【導(dǎo)讀】投資項(xiàng)目，即通過房地產(chǎn)的經(jīng)營來獲取收益的經(jīng)營活動(dòng)，因此其融資過程、特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制等都有著自己的特性，也有許多獨(dú)特之處。款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款，本章就對(duì)其展開全面介紹。計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析。借款人評(píng)價(jià)及決策。來講，就是獲取信息并作出決策的過程。對(duì)不同的參與者的影響、作用又非常不同，所以，誠實(shí)、誠意、誠信是合作的基礎(chǔ)，而公平、公開、公允是達(dá)成合作的基本手段。最基礎(chǔ)的，離開主體就沒有投資和經(jīng)營。性經(jīng)營實(shí)體，其利益分配當(dāng)然也與股本結(jié)構(gòu)相一致。包含了股東和放款人。市場(chǎng)購買的差異和風(fēng)險(xiǎn)之后決定購買……初步意向后，到市場(chǎng)搜尋是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本途徑，收益，因此必須進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，提升收益水平，也放大了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。認(rèn)同的可控制的范圍內(nèi)。件對(duì)未來收益及其市場(chǎng)變化作出正確的判斷。也稱系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。工資及其費(fèi)用上升、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈、利率和稅收向上調(diào)升。節(jié)，以及放款人與借款人的相互關(guān)系。

　　

【正文】 的計(jì)算，與現(xiàn)代社會(huì)越來越注重精確、真實(shí)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的要求不符合，因此而逐步被現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)方法所取代。 現(xiàn)金流 貼現(xiàn) 法包括如下具體的計(jì)算： ? 凈現(xiàn)金值 ? 現(xiàn)值盈利指數(shù) ? 內(nèi)部收益率 ? 現(xiàn)值和收益率的比較 ? 內(nèi)部收益率的調(diào)整 ⑴ 凈現(xiàn)金值 凈現(xiàn)值 是指 各期收益與投資貼現(xiàn)到初始期時(shí)的值 ，關(guān)鍵是選取怎么樣的 貼現(xiàn)率 。在房地產(chǎn)投資中有個(gè) 最低必要收益率 ，可以作為計(jì)算參數(shù)，也可以選取貸款利率加 5%的水平為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該具體問題具體案例具體分析。 下面我們舉個(gè) 例子 來說明。 凈現(xiàn)值計(jì)算案例 （ 貼現(xiàn)率為 16%，單位元 ） 年度 投資 稅后收益 貼現(xiàn)因子 投資凈現(xiàn)值 收益凈現(xiàn)值 0 1 2 3 4 5 終結(jié)售價(jià) 凈現(xiàn)值 投資收益凈現(xiàn)值 1938480 723699 810543 139190 304661 483286 536248 561539 5965133 1938480 623900 602396 3164776 119911 226413 309621 296165 267356 2840000 4059546 894770 ⑵ 現(xiàn)值盈利指數(shù) 在進(jìn)行收益與投資的比較時(shí)，有一個(gè)重要的指標(biāo)，就是 現(xiàn)值盈利指數(shù) ，即 所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比 ： 盈利指數(shù) =收益現(xiàn)值 /投資現(xiàn)值 上例的數(shù)據(jù)為 4059546/3164776= 比較不同項(xiàng)目的 盈利指數(shù) 就可以得出項(xiàng)目 盈利能力的高低 。但如果項(xiàng)目的規(guī)模不同，則還需要進(jìn)行其它指標(biāo)的比較，才能做出正確的決策。 ⑶ 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率 的原理很簡(jiǎn)單，但計(jì)算比較復(fù)雜，因?yàn)樯婕爸笖?shù)和對(duì)數(shù)運(yùn)算，一般的手算工具較難達(dá)到精度要求。 其計(jì)算公式為： 自有資金＝所有收益的貼現(xiàn)值 上例則為 3230800=139190/（ 1+IRR） +304661/ （ 1+IRR） 2 +483286/ （ 1+IRR） 3 +536284/ （ 1+IRR） 4 +561539/ （ 1+IRR） 5 +5965133/（ 1+IRR） 5 可以求得 IRR=%，顯然比 給定標(biāo)準(zhǔn) 16%為高，說明投資是可行的。 應(yīng)注意的幾點(diǎn) 內(nèi)部收益率 并不是決策的唯一指標(biāo)，利用其進(jìn)行決策時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)： ? 含有不同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部收益率不能比較 ? 投資規(guī)模和收益數(shù)額大的項(xiàng)目決策時(shí)優(yōu)先 ? 在回收期不同的情況下，回收期更重要 ? 項(xiàng)目投資與其它項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)能進(jìn)行有效的規(guī)避 ⑷ 現(xiàn)值和收益率的比較 根據(jù) 現(xiàn)值 和 收益率 的比較進(jìn)行的決策，在多數(shù)情況下是一致的，但有時(shí)二者可能也會(huì)產(chǎn)生一定的差異，此時(shí)就必須進(jìn)行必要的比較，從而區(qū)分為更優(yōu)的決策來。 例如 —— 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 年度（收益或 投資 ） 項(xiàng)目 A 現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 10%） 項(xiàng)目 B 現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 10%） 0 1 2 3 4 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 100000 0 20200 40000 125000 % 100000 0 16529 30053 85377 31958 100000 40000 40000 40000 40000 100000 36364 33058 30053 27321 26795 ⑸ 內(nèi)部收益率的調(diào)整 一項(xiàng)投資在經(jīng)營期內(nèi)，各年的實(shí)際內(nèi)部收益率是變化不定的動(dòng)態(tài)因素，但在決策計(jì)算時(shí)卻設(shè)定為不變的固定值，顯然是一對(duì)矛盾，任何解決這個(gè)問題？有人就提出動(dòng)態(tài)分析方法，即按照各年的實(shí)際情況來設(shè)定內(nèi)部收益率，再進(jìn)行計(jì)算和比較。 首先設(shè)定一個(gè) 再投資回報(bào)率（收益率） ，然后再計(jì)算各期收益按再投資回報(bào)率的 貼現(xiàn)值 ，最后與 初始投資 進(jìn)行比較，計(jì)算出 新的內(nèi)部收益率 就稱為 內(nèi)部收益率的調(diào)整值 MIRR。 內(nèi)部收益率調(diào)整值 MIRR計(jì)算實(shí)例 一項(xiàng)目初始投資 100000元，三年經(jīng)營期年各年的收入都是 50000元，則其內(nèi)部收益率為 %。 現(xiàn)在假定在三年經(jīng)營期， 每年都將收益再投資，其回報(bào)率為 12%，則其終結(jié)時(shí)的當(dāng)時(shí)值為 168720元 。據(jù)此，就可以計(jì)算出 新的內(nèi)部收益率為 %。（即 內(nèi)部收益率的調(diào)整值 ） 三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 在進(jìn)行投資時(shí)，除了必須考慮 收益率 的高低外， 風(fēng)險(xiǎn) 的大小 有時(shí)可能會(huì)顯得更加重要，因此，房地產(chǎn)投資也必須特別注意對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，特別是通過融資方式進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營的收益性項(xiàng)目，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范更值得關(guān)注。 一般而言，要考慮如下風(fēng)險(xiǎn)： ? 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ? 金融風(fēng)險(xiǎn) ? 購買力風(fēng)險(xiǎn) ? 流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) ⑴ 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)又稱經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)，即在經(jīng)營期內(nèi)未能按照預(yù)測(cè)獲得凈收益。 ⑵金融風(fēng)險(xiǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)的變化帶來的不確定因素，其中最突出的就是利率調(diào)整所造成的影響。 ⑶購買力風(fēng)險(xiǎn) 購買力風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)價(jià)格的變化超過投資時(shí)設(shè)定的幅度，造成資不抵債的情形，通常是由于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向與利率變動(dòng)方向不一致，特別是利率趨升而房地產(chǎn)價(jià)格趨降所帶來的負(fù)面影響。 ⑷流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)物業(yè)變現(xiàn)的困難，規(guī)模越大其可能的流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)就越大。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)一般是先進(jìn)行定性分析，再進(jìn)行定量計(jì)算。具體計(jì)算主要有 —— ⑴ 方差 方差 在數(shù)學(xué)上有嚴(yán)格的定義，這里我們可以認(rèn)為 方差就是反映某項(xiàng)投資與市場(chǎng)平均收益水平的離散程度 ， 方差越大則隱含的風(fēng)險(xiǎn)就越大 。 ⑵失敗風(fēng)險(xiǎn) 失敗的風(fēng)險(xiǎn) 通常用 不成功概率 來表示，一般要求控制在 5%以內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)模越大，控制就應(yīng)該越嚴(yán)格。 在對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了必要的分析之后，最終應(yīng)該確立一個(gè) 必要收益率 來防范風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而具體應(yīng)該如何選擇必要收益率，至今還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為其分析思路應(yīng)該包含這樣幾方面的內(nèi)容 —— ? 實(shí)際收益率 ? 通貨膨脹溢價(jià) ? 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) ? 必要收益率 ⑴ 實(shí)際收益率 實(shí)際收益率 就是彌補(bǔ)成本的收益率，即至少投資能夠收回成本時(shí)所對(duì)應(yīng)的收益率。 ⑵ 通貨膨脹溢價(jià) 在實(shí)際收益率的基礎(chǔ)上考慮通貨膨脹的影響，一般要求 與實(shí)際的 通貨膨脹率看齊 。 ⑶ 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) 通常是一種心理因素影響的結(jié)果，一般與 無風(fēng)險(xiǎn)收益 相對(duì)比來進(jìn)行分析，而所謂 無風(fēng)險(xiǎn)收益又通常以國債收益未基準(zhǔn) 。 ⑷ 必要收益率 在數(shù)量上， 必要收益率 等于實(shí)際收益率、通貨膨脹溢價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)之和 。 必要收益率在投資領(lǐng)域被廣泛使用，有時(shí)就被當(dāng)作貼現(xiàn)率來使用。 收益的分解 實(shí)際上就是將收益按其來源分成不同的部分，從而使決策者對(duì)具體項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)因素的把握更加全面，思考更加到位，決策更加科學(xué)。 四、最后決策 從借款人的角度講， 最后決策 就是對(duì)決定向銀行 借多少錢、期限多長(zhǎng)、 希望的 利率水平 多高等應(yīng)與銀行談判的內(nèi)容做出決定。