房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)供求理論(編輯修改稿)
2025-01-24 21:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)入某類市場必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。（ 2）產(chǎn)權(quán)登記? 發(fā)揮保障投資者 (業(yè)主 )權(quán)益的基本功能，? 發(fā)揮方便流通、維護(hù)交易秩序、代征稅費(fèi)以及對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理的功能。? 產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，是成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實(shí)施。2023/3/2 星期二 18（ 3）建立房地產(chǎn)價格評估制度 房地產(chǎn)估價在政府土地出讓、拆遷安置補(bǔ)償，房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股，公司上市、兼并、收購，房地產(chǎn)訴訟、糾紛調(diào)解、仲裁等方面，為社會提供了廣泛的專業(yè)服務(wù)。（ 4）交易程序的規(guī)范化 用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序。 我國房地產(chǎn)政策回顧2023/3/2 星期二 19三、房地產(chǎn)供求理論 供求理論是市場運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行與價格變動的核心理論。 房地產(chǎn)商品供給呈現(xiàn)低彈性，而需求由于種種因素呈現(xiàn)高彈性，使得研究房地產(chǎn)供求理論更多的要研究土地與房地產(chǎn)供求的特點(diǎn)與特殊規(guī)律。1．城市土地需求（ 1）城市土地 土地分為農(nóng)村土地、城市土地等。 城市土地是指城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上、之下的一定的空間。2023/3/2 星期二 20從區(qū)域上說，城市土地含有三個方面內(nèi)容：?城市市區(qū)土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地；?城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地；?城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)和縣范圍內(nèi)的土地。 城市土地，是指城市市區(qū)土地和城市規(guī)劃的范圍內(nèi)的土地。（ 2）城市土地的需求是指城市里的工礦企業(yè)、機(jī)關(guān)學(xué)校等事業(yè)單位，以及其他一切社會團(tuán)體等組織和個人為了生存和發(fā)展，進(jìn)行各種物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品生產(chǎn)及從事各類消費(fèi)活動而利用土地的需要。2023/3/2 星期二 21（ 3）在完全競爭的市場經(jīng)濟(jì)中，土地價格和土地需求量之間的關(guān)系可構(gòu)成一條土地需求曲線 DD見圖。 2023/3/2 星期二 22（ 4）土地的需求彈性 土地需求彈性是指土地價格相對變化量與由價格變化引起的土地需求量相對變化量比率，有的稱之為反應(yīng)程度、一般用公式表示： 需求量與價格是反向運(yùn)動，一般為負(fù)值；但習(xí)慣上略去負(fù)值。 土地需求彈性大，需求曲線表現(xiàn)平緩，說明土地價格微小變動，能引起土地需求量較大變動；土地需求彈性小，需求曲線表現(xiàn)為陡直，說明土地價格變動不能引起土地需求量比較明顯的變化。 在同一土地價格水平線上，土地需求量也是因其他因素的影響而變動的。2023/3/2 星期二 232．城市土地供給 城市可供人利用的土地稱之為土地供給。 城市土地供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給是指未經(jīng)過加工，自然提供可以直接利用的土地。經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給基礎(chǔ)上，通過投入資金和勞動加以改造，可供人們直接利用的土地。 城市里的土地數(shù)量絕大多數(shù)是經(jīng)濟(jì)供給。2023/3/2 星期二 24（ 1）土地經(jīng)濟(jì)供給與土地價格之間的關(guān)系土地供給曲線有瞬間、短期、長期供給曲線之分。 2023/3/2 星期二 25。? 所謂瞬間是指土地經(jīng)濟(jì)供給來不及隨地租變化而變化的時間， 這時土地經(jīng)濟(jì)供給不變，供給曲線為一條垂直的直線 S1。?所謂短期是指土地所有者或開發(fā)者只能在固定的機(jī)械設(shè)備和不 變成本 (如土地契約費(fèi)用、管理人員的工資等 )下從事土地生產(chǎn) 的時間。供給曲線用 S2表示。?所謂長期是指土地所有者或開發(fā)者能夠通過增加設(shè)備和現(xiàn)存成 本來從事土地開發(fā)的 時期。土地的長期供給曲線比短期供給曲 線顯得更平坦，如 S3曲線表示。 2023/3/2 星期二 26（ 2）土地供給彈性 土地供給彈性是指地價相對供給量與由地價變化引起的土地經(jīng)濟(jì)供給量的比率。它是用來反映土地經(jīng)濟(jì)供給量對地價變化作出反應(yīng)的靈敏度，一般可用如下公式表示： 對瞬間供給，土地供給彈性為零，即無彈性；土地的短期供給系數(shù)比長期
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