【正文】 有權(quán)， 即由外國(guó)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)和外國(guó)僑民在中國(guó)境內(nèi)享有的房屋產(chǎn)權(quán)。中外合資的房屋所有權(quán)產(chǎn)生于中外合資雙方合資建造和在市場(chǎng)上購(gòu)置的房屋等法律事實(shí)。 ? 6．其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)， 是指除上述五種房屋所有權(quán)以外的房屋所有權(quán)，如宗教團(tuán)體等所享有的房屋所有權(quán)等。土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利等。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權(quán)益的類型 ?（一）土地所有權(quán)的含義及其基本特征 ? ?土地所有權(quán)的是土地所有制的法律表現(xiàn)，土地所有制是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，兩者不能等同看待。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)卷 》 中將土地所有權(quán)簡(jiǎn)稱為 “ 地權(quán) ” 。受國(guó)家法律的保護(hù)。且這種權(quán)利是法律所賦予的，并受到法律的保護(hù)。土地所有者可憑借對(duì)土地的壟斷收取地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。 ?在我國(guó)，土地所有權(quán)的含義是指：土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的各項(xiàng)土地權(quán)能，包括對(duì)土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 ? （ 1） 土地占有權(quán)。占有權(quán)通常為所有人行使，也可根據(jù)法律、行政命令或依土地所有者之意志交由非所有人行使，但占有人通常沒有處分權(quán)。 ? （ 2）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)既可結(jié)合又可分離，它與土地占有權(quán)的關(guān)系亦是如此。在土地使用權(quán)交由非所有人行使的情況下，所有人并不因此而喪失對(duì)土地所有權(quán)。指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的孽息和利益的權(quán)利。土地收益權(quán)中收取農(nóng)作物的權(quán)利歸土地使用者行使，收取地租的權(quán)利則一般歸土地所有者行使。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權(quán)益的類型 ? (4)土地處分權(quán)。通常由土地所有人行使，在某些情況下，可由土地所有人授權(quán)土地使用者行使部分處分權(quán)。如果說土地所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，則占有、使用、收益、處分等權(quán)利是二級(jí)權(quán)能。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權(quán)益的類型 ? ?（ 1） 權(quán)利的主體是特定的。 ?(2) 土地所有權(quán)行使的絕對(duì)性。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助 (即履行債務(wù) )為條件。這意味著他人不得干涉土地所有者行使土地所有權(quán)。當(dāng)土地為他人非法占有時(shí)，無論被任何人或任何組織控制，所有者都有權(quán)索回。但是集體所有的土地的追索權(quán)要受時(shí)效的限制。土地所有權(quán)是一種充分的、完全的物權(quán)，包括從占有到處分的全部權(quán)利。 ?(6) 土地所有權(quán)能組成部分的可分離性和可復(fù)歸性。但只要給予一定的補(bǔ)償，或限定一定的期限這些組成部分又可復(fù)歸為所有者。這種分離和復(fù)歸，正是土地所有者行使土地所有權(quán)的一種表現(xiàn)。它是土地使用制在法律上的體現(xiàn)形成。我國(guó)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人以及三資企業(yè)，凡具備法律條件者，都可以成為土地使用權(quán)的主體。土地使用者只要依法行使土地使用權(quán)，任何人和單位不得非法干涉，不得擅自變更或強(qiáng)行收回土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)受到他人侵犯時(shí)，使用者有權(quán)請(qǐng)求法律保護(hù)。但并非所有的使用權(quán)都是物權(quán)，例如因租賃活動(dòng)而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)就只是一種債權(quán)。這是指土地使用權(quán)來源于土地所有權(quán)，它對(duì)土地所有權(quán)有某種從屬性，即沒有所有者的同意，土地使用權(quán)是無法產(chǎn)生的。土地使用權(quán)跟土地所有權(quán)不一樣，所有權(quán)是一種充分的、全面的物權(quán)，而使用權(quán)只包括部分收益權(quán)和極小的處分權(quán)，而且僅限于地面。這是跟土地所有權(quán)的重要區(qū)別之一。關(guān)于其含義有一元說、二元說和三元說。我國(guó)民法通則和有關(guān)房地產(chǎn)法中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)問題尚未作出直接規(guī)定，亦未制定一部專門的法律對(duì)因多層和高層建筑物所產(chǎn)生的復(fù)雜法律關(guān)系予以規(guī)整，僅在 《 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 》 、 《 城市公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法 》 等個(gè)別房地產(chǎn)管理法規(guī)中，初步涉及到建筑物所有權(quán)的某些方面的管理問題。這主要表現(xiàn)在：第一，區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共用部分的持份權(quán)（共同所有權(quán)）及共同關(guān)系所生的成員權(quán)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權(quán)益的類型 ?（一）專有所有權(quán) （ Sondereigentum） ,又稱“ 專有權(quán) ” 或 “ 特別所有權(quán) ” ?？梢?，建筑物必須具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的兩部分，由一定平面的長(zhǎng)度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共用部分以墻壁、天花板、地板相間隔。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權(quán)益的類型 ?（二）共用部分持份權(quán)， 亦稱“共有所有權(quán)”。凡由法律直接規(guī)定屬于共有的部分為法定共有；而由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有的部分稱為約定共有。共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照有關(guān)法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權(quán)益的類型 ?（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)，又稱為“社員權(quán)”。成員權(quán)的內(nèi)容是對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)系的結(jié)合，具有“人法性”的因素。成員權(quán)從權(quán)利的角度主要包括：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選舉及解任管理者的權(quán)利、對(duì)公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)等。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 房地產(chǎn)的存在形態(tài) ?歸納起來房地產(chǎn)有 土地 、 建筑物 、 房地 三種存在形態(tài)。 雖然建筑物必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但有時(shí)也需要單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 物業(yè) 房地產(chǎn)的其他名稱 D B C A 不動(dòng)產(chǎn) Real estate Real property 是指 land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物 指 real estate加上其相關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。 《 民法 》 將財(cái)產(chǎn)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)， 《 擔(dān)保法 》 稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物 物業(yè) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 房地產(chǎn)概念的總結(jié) ?包括 土地 、 建筑物 、 其他地上定著物 三部分。 ?有 不動(dòng)產(chǎn) 、 物業(yè) 、 real estate、 Real property等不同的稱呼。 商業(yè)房地產(chǎn) 是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。 旅館房地產(chǎn) 是指供旅店住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 娛樂房地產(chǎn) 是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫(kù)、拖拉機(jī)站等。 綜合房地產(chǎn) 是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)。 是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。它可能是新的，也可能是舊的。 第八次課 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 三、房地產(chǎn)的類型 ?按是否產(chǎn)生收益劃分 —— 收益性和非收益性 2大類： —— 收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括公寓、商店、寫字樓、旅館、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。 ?按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分 —— 4類： —— 銷售的房地產(chǎn) —— 出租的房地產(chǎn) —— 營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn) —— 自用的房地產(chǎn) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼 ?美國(guó) :Real Estate Appraisal ?英國(guó) :Property Valuation ?日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣 :不動(dòng)產(chǎn)鑒定（估價(jià)） ?中國(guó)香港 :物業(yè)估價(jià) ?中國(guó)大陸 :房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的定義 ?房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的對(duì)特定的房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）在特定時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和判定。 ?房地產(chǎn)估價(jià) 的準(zhǔn)確定義是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。（現(xiàn)象） ? （ 2）價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 五、房地產(chǎn)價(jià)格 ?房地產(chǎn)為什么有價(jià)格？ 房地產(chǎn)有價(jià)格與其他任何物品有價(jià)格一樣，需要具 備如下 3個(gè)條件： ① 有用性 —— 是指物品能夠滿足人們的某種需要 ； ② 稀缺性 —— 是指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都能隨心所欲地得到它； ③ 有效需求 —— 是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要 —— 不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買。 ? （ 2）效用價(jià)值論。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ?使用價(jià)值和交換價(jià)值 ? 價(jià)值一詞的含義極廣，如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、 “ 人生的價(jià)值是什么 ” 中的 “ 價(jià)值 ” ，等等。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值； ? 在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。例如人們?cè)跒槟硞€(gè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做廣告宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值。 ? 這里所講的投資價(jià)值的含義是指后者。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。 ? 市場(chǎng)價(jià)值是一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把它拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ?成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值 ? ? 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實(shí)際達(dá)成交易 —— 買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 ? 理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解。 ? ? 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。理論價(jià)格并不是靜止不變的。 ? 可見，公開市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在一系列假設(shè)條件下最可能的交易價(jià)格。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如通常將市場(chǎng)法求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，將成本法求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，將收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。 ? 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)格應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)格基本一致。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ? 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。 ? 政府指導(dǎo)價(jià) 是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。 ? 政府定價(jià) 是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià) 《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 (試行 )》 的定義是： “ 對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià) 是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等，修訂評(píng)估出的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格 ? 房屋重置價(jià)格 應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金，加上應(yīng)得的利潤(rùn)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? 土地價(jià)格 簡(jiǎn)稱地價(jià)，如果是一塊元建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。 土地的“生熟”程度主要有 5種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。②已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地。④在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。⑤已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? 建筑物價(jià)格 是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。 ? 房地價(jià)格 又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說的房?jī)r(jià)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格 簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： ?樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 ?由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，