【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)，如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。 ?按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分 —— 4類(lèi)： —— 銷(xiāo)售的房地產(chǎn) —— 出租的房地產(chǎn) —— 營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn) —— 自用的房地產(chǎn) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)呼 ?美國(guó) :Real Estate Appraisal ?英國(guó) :Property Valuation ?日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣 :不動(dòng)產(chǎn)鑒定（估價(jià)） ?中國(guó)香港 :物業(yè)估價(jià) ?中國(guó)大陸 :房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的定義 ?房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的對(duì)特定的房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）在特定時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和判定。 為了提高準(zhǔn)確性，保證其客觀公正，要求從事測(cè)算和判定的必須是專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員，同時(shí)要遵循一些原則、按照一定程序、采用科學(xué)的方法。 ?房地產(chǎn)估價(jià) 的準(zhǔn)確定義是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ) ? 專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員 — 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格 ? 估價(jià)目的 ? 估價(jià)原則 ? 估價(jià)程序 ? 估價(jià)方法 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 ? 客觀合理價(jià)格的測(cè)算和判定 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 ?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃的需要 ?房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰? ?房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰? ?房地產(chǎn)稅收的需要 ?房地產(chǎn)征收、征用的需要 ?解決房地產(chǎn)糾紛的需要 ?企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 ?房地產(chǎn)管理的需要 ?其他方面的需要 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 五、房地產(chǎn)價(jià)格 什么是房地產(chǎn)價(jià)格 ？ ? 對(duì)什么是價(jià)格，有許多定義和解釋?zhuān)渲凶畹湫偷氖窍铝袃煞N： ? （ 1）價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的抽象人類(lèi)勞動(dòng)。（現(xiàn)象） ? （ 2）價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示，雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。（本質(zhì)） ? 我們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的定義： 房地產(chǎn)價(jià)格是和平地 獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 五、房地產(chǎn)價(jià)格 ?房地產(chǎn)為什么有價(jià)格？ 房地產(chǎn)有價(jià)格與其他任何物品有價(jià)格一樣，需要具 備如下 3個(gè)條件： ① 有用性 —— 是指物品能夠滿(mǎn)足人們的某種需要 ； ② 稀缺性 —— 是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都能隨心所欲地得到它； ③ 有效需求 —— 是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要 —— 不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有能力購(gòu)買(mǎi)。 ?房地產(chǎn)價(jià)格高低是由什么決定的？ ? （ 1）生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：成本決定論。 ? （ 2）效用價(jià)值論。 ? （ 3）供求理論： 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 五、房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格有何異同？ （ 1）相同點(diǎn)： ?都是價(jià)格，貨幣表示； ?受供求影響，波動(dòng)性 ?按質(zhì)定價(jià) （ 2）不同點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大； ? 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格； ? 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金； ? 房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的； ? 房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?使用價(jià)值和交換價(jià)值 ? 價(jià)值一詞的含義極廣，如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、 “ 人生的價(jià)值是什么 ” 中的 “ 價(jià)值 ” ，等等。 ? 在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。 ? 一種商品的 使用價(jià)值 ，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用； ? 交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是交換價(jià)值； ? 在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說(shuō)的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 ? 投資價(jià)值有兩種含義，一是指值得投資。例如人們?cè)跒槟硞€(gè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做廣告宣傳時(shí)，經(jīng)常稱(chēng)其具有投資價(jià)值。二是指從某個(gè)特定投資者的角度所衡量的價(jià)值。 ? 這里所講的投資價(jià)值的含義是指后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定投資者（如購(gòu)買(mǎi)者）基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 ? 原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買(mǎi)價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、交納的有關(guān)稅金等。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。 ? 賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。 ? 市場(chǎng)價(jià)值是一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把它拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 ? 原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而上下波動(dòng)的。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值 ? ? 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實(shí)際達(dá)成交易 —— 買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。 ? 理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? ? 市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 ? ? 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。理論價(jià)格并不是靜止不變的。 ?一般來(lái)說(shuō)， 成交價(jià)格 圍繞著 市場(chǎng)價(jià)格 而上下波動(dòng)， 市場(chǎng)價(jià)格 又圍繞著 理論價(jià)格 而上下波動(dòng) 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? ? 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 是在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格： ? ①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的； ? ②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化； ? ③交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象； ? ④交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息； ? ⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易； ? ⑥不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。 ? 可見(jiàn)，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在一系列假設(shè)條件下最可能的交易價(jià)格。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? ? 評(píng)估價(jià)值 又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如通常將市場(chǎng)法求得的價(jià)格稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，將成本法求得的價(jià)格稱(chēng)為積算價(jià)格，將收益法求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。 ? 收益法求得的價(jià)格趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法求得的價(jià)格趨向于市場(chǎng)價(jià)格。 ? 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)格應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)格基本一致。在房地產(chǎn)存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法求得的價(jià)格會(huì)大大高于收益法求得的價(jià)格。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ? 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。 ? 政府指導(dǎo)價(jià) 是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格，所以，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。 ? 政府定價(jià) 是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)，所以，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。 ? 政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有 最高限價(jià) 和 最低限價(jià) 、 規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率 等。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià) 《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 (試行 )》 的定義是： “ 對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。 ” ? 城市基準(zhǔn)地價(jià) 是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià) 是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等，修訂評(píng)估出的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格 ? 房屋重置價(jià)格 應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金，加上應(yīng)得的利潤(rùn)。實(shí)際估價(jià)中求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)格，可以通過(guò)這種房屋重置價(jià)格的比較修正來(lái)求取。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? 土地價(jià)格 簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊元建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。 ? 同一塊土地，“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。 土地的“生熟”程度主要有 5種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償費(fèi)。②已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_(kāi)發(fā)的土地。③已做“三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地，如已做“七通一平”的土地。④在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。取得該土地后還需要支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。⑤已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。 ? 有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有 生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格 之說(shuō)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ? 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? 建筑物價(jià)格 是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，例如購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格，與這里所說(shuō)的建筑物價(jià)格的內(nèi)涵不同。 ? 房地價(jià)格 又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。 ? 對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：①房地價(jià)格＝土地價(jià)格 +建筑物價(jià)格；②土地價(jià)格 =房地價(jià)格一建筑物價(jià)格；③建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格一土地價(jià)格。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格 簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。 ?單位價(jià)格 簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積（如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等）的建筑物價(jià)格，房地產(chǎn)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指單位建筑物面積的土地價(jià)格，通常是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： ?樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 ?由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即： ?樓面地價(jià) =土地單價(jià) /容積率 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格 ? 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格是一組按照所交易或評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)益來(lái)劃分的價(jià)格。同一宗房地產(chǎn)、交易或評(píng)估的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如租賃權(quán)、典權(quán)、空間利用權(quán)；交易或評(píng)估的所有權(quán)或使用權(quán)還可能附帶有租約，設(shè)定了抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)；另外，該所有權(quán)或使用權(quán)還可能受到政府政策的限制，存在糾紛或被法院查封等。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) ?所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其