【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)，如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。 ?按經(jīng)營使用方式劃分 —— 4類： —— 銷售的房地產(chǎn) —— 出租的房地產(chǎn) —— 營業(yè)的房地產(chǎn) —— 自用的房地產(chǎn) 北京大學經(jīng)濟學院 四、房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的稱呼 ?美國 :Real Estate Appraisal ?英國 :Property Valuation ?日本、韓國、中國臺灣 :不動產(chǎn)鑒定（估價） ?中國香港 :物業(yè)估價 ?中國大陸 :房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)估價 北京大學經(jīng)濟學院 四、房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的定義 ?房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的對特定的房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）在特定時點的客觀合理價格或價值的測算和判定。 為了提高準確性，保證其客觀公正，要求從事測算和判定的必須是專業(yè)的估價人員，同時要遵循一些原則、按照一定程序、采用科學的方法。 ?房地產(chǎn)估價 的準確定義是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。 北京大學經(jīng)濟學院 四、房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵術(shù)語 ? 專業(yè)估價人員 — 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格 ? 估價目的 ? 估價原則 ? 估價程序 ? 估價方法 ? 估價時點 ? 房地產(chǎn)價格影響因素 ? 客觀合理價格的測算和判定 北京大學經(jīng)濟學院 四、房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的必要性 ?房地產(chǎn)買賣、租賃的需要 ?房地產(chǎn)抵押、典當?shù)男枰? ?房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰? ?房地產(chǎn)稅收的需要 ?房地產(chǎn)征收、征用的需要 ?解決房地產(chǎn)糾紛的需要 ?企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 ?房地產(chǎn)管理的需要 ?其他方面的需要 北京大學經(jīng)濟學院 五、房地產(chǎn)價格 什么是房地產(chǎn)價格 ？ ? 對什么是價格，有許多定義和解釋，其中最典型的是下列兩種： ? （ 1）價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動。（現(xiàn)象） ? （ 2）價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。（本質(zhì)） ? 我們對房地產(chǎn)價格的定義： 房地產(chǎn)價格是和平地 獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。 北京大學經(jīng)濟學院 五、房地產(chǎn)價格 ?房地產(chǎn)為什么有價格？ 房地產(chǎn)有價格與其他任何物品有價格一樣，需要具 備如下 3個條件： ① 有用性 —— 是指物品能夠滿足人們的某種需要 ； ② 稀缺性 —— 是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都能隨心所欲地得到它； ③ 有效需求 —— 是指對物品的有支付能力支持的需要 —— 不但愿意購買而且有能力購買。 ?房地產(chǎn)價格高低是由什么決定的？ ? （ 1）生產(chǎn)費用價值論：成本決定論。 ? （ 2）效用價值論。 ? （ 3）供求理論： 北京大學經(jīng)濟學院 五、房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格與一般物品價格有何異同？ （ 1）相同點： ?都是價格，貨幣表示； ?受供求影響，波動性 ?按質(zhì)定價 （ 2）不同點： ? 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大； ? 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格； ? 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金； ? 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的； ? 房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?使用價值和交換價值 ? 價值一詞的含義極廣，如歷史價值、藝術(shù)價值、學術(shù)價值、 “ 人生的價值是什么 ” 中的 “ 價值 ” ，等等。 ? 在房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值是經(jīng)濟學范疇的價值。在經(jīng)濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。 ? 一種商品的 使用價值 ，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用； ? 交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值； ? 在房地產(chǎn)估價中一般所說的價值，也是指交換價值。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?投資價值和市場價值 ? 投資價值有兩種含義，一是指值得投資。例如人們在為某個項目或某項資產(chǎn)做廣告宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值。二是指從某個特定投資者的角度所衡量的價值。 ? 這里所講的投資價值的含義是指后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定投資者（如購買者）基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?原始價值、賬面價值和市場價值 ? 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、交納的有關(guān)稅金等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。 ? 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是一項資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。 ? 市場價值是一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把它拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。 ? 原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的推移而不斷減少的，市場價值是隨著時間的推移而上下波動的。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值 ? ? 成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實際達成交易 —— 買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。成交價格是一個已完成的事實，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。 ? 理解成交價格，應對其形成機制，即賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系有所了解。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? ? 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。 ? ? 理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學里有許多詞來表達它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。理論價格并不是靜止不變的。 ?一般來說， 成交價格 圍繞著 市場價格 而上下波動， 市場價格 又圍繞著 理論價格 而上下波動 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? ? 公開市場價值 是在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格： ? ①交易雙方是自愿地進行交易的； ? ②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化； ? ③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象； ? ④交易雙方掌握必要的市場信息； ? ⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易； ? ⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。 ? 可見，公開市場價值是估價對象在一系列假設條件下最可能的交易價格。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? ? 評估價值 又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值進行測算和判定的結(jié)果。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如通常將市場法求得的價格稱為比準價格，將成本法求得的價格稱為積算價格，將收益法求得的價格稱為收益價格。 ? 收益法求得的價格趨向于理論價格，市場法求得的價格趨向于市場價格。 ? 當房地產(chǎn)市場處于正常狀態(tài)時，市場法求得的價格應當與收益法求得的價格基本一致。在房地產(chǎn)存在泡沫的情況下，市場法求得的價格會大大高于收益法求得的價格。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 ? 市場調(diào)節(jié)價 是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應依據(jù)市場供求狀況進行。 ? 政府指導價 是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應在政府指導價規(guī)定的幅度內(nèi)制定價格，所以，估價結(jié)果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。 ? 政府定價 是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應執(zhí)行政府定價，所以，估價結(jié)果應以政府定價為準。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。 ? 政府對價格的干預，還有 最高限價 和 最低限價 、 規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率 等。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? 基準地價、標定地價和房屋重置價格 ? 基準地價 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 (試行 )》 的定義是： “ 對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。 ” ? 城市基準地價 是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。 ? 標定地價 是在基準地價的基礎上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格 ? 房屋重置價格 應是某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金，加上應得的利潤。實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價格的比較修正來求取。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? 土地價格、建筑物價格和房地價格 ? 土地價格 簡稱地價，如果是一塊元建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。 ? 同一塊土地，“生熟”程度不同，會有不同的價格。 土地的“生熟”程度主要有 5種：①未征用補償?shù)霓r(nóng)地。取得該土地后還需要支付征地補償費。②已征用補償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地。③已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，如已做“七通一平”的土地。④在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。取得該土地后還需要支付拆遷補償安置費。⑤已做拆遷補償安置的城市空地。 ? 有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有 生地價格、毛地價格、熟地價格 之說。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? 土地價格、建筑物價格和房地價格 ? 建筑物價格 是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。人們平常所說的房價，例如購買一套商品住房的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內(nèi)涵不同。 ? 房地價格 又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。 ? 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：①房地價格＝土地價格 +建筑物價格；②土地價格 =房地價格一建筑物價格；③建筑物價格＝房地價格一土地價格。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?總價格、單位價格和樓面地價 ?總價格 簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。 ?單位價格 簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積（如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等）的建筑物價格，房地產(chǎn)單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?總價格、單位價格和樓面地價 ?樓面地價是一種特殊的土地單價，是指單位建筑物面積的土地價格，通常是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為： ?樓面地價 =土地總價 /總建筑面積 ?由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即： ?樓面地價 =土地單價 /容積率 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格 ? 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。同一宗房地產(chǎn)、交易或評估的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如租賃權(quán)、典權(quán)、空間利用權(quán)；交易或評估的所有權(quán)或使用權(quán)還可能附帶有租約，設定了抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)；另外，該所有權(quán)或使用權(quán)還可能受到政府政策的限制，存在糾紛或被法院查封等。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其