【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幅度視房地產(chǎn)類(lèi)型的不同而不同，以及視估價(jià)對(duì)象使用情況的不同而不同。因估價(jià)對(duì)象是住宅房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)其抵押價(jià)值下降的幅度一般較小。②房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響（3）抵押期間房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)分析①抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)：并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性。預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：抵押期間房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)或泡沫破裂造成市場(chǎng)價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。耗損風(fēng)險(xiǎn)：在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗。不正當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。②系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策、政治風(fēng)險(xiǎn)：政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、金融等政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對(duì)房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。信用、道德、經(jīng)營(yíng)、管理等風(fēng)險(xiǎn)：抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計(jì)劃，其企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。或然損失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。③估價(jià)報(bào)告中忽略考慮或者無(wú)法考慮的某些因素（條件）對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的披露估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。（4）合理使用評(píng)估價(jià)值請(qǐng)充分注意市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價(jià)值。（5）定期或者在房地產(chǎn)變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估抵押期間抵押權(quán)人應(yīng)每年進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值再評(píng)估，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)后,有效期內(nèi)若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較大波動(dòng),并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值已產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定其市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）實(shí)物狀況描述與分析本次估價(jià)對(duì)象為某區(qū)翠微苑E12幢10估價(jià)對(duì)象四至：東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路。估價(jià)根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，現(xiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述如下： 土地實(shí)物狀況描述與分析四 至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用 途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國(guó)用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。開(kāi)發(fā)程度宗地外“六通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。土地實(shí)物狀況分析綜上所述，估價(jià)對(duì)象四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，土地形狀規(guī)則便于利用，地形為平原地，地勢(shì)平坦，所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“六通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值具有明顯的提升作用。建筑物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象位于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108。建筑物實(shí)物狀況描述名稱(chēng)某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108房地產(chǎn)權(quán)證房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)所有權(quán)人xx規(guī)模用途住宅層數(shù)/總層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高設(shè)施設(shè)備估價(jià)對(duì)象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設(shè)備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板磚及木地板，天花為乳膠漆，門(mén)為防盜門(mén)，塑鋼窗。空間布局估價(jià)對(duì)象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時(shí)間2001年使用及維護(hù)狀況估價(jià)對(duì)象使用及維護(hù)狀況良好。完損狀況估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，管道暢通、現(xiàn)狀良好。建筑物實(shí)物狀況分析綜上所述，估價(jià)對(duì)象規(guī)模適中，適宜作為住宅，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，裝飾裝修為普通裝修，空間布局合理，使用及維護(hù)良好，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查成新度較高，有助于估價(jià)對(duì)象的價(jià)值顯化。（二）權(quán)益狀況描述與分析土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況估價(jià)對(duì)象所占土地所有權(quán)為國(guó)家所有土地使用權(quán)狀況根據(jù)委托方提供的池土國(guó)用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日止。他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立狀況無(wú)土地使用管制住宅用地建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況房屋所有權(quán)人為xx他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立狀況無(wú)出租或占用情況自用其他特殊情況無(wú)權(quán)益狀況分析綜上所述，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬合法，各項(xiàng)權(quán)利因素完整，可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由交易，無(wú)特殊限制，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值有提升作用較好。（三）區(qū)域狀況描述與分析位置狀況描述坐落估價(jià)對(duì)象坐落于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108方位估價(jià)對(duì)象位于秋浦東路以南。與重要場(chǎng)所（設(shè)施）的距離。臨街（路）狀況臨秋浦東路、九華山大道，臨路條件好朝向朝南層數(shù)/總層數(shù)1/5交通狀況描述道路狀況附近有秋浦東路、九華山大道，估價(jià)對(duì)象臨路狀況良好。出入可利用交通工具附近有117路等公交車(chē)經(jīng)過(guò)，公交便捷度好； 交通管制情況因?yàn)樵撐恢枚酁樯虡I(yè)及住宅，小型汽車(chē)通行居多，限制行車(chē)速度在40千米/小時(shí)以內(nèi)停車(chē)方便程度附近停車(chē)位較多，停車(chē)便捷自然環(huán)境描述自然環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌刂菔心硡^(qū)，自然環(huán)境良好，主要污染為汽車(chē)尾氣和噪音污染。人文環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌刂菔心硡^(qū)，周邊多為個(gè)體工商戶，教育程度多為大專(zhuān)以上文化水平，收入水平在中等以上水平，整體人文水平一般。景觀該區(qū)域靠近清溪河，景觀較好。外部配套設(shè)施狀況描述基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域道路、供水、排水（雨污混排）、供電、通訊等設(shè)施完備，綜合基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，且保管較完善，保障率較高、保障率在95%以上。公共服務(wù)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有池州市中醫(yī)院、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、翠微苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市直機(jī)關(guān)幼兒園、池州市千秋學(xué)校等公共服務(wù)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)位狀況分析估價(jià)對(duì)象為住宅用途房地產(chǎn)，位于池州市某區(qū)，房屋朝南，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通較便捷，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為齊全，通過(guò)以上分析可以看出，隨著該區(qū)域的發(fā)展及該區(qū)域的進(jìn)一步規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值還有一定的升值空間。（四）市場(chǎng)背景描述與分析池州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2015年110月池州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，多數(shù)指標(biāo)增速位居全省中上水平。與前三季度比，工業(yè)生產(chǎn)增速持平，投資、限上消費(fèi)、財(cái)政收入增速加快，出口降幅繼續(xù)收窄，存貸款增速“一升一滑”，物價(jià)低位運(yùn)行。（1）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。10月末池州市規(guī)上工業(yè)企業(yè)540戶，比上年新增84戶，%，居全省第6位。重點(diǎn)行業(yè)支撐有力。2015年110月份，%，；五大行業(yè)增加值占池州市規(guī)上工業(yè)的52%，對(duì)規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)71%。其中，有色、化工、電氣機(jī)械器材、%、%、8%、%%。大中型企業(yè)增長(zhǎng)較快。2015年110月份，%，高于規(guī)上工業(yè)增速2個(gè)百分點(diǎn)。冠華黃金、超威電源、廣信農(nóng)化、泰合森能源、銅冠銅箔、天平機(jī)械等重點(diǎn)骨干企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)。新興產(chǎn)業(yè)加快成長(zhǎng)。2015年110月份，%，%的新材料產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)最快，增速達(dá)32%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。2015年110月份，% ，增幅居全省第3位，今年以來(lái)增速一直居全省前列。%，%。裝備制造業(yè)占比提升。2015年110月份，%，%。工業(yè)用電量增勢(shì)平穩(wěn)。2015年110月份，%，%。（2）固定資產(chǎn)投資形勢(shì)持續(xù)改善。2015年110月份，%，比一季度、上半年、前三季度分別提高11個(gè)、增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前進(jìn)到第10位。基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)加快。2015年110月份，%，同比提高70個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資增速持續(xù)回升。2015年110月份，%，比上半年、。其中，%的制造業(yè)投資257億元，%；，%，占工業(yè)投資比重達(dá)65%。新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多、投資建設(shè)加快。2015年110月份，池州市新開(kāi)工項(xiàng)目654個(gè)，同比增加171個(gè)，其中億元以上新開(kāi)工項(xiàng)目48個(gè)，同比增加14個(gè)。，%，%。 房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大。2015年110月份，%%，；新建商品房銷(xiāo)售面積、%、%。（3） 市場(chǎng)消費(fèi)穩(wěn)中有升。10月末池州市限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)單位280戶，比上年新增52戶，%，，增幅居全省第8位?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”等新興服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展加快。2015年110月份，%，%?；旧铑?lèi)商品零售穩(wěn)步增長(zhǎng)。%，%。交通電器設(shè)備類(lèi)商品零售增長(zhǎng)加快。%，%。居住類(lèi)、燃料類(lèi)商品零售增速回落。%，%，；%，%。（4）進(jìn)出口總額增幅回落。2015年110月份，%。進(jìn)口增速高位回落。2015年110月份，%。其中，%，由前三季度增長(zhǎng)24倍回落到3倍，主要原因是從四季度開(kāi)始逐漸改由總公司銅陵有色進(jìn)口，池州市進(jìn)口后續(xù)增長(zhǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。出口降幅持續(xù)收窄。2015年110月份，由上半年、前三季度分別下降32%、%，%。與前三季度比，耐福電聲、雙虹服飾出口增長(zhǎng)加快，龍華醫(yī)藥、中山化工出口降幅收窄。（5）財(cái)政收入增速持續(xù)回升。前三季度，%，比上半年、1個(gè)百分點(diǎn)，%，、1個(gè)百分點(diǎn)。在全部財(cái)政收入中，%。從主要稅種看：，%。其中，交通運(yùn)輸業(yè)增值稅下降幅度較大，%；，%。，%，其中建筑業(yè)、%、%，主要是稅務(wù)部門(mén)加大了建安房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅清繳力度，一次性征收因素所致。，%，主要原因是企業(yè)盈利能力下滑，企業(yè)所得稅下降。，%，主要原因是征期調(diào)整。，下降49%，主要原因是房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大，土地交易大幅下滑。非稅收入高速增長(zhǎng)。2015年18月份，非稅收入24億元，%，%。財(cái)政支出較快增長(zhǎng)。2015年110月份，增長(zhǎng)16%，%。民生支出占財(cái)政支出比重由上年同期74%%。（6）存貸款增速“一升一滑”。10月末，比年初增加66億元，%，比6月末、。 信貸投放持續(xù)放緩。從增速看，%、9月末的6%，%。從增加額看，，%。主要原因是銀行不良貸款反彈、部分項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度滯后、企業(yè)融資渠道拓寬、貸款需求下降等。（7） 物價(jià)低位運(yùn)行。2015年110月份，%，已連續(xù)18個(gè)月處在2%以下。從八大類(lèi)別看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、%、%、%、%；煙酒、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通信、%、%、%%。2015年110月份，%，已連續(xù)42個(gè)月同比下降，降幅比上年同期、。%、%、%、%、%。池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況2015年1月，隨著傳統(tǒng)佳節(jié)春節(jié)的臨近，返鄉(xiāng)置業(yè)潮尚未完全形成，池州樓市商品房銷(xiāo)量相比上月有所上揚(yáng)，但住宅銷(xiāo)量卻有所下跌。住宅成交量525套，與2014年12月(568套)相比減少了43套，%；，與去年12月()，%?？傮w來(lái)說(shuō)，2015年1月池州樓市逐漸熱鬧起來(lái)，這是一個(gè)相當(dāng)好的勢(shì)頭。大批返鄉(xiāng)置業(yè)大軍逐批回歸，創(chuàng)造了池州樓市的購(gòu)房熱潮。2月池州樓市住宅成交量949套，與上月(525套)相比增加了424套，%。，與12月()，%。2月住宅銷(xiāo)售日均約34套，與上月住宅日均銷(xiāo)量相比增加17套。2月共有兩個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致成交量在本該冷清的二月逆襲上漲。3月池州樓市住宅成交量1034套，與上月(949套)相比增加了85套，%。，與2月()，%。3月底，房地產(chǎn)又出新政。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。隨著一波新政落地，4月樓市不管新房還是二手房或?qū)⑦M(jìn)一步回暖。4月20日央行再次降準(zhǔn)，4月底池州市正式出臺(tái)公積金新政，降低公積金貸款首付額度，5月11日央行再次降息，但對(duì)樓市影響微乎其微，“330”新政的落地情況不容樂(lè)觀，金三，銀四，紅五月，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。4月池州新建商品住宅成交量為524套，比2015年3月銳減509套，%；比2014年4月，新建商品住宅成交減少214套，%，銀四慘淡收?qǐng)?，而紅五月更是一跌再跌，僅僅成交481套，創(chuàng)下2015年住宅銷(xiāo)量歷史新低。自2015年開(kāi)年以來(lái)，銷(xiāo)量一直呈下降趨勢(shì)，池州樓市庫(kù)存量也一直是困擾樓市的新病。隨著新政的上臺(tái)，樓市終有一絲暖意漸漸回升，6月份池州樓市住宅銷(xiāo)量較上月呈上漲趨勢(shì)，6月本是淡季，住宅銷(xiāo)量與上月相比有小幅度下跌，但相對(duì)于“紅五月”在整體銷(xiāo)量上卻出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。7月份池州樓市住宅成交量586套，與上月(545套)相比增加了41套，%；，與上月()，%?？傮w來(lái)說(shuō)，7月份池州樓市住宅銷(xiāo)量較上月相比有所上漲，8月又小幅度下跌，傳統(tǒng)的淡季七八月樓市銷(xiāo)量還算令人滿意。2015年110月池州住宅成交量?jī)r(jià)與去年同期相比均有所下滑，雖然政策利好頻繁釋放，但三四線城市受城市容量小和庫(kù)存高企的影響，政策對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用不明顯。地市開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)依然持理性謹(jǐn)慎的態(tài)度，推貨熱情不高，樓市以去庫(kù)存為主。區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為池州市某區(qū)，該區(qū)域交通較便捷，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善度與公共配套設(shè)施完備度較高，生活較便利，居住成熟度較高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，最高銷(xiāo)售價(jià)格住宅商品房達(dá)到6000元以上，該區(qū)域的房地產(chǎn)無(wú)論在價(jià)格還是在市場(chǎng)的成熟度方面都處于較領(lǐng)先地位。由于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度較高，使該區(qū)域住宅用房的價(jià)格和租金進(jìn)一步上升；加上市民資本投資意愿的增強(qiáng)，促使該區(qū)域住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售的繁榮。使得該區(qū)域個(gè)別住宅價(jià)格突破6000元/平方米。估價(jià)人員根據(jù)以上分析，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域具體情況，預(yù)測(cè)該區(qū)域住宅類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)中有升的勢(shì)頭，市場(chǎng)前景狀況較優(yōu)。但由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，使價(jià)格上漲的不確定性加大。（五）最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以房地產(chǎn)的最高最佳利用為前提。所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、