房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)供求理論(編輯修改稿)
2025-01-24 21:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 進(jìn)入某類(lèi)市場(chǎng)必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。（ 2）產(chǎn)權(quán)登記? 發(fā)揮保障投資者 (業(yè)主 )權(quán)益的基本功能，? 發(fā)揮方便流通、維護(hù)交易秩序、代征稅費(fèi)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤管理的功能。? 產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)和前提，是成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過(guò)程中具體實(shí)施。2023/3/2 星期二 18（ 3）建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 房地產(chǎn)估價(jià)在政府土地出讓、拆遷安置補(bǔ)償，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征稅，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股，公司上市、兼并、收購(gòu)，房地產(chǎn)訴訟、糾紛調(diào)解、仲裁等方面，為社會(huì)提供了廣泛的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。（ 4）交易程序的規(guī)范化 用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。各城市對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序。 我國(guó)房地產(chǎn)政策回顧2023/3/2 星期二 19三、房地產(chǎn)供求理論 供求理論是市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與價(jià)格變動(dòng)的核心理論。 房地產(chǎn)商品供給呈現(xiàn)低彈性，而需求由于種種因素呈現(xiàn)高彈性，使得研究房地產(chǎn)供求理論更多的要研究土地與房地產(chǎn)供求的特點(diǎn)與特殊規(guī)律。1．城市土地需求（ 1）城市土地 土地分為農(nóng)村土地、城市土地等。 城市土地是指城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上、之下的一定的空間。2023/3/2 星期二 20從區(qū)域上說(shuō)，城市土地含有三個(gè)方面內(nèi)容：?城市市區(qū)土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地；?城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地；?城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)和縣范圍內(nèi)的土地。 城市土地，是指城市市區(qū)土地和城市規(guī)劃的范圍內(nèi)的土地。（ 2）城市土地的需求是指城市里的工礦企業(yè)、機(jī)關(guān)學(xué)校等事業(yè)單位，以及其他一切社會(huì)團(tuán)體等組織和個(gè)人為了生存和發(fā)展，進(jìn)行各種物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品生產(chǎn)及從事各類(lèi)消費(fèi)活動(dòng)而利用土地的需要。2023/3/2 星期二 21（ 3）在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地價(jià)格和土地需求量之間的關(guān)系可構(gòu)成一條土地需求曲線 DD見(jiàn)圖。 2023/3/2 星期二 22（ 4）土地的需求彈性 土地需求彈性是指土地價(jià)格相對(duì)變化量與由價(jià)格變化引起的土地需求量相對(duì)變化量比率，有的稱(chēng)之為反應(yīng)程度、一般用公式表示： 需求量與價(jià)格是反向運(yùn)動(dòng)，一般為負(fù)值；但習(xí)慣上略去負(fù)值。 土地需求彈性大，需求曲線表現(xiàn)平緩，說(shuō)明土地價(jià)格微小變動(dòng)，能引起土地需求量較大變動(dòng)；土地需求彈性小，需求曲線表現(xiàn)為陡直，說(shuō)明土地價(jià)格變動(dòng)不能引起土地需求量比較明顯的變化。 在同一土地價(jià)格水平線上，土地需求量也是因其他因素的影響而變動(dòng)的。2023/3/2 星期二 232．城市土地供給 城市可供人利用的土地稱(chēng)之為土地供給。 城市土地供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給是指未經(jīng)過(guò)加工，自然提供可以直接利用的土地。經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給基礎(chǔ)上，通過(guò)投入資金和勞動(dòng)加以改造，可供人們直接利用的土地。 城市里的土地?cái)?shù)量絕大多數(shù)是經(jīng)濟(jì)供給。2023/3/2 星期二 24（ 1）土地經(jīng)濟(jì)供給與土地價(jià)格之間的關(guān)系土地供給曲線有瞬間、短期、長(zhǎng)期供給曲線之分。 2023/3/2 星期二 25。? 所謂瞬間是指土地經(jīng)濟(jì)供給來(lái)不及隨地租變化而變化的時(shí)間， 這時(shí)土地經(jīng)濟(jì)供給不變，供給曲線為一條垂直的直線 S1。?所謂短期是指土地所有者或開(kāi)發(fā)者只能在固定的機(jī)械設(shè)備和不 變成本 (如土地契約費(fèi)用、管理人員的工資等 )下從事土地生產(chǎn) 的時(shí)間。供給曲線用 S2表示。?所謂長(zhǎng)期是指土地所有者或開(kāi)發(fā)者能夠通過(guò)增加設(shè)備和現(xiàn)存成 本來(lái)從事土地開(kāi)發(fā)的 時(shí)期。土地的長(zhǎng)期供給曲線比短期供給曲 線顯得更平坦，如 S3曲線表示。 2023/3/2 星期二 26（ 2）土地供給彈性 土地供給彈性是指地價(jià)相對(duì)供給量與由地價(jià)變化引起的土地經(jīng)濟(jì)供給量的比率。它是用來(lái)反映土地經(jīng)濟(jì)供給量對(duì)地價(jià)變化作出反應(yīng)的靈敏度，一般可用如下公式表示： 對(duì)瞬間供給，土地供給彈性為零，即無(wú)彈性；土地的短期供給系數(shù)比長(zhǎng)期
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