【導(dǎo)讀】1．房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑。筑物的附屬設(shè)備）。2．房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，包括。的部分及附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)。揭示了“人們對物的使用所引起的相互認(rèn)可的行為關(guān)系”。經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)等。總的看來，房地產(chǎn)權(quán)利制度主要是與大陸。了英美法產(chǎn)權(quán)制度的一種新型財(cái)產(chǎn)權(quán)制度。正式的承認(rèn)和受到法律的保護(hù)。對房屋擁有所有權(quán)，而對土地只擁有使用權(quán)。以產(chǎn)權(quán)的外延為劃分標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)類。但公有產(chǎn)權(quán)在維持全體成員的平均。都是法人方式向國家工商行政管理登記注冊的。權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。以個人為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式稱之為個人產(chǎn)權(quán)。人都是自然人，因此，個人產(chǎn)權(quán)又稱之為自然人產(chǎn)權(quán)。稱之為“公民”。按照我國憲法和法律的規(guī)定，公民的。須要通過其法定代表人及其代理人來實(shí)施。

　　

【正文】 使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 )；④出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 ?單純增加容積率的補(bǔ)地價(jià)，計(jì)算公式： ?補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =（增加后的容積率 原容積率） *原容積率下的土地單價(jià) /原容積率，或者 補(bǔ)地價(jià) (單價(jià) )＝ (增加后的容積率一原容積率 )*原樓面地價(jià) ?補(bǔ)地價(jià) (總價(jià) )=補(bǔ)地價(jià) (單價(jià) )*土地總面積 ?單純改變用途或改變用途并增加容積率的補(bǔ)地價(jià)， 補(bǔ)地價(jià)＝改變用途后的地價(jià)一改變用途前的地價(jià) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 ?從宏觀、中觀和微觀分： ?一般因素（普遍） ?區(qū)域因素 ?個別因素 ?從類型分： ?自然 ?經(jīng)濟(jì) ?社會 ?制度 ?技術(shù) ?心理 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 概括而言 ， 影響房地產(chǎn) 價(jià)值的主要因素 ：時間 、 空間 、 環(huán)境和市場供求 、 功能 。 （ 一 ） 資金的時間價(jià)值 一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程往往要持續(xù)較長時間 ， 而投資的資金支出 ， 大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時期 。 因此 ， 要評價(jià)投資方案是否可行 ， 必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時點(diǎn)才具可比性 。 這樣 ， 折現(xiàn)率 （ ） 的選擇必須能反映 “ 資金的時間價(jià)值 ” 和 “ 未來不確定因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn) ” ， 即： 折現(xiàn)率 =無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)率 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 ?你有 6個橘子、 3個蘋果、 1塊手表。如果這三件商品是市場上主要的商品，你可以根據(jù)價(jià)格進(jìn)行三種商品的交換，賣出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計(jì)算你所擁有的商品，以它們的價(jià)值來計(jì)算是一種有用的方式。這樣，我們可以對差異巨大的商品進(jìn)行比較，這種比較是為了方便各種商品的買賣，而不是為了消費(fèi)（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進(jìn)入了市場，我寧愿擁有 1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。 （一）資金的時間價(jià)值 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 ?同樣的方法可以用來為各種商品定價(jià)，而不受時間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪 8萬美元雇傭我 10年 。耶魯大學(xué)準(zhǔn)備第一年給我 ，但是保證在隨后的 9年里，他將以每年 4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以 10年為期限，以 10年的工資換取我 10年工作（ 10年的工資換取他們所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價(jià)值每年都在變化。 （一）資金的時間價(jià)值 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 ?為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量兩份報(bào)價(jià)。假如我今年以 10％的利率借入 1000美元，明年我要?dú)w還 1100美元。按現(xiàn)值計(jì)算，我借入的 1000美元等于 1100美元。如果我把 10年的工資總和按照 ，我將得出每一方出價(jià)的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。 （一）資金的時間價(jià)值 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 ?先計(jì)算哈佛的報(bào)價(jià)，每一年我的收入是 8萬美元，它的現(xiàn)值就是 8萬美元。第二年的 8萬美元可以借用公式 $80000/（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年， 8萬美元的現(xiàn)值是$80000/(*)，以此類推。將表 1－ 1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛 10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值總和為 540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個數(shù)目，然后用整整 10年的收入償還。 （一）資金的時間價(jià)值 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 年數(shù) 哈佛的年薪 哈佛年薪的現(xiàn)值 耶魯?shù)哪晷? 耶魯年薪的現(xiàn)值 1 $80 000 $80 000 $62 000 $62 000 2 $80 000 $72 727 $66 000 $60 000 3 $80 000 $66 116 $70 000 $57 851 4 $80 000 $60 105 $74 000 $55 597 5 $80 000 $54 641 $78 000 $53 275 6 $80 000 $49 674 $82 000 $50 916 7 $80 000 $45 158 $86 000 $48 545 8 $80 000 $41 053 $90 000 $46 184 9 $80 000 $37 321 $94 000 $43 852 10 $80 000 $33 928 $98 000 $41 562 總計(jì) $540 723 $519 782 表 1－ 1兩份工作的比較 （一）資金的時間價(jià)值 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ?用同樣的計(jì)算方法，我得出了耶魯 10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值，他的報(bào)價(jià)比哈佛低。通過恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報(bào)價(jià)比較符合我的利益。這就如同價(jià)值 100美元的商品顯然高于價(jià)值 90美元的商品，如果我們通過商品出售獲得 100美元，再用這筆錢購買價(jià)值 90美元的商品，顯然有 10美元的剩余，這就是我們的收益。 ?利用這種現(xiàn)值計(jì)算方法。我們可以對任何一筆投資項(xiàng)目、雇用合同或類似的經(jīng)濟(jì)行為作出評估。我們只要能夠按時間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟(jì)行為的收益（為正）或成本（為負(fù)）一一列出，就會一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。 （一）資金的時間價(jià)值 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （ 二 ） 空間區(qū)位及其聯(lián)系 1． 區(qū)位與區(qū)位主體 區(qū)位是指人類行為活動的空間 。 具體而言 ， 區(qū)位除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外 ， 還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映 。 區(qū)位就是自然地理區(qū)位 、 經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn) 。 區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會活動 ， 如企業(yè)經(jīng)營活動 、 公共團(tuán)體活動 、 個人活動等 。 區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱之為區(qū)位關(guān)聯(lián)度 。 區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇 。 一般來說 ， 投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位 ， 即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （ 二 ） 空間區(qū)位及其聯(lián)系 2． 區(qū)位要素 （ 1） 空間環(huán)境特性 （ Environmental character） — 某活動所占用空間的自然及人為環(huán)境品質(zhì)； （ 2） 可及性 （ Accessibility） — 某活動地點(diǎn)到另一活動的交通方便程度； （ 3） 互賴性 （ Complementarity） — 人與人 、 活動與活動間的互助需要 ， 并為彼此提供利益； （ 4） 排斥性 （ Inpatibility） — 各種活動在空間上的不相容性； （ 5） 費(fèi)用 （ Cost） — 在某區(qū)位上從事某項(xiàng)活動所需付出的成本 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （三）社區(qū)環(huán)境 1． 生態(tài)環(huán)境 一切生物都是在一定的自然條件下生存的 ， 并受到各種環(huán)境因素的影響和制約 。 生物與環(huán)境有機(jī)結(jié)合形成生態(tài)環(huán)境 。 生態(tài)環(huán)境包括自然生態(tài)和人工生態(tài) 。 如果社區(qū)里的人們對生態(tài)系統(tǒng)的影響和干預(yù)超出其自身的調(diào)節(jié)能力 ， 就將破壞居住生態(tài)環(huán)境的平衡 ， 反過來影響人們的生存 。 目前， 社區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存在的主要問題是：對原有的自然地形地貌和植被平整改造有過 ， 保護(hù)利用不夠 ， 其次是綠地面積很少 ， 起不到綠化制氧 、 濾塵 、 遮陽 、 擋風(fēng) 、 無菌 、 防噪和調(diào)節(jié)氣候的作用 。 更嚴(yán)重的是隨著城市人口的增加和工業(yè)的迅速發(fā)展 ， 造成大氣和水體的污染 ， 破壞了生態(tài)平衡 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 ?2．生活環(huán)境 ? 生活環(huán)境是指為社區(qū)居民提供居住生活的物質(zhì)條件，包括住宅內(nèi)部環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、文體娛樂環(huán)境、社會治安環(huán)境等。目前存在的主要問題有：室內(nèi)空間格局設(shè)計(jì)不盡合理，許多住宅未能真正做到動靜、內(nèi)外、潔污“三分區(qū)”；一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺少文體娛樂設(shè)施，停車場很少，不僅影響了居民生活，而且影響了商品房的銷售和價(jià)格。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （ 三 ） 社區(qū)環(huán)境 3． 社會文化環(huán)境 文物古跡、民俗民風(fēng)、地方建筑形式、社區(qū)地名均是反映社會文化環(huán)境的內(nèi)容。隨著物質(zhì)文化水平的提高，人們不但需要一個豐衣足食、安居樂業(yè)的物質(zhì)環(huán)境，而且需要一個體現(xiàn)現(xiàn)代精神文明的藝術(shù)環(huán)境。因此，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須繼承歷史文脈，體現(xiàn)時代特色，創(chuàng)建良好的文化氛圍。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 4．生理環(huán)境 生理環(huán)境包括日照 、 通風(fēng) 、 防噪音 、 防塵及防視覺污染等方面 。 一些社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時 ， 只考慮開發(fā)商的要求 ， 片面追求高密度 ， 壓低室內(nèi)層高和室外樓間距及朝向 ， 使室內(nèi)無法具備良好的自然通風(fēng)和有效的日照時數(shù) 。 另外 ， 建筑外形單調(diào) 、 色彩雜亂 、 布局無序等 ，又形成不良的視覺環(huán)境 。 許多社區(qū)缺乏停車場地 ， 汽車沿路停放 ， 既影響了交通 ， 又給來往行人的安全帶來威脅；汽車防盜裝置產(chǎn)生的噪聲 ， 嚴(yán)重影響了住區(qū)的安寧 ，容易使生活在居住區(qū)的 人們在生理上產(chǎn)生抑郁 、 煩躁等不良現(xiàn)象 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （ 三 ） 社區(qū)環(huán)境 5． 心理環(huán)境 以上環(huán)境的綜合作用產(chǎn)生出心理環(huán)境 。 如果社區(qū)生態(tài)環(huán)境好 ， 景觀優(yōu)美 ， 文化品位高 ， 可以使人們陶冶情操 ， 賞心悅目 、 心曠神怡；生活設(shè)施完備 ， 安定寧靜 ， 不論從事何種職業(yè) ，不同年齡 ， 不同文化層次的人都會感到 “ 家 ”的溫暖和甜美 ， 使鄰里間和睦 、 具有歸宿感 、親近感 ， 富有人情味 ， 將有助于人們的身心健康和生活 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （ 四 ） 市場供給與需求 1． 供給與供給量 供給是指在某一特定的時間內(nèi)和各種可能的價(jià)格區(qū)間內(nèi) ， 市場價(jià)格與生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量之間的關(guān)系 。 在這一定義中 ，“ 特定的時間 ” 是一個重要的限定 ， 因?yàn)殡S著 “ 特定時間 ” 的長短變化 ， 供給函數(shù)相去甚遠(yuǎn) 。 供給量指的是在某一特定的價(jià)格條件下 ，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給總量 。 這里 “ 商品 ” 的含義 ， 不僅包含物品和服務(wù) ， 還包含信息 （ Knowledge， Information） 在內(nèi) 。 從一般意義上講 ， 影響原有可出租房地產(chǎn)的供給量主要取決于租戶的退租量 、 經(jīng)營活動的預(yù)期利潤和租金水平；新建房地產(chǎn)的供給量主要取決于預(yù)期的利潤水平 。 除此之外 ， 影響房地產(chǎn)供給總量和供給類型結(jié)構(gòu)的因素還有以下幾方面： （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)稅費(fèi)； （ 3） 開發(fā)商以往的利潤水平； （ 4）房地產(chǎn)市場前景； （ 5） 房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度； （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)資金的融通能力和融資成本； （ 7） 市場上存量房地產(chǎn)的空置率； （ 8） 國家有關(guān)法律 、 法規(guī) 、 政策和管理的變化等等 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 （ 四 ） 市場供給與需求 1． 供給與供給量 1． 2短期供給 在房地產(chǎn)市場上 ， 無論是原有物業(yè)還是新建物業(yè) ， 短時間周期內(nèi)它們都缺乏供給彈性 。 原有物業(yè)之所以短期供給價(jià)格彈性較低 ， 主要原因是當(dāng)物業(yè)租金上漲時 ， 租戶在短期內(nèi)通常不會很快減少他們所承租的物業(yè)空間 ，以致可供出租或再出租的原有物業(yè)在短期內(nèi)供給量變化對租金變化的反應(yīng)較遲鈍 。 新建物業(yè)的供給價(jià)格彈性也較低 ， 是因?yàn)樾陆ㄎ飿I(yè)從決定開發(fā)到建成租售 ， 需要一個較長的時間周期 。 在這段時間內(nèi) ， 新建物業(yè)不能及時滿足市場的需求 ， 市場上的供給量也不能很快變化 ， 因而新建物業(yè)的短期供給彈性缺乏 。 由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)商品供應(yīng)量不能得到較快的調(diào)整 ， 房屋租金和售價(jià)主要由需求量的變化所決定 。 。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析 1． 3長期供給 從房地產(chǎn)市場的長期變化來看 ， 房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性系數(shù)趨于增大 。 主要是通過改變原有土地的利用性質(zhì)和房屋的用途 ， 以及增加新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 以適應(yīng)房地產(chǎn)市場價(jià)格的變