【文章內(nèi)容簡介】 建筑物的正常價格 ? 重新構(gòu)建價格的測算方法 ? 單位比較法：是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 （單價、車位等） ? 分部分項法；是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 （基礎(chǔ)、墻體、樓地面、屋面、給排水、供暖、電氣工程等） ? 工料測量法：是先測算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時對應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 ? 指數(shù)調(diào)整法：是運用物價指數(shù)、建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點時現(xiàn)行價值來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑物折舊的求取 ? 建筑物折舊的分類 ? 物質(zhì)折舊：是建筑物在實體方面的損耗所造成的損失（自然、使用、意外、延遲維修等） ? 功能折舊：是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本 ? 經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等 ? 建筑物折舊的求取方法 ? 年限法：折舊 =（建筑物重新構(gòu)建價格 建筑物凈殘值） /建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（直線法） ? 實際觀察法：估價人員在現(xiàn)場直接觀察、分析、測算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)方面的折舊因素所造成的折舊總額 ? 綜合法：同時運用年限法和實際觀察法，采用加權(quán)算術(shù)平均法確定建筑物折舊的方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評估結(jié)果計算 ? 積算價格 =重新購建價格 折舊 ? 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +開發(fā)利潤 ? 新建房地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用+銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 舊房地價格 =土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新構(gòu)建價格 建筑物的折舊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 需注意問題 ? 具體估價中估價對象的重新購建價格構(gòu)成的內(nèi)容 ， 應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況 ， 在上述列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減 ? 同一宗房地產(chǎn) 、 重新購建價格在采取土地與建筑物分別估算 ， 然后加總時 ， 必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接 ， 防止漏項或重復(fù)計算 ? 折舊是建筑物使用中由于物質(zhì)因素 、 功能因素或經(jīng)濟(jì)因素造成損失 。 這些因素對建筑物的影響并非完全獨立 ， 大多情況下是相互作用 ， 互相關(guān)聯(lián)的 ， 因此可以一并計算 。 ? 對于單位價值小 ， 結(jié)構(gòu)相對簡單的建 (構(gòu) )筑物 ， 采用年限法確定成新率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 求取建筑物折舊時應(yīng)注意： ? 估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 。 估價上的折舊注意的是市場的真實減損 ， 實質(zhì)是 “ 減價修正 ” ， 會計上的折舊是原始價值的分?jǐn)?、 補償或收回 ? 應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 。 在實際估價中建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計 ， 建造期不應(yīng)計入 ? 對重要 、 大型 、 特殊建筑物現(xiàn)場勘察成新率：將影響房屋成新率程度的主要因素分為三部分九大類別：結(jié)構(gòu)部分 (基礎(chǔ) 、 主體 、 屋面 )、 裝飾部分(門窗 、 內(nèi)外裝修及其他 )、 設(shè)備部分 (水 、 電 、 暖 )。 通過上述建 (構(gòu) )筑物造價中 3類影響因素各占的權(quán)重 (不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)表 )， 確定不同結(jié)構(gòu)形式建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值 ， 根據(jù)現(xiàn)場勘察實際情況確定各分類評估分值 ， 根據(jù)此分值確定現(xiàn)場勘察成新率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 收益法 ? 基本原理：概念、理論依據(jù)、適用對象和條件 ? 操作步驟 ? 純收益的求取 ? 折現(xiàn)率的求取 ? 收益年期的確定 ? 評估結(jié)果計算 ? 需注意的問題 ? 案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原理 ? 概念： 是預(yù)測估價對象的未來收益 ， 然后將其轉(zhuǎn)換為價值 ， 以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法 ? 理論依據(jù) 以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，基于市場參與者對房地產(chǎn)所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期 ? 適用對象和條件 ? 適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn) ， 如寫字樓 、 住宅 （ 公寓 ） 、 商店 、 旅館 、 餐館 、 游樂場 、 影劇院 、 停車場 、 加油站 、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 （ 用于出租的 ） 、 倉庫（ 用于出租的 ） 、 農(nóng)地等 ? 適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料 ? 預(yù)測估價對象未來的收益（如純收益） ? 求取折現(xiàn)率 ? 選用適宜的收益法公式計算出收益價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 純收益的求取 ? 純收益應(yīng)根據(jù)評估對象的具體情況求?。ǔ鲎庑头康禺a(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)、自用或尚未使用的房地產(chǎn)、混合型房地產(chǎn)） ? 評估中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或純收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)； ? 在求取純收益時，應(yīng)根據(jù)純收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量的類型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 折現(xiàn)率的求取 ? 確定折現(xiàn)率的三種方法：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法 ? 折現(xiàn)率分為綜合折現(xiàn)率、土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定： Ro＝ L*Rl十 B*RB 式中 Ro——綜合折現(xiàn)率 (％ )，適用于土地與建筑物合一的評估 Rl——土地折現(xiàn)率 (％ )，適用于土地評估 RB——建筑物折現(xiàn)率 (％ )，適用于建筑物評估 L—土地價值占房地價值的比例 B建筑物價值占房地價值的比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 收益年期的求取 ? 對于單獨土地和單獨建筑物的評估，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計算 ? 對于土地與建筑物合一的評估對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限長于或等于土地剩余使用年限時，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計算 ? 對于土地與建筑物合一的評估對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限短于土地位用權(quán)年限時，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評估結(jié)果計算 ? 純收益每年不變 、 收益年限為有限年的公