12個熱點地區(qū)還算比較高，但自有資金所占比重不高，并且還在下降。全國熱點地區(qū)自籌資金較低，自有資金水平可能會更低。企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，盲目擴張，資金鏈很緊，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險。由于商業(yè)銀行體制改革不到位，內(nèi)部的激勵約束機制不完善和同業(yè)激烈的競爭，有效控制貸款資金和流向的貸后管理較松，助長了房地產(chǎn)信貸擴張。強化對企業(yè)自有資金 30％以上的要求和貸后資金的管理必須從嚴(yán)。 ? 用個人住房貸款條件的差別化要求引導(dǎo)和調(diào)整住房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如對普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數(shù)、期限、利率，期房和現(xiàn)房等方面給予前者比后者更優(yōu)惠的條件。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1