房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)供求理論-在線瀏覽
2025-02-07 21:38本頁面
【正文】 理由。2023/3/2 星期二 9二、政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)1．政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則 政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導性。這些目標通常包括：① 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。③ 引導新建項目的位置選擇。2023/3/2 星期二 10（ 2）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性? 體現(xiàn)新舊政策的銜接；? 體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套；? 體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。2023/3/2 星期二 11（ 4）政策的公平性和效率?公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評價政策的重要方面。?公平和效率常常是矛盾的：如何處理好其相互關(guān)系， 是政府制定政策的重點和難點。（ 1）土地供應(yīng)計劃的調(diào)控① 政府供應(yīng)土地的數(shù)量和質(zhì)量直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。③ 科學的土地供應(yīng)計劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。⑤ 盡量減少用地單位的土地存量，是增強土地供應(yīng)計劃調(diào)節(jié)有效性必不可少的措施。社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃對土地配置、房地產(chǎn)市場的運行起重要作用。 三個計劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，必須相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。? 地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。? 政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用劃撥、招標、拍賣出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進行有效的調(diào)控。?正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地 收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政 策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn) 市場交易行為等方面起到明顯的作用。?在運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。（ 7）住房政策的影響 我國城市住宅的供給主要有：保障性住房（廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房）和市場價商品住宅。? 標準化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標準。? 產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，是成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實施。（ 4）交易程序的規(guī)范化 用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。 我國房地產(chǎn)政策回顧2023/3/2 星期二 19三、房地產(chǎn)供求理論 供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行與價格變動的核心理論。1．城市土地需求（ 1）城市土地 土地分為農(nóng)村土地、城市土地等。2023/3/2 星期二 20從區(qū)域上說，城市土地含有三個方面內(nèi)容：?城市市區(qū)土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地；?城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地；?城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)和縣范圍內(nèi)的土地。（ 2）城市土地的需求是指城市里的工礦企業(yè)、機關(guān)學校等事業(yè)單位，以及其他一切社會團體等組織和個人為了生存和發(fā)展，進行各種物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品生產(chǎn)及從事各類消費活動而利用土地的需要。 2023/3/2 星期二 22（ 4）土地的需求彈性 土地需求彈性是指土地價格相對變化量與由價格變化引起的土地需求量相對變化量比率，有的稱之為反應(yīng)程度、一般用公式表示： 需求量與價格是反向運動，一般為負值；但習慣上略去負值。 在同一土地價格水平線上，土地需求量也是因其他因素的影響而變動的。 城市土地供給分為自然供給和經(jīng)濟供給。經(jīng)濟供給是指在自然供給基礎(chǔ)上，通過投入資金和勞動加以改造，可供人們直接利用的土地。2023/3/2 星期二 24（ 1）土地經(jīng)濟供給與土地價格之間的關(guān)系土地供給曲線有瞬間、短期、長期供給曲線之分。? 所謂瞬間是指土地經(jīng)濟供給來不及隨地租變化而變化的時間， 這時土地經(jīng)濟供給不變，供給曲線為一條垂直的直線 S1。供給曲線用 S2表示。土地的長期供給曲線比短期供給
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