【文章內容簡介】 時要考慮電梯通話、消防信號以及門禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。小區(qū)道路工程施工圖，應委托市政設計院設計，需耗時20天左右。（1）要提供小區(qū)規(guī)劃總圖和正負零標高圖。（2）要組織好小區(qū)地面雨水流向問題做好豎向設計。（3）盡量在道路標高設計上沒有存水點。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與市政路碰口處的道路標高的關系。景觀、綠化工程施工圖，應委托景觀設計擅長的設計院設計，需耗時2個月左右。（1）要注意廣場和大門等重點位置的設計。（2）景觀設計要貫徹景觀和植物相結合原則造景。（3）景觀設計要注意人車分流的道路系統(tǒng)，避免車對人的干擾。（4）要注意選擇的樹木適合當?shù)氐纳L。（5）堅持以人為本的設計思想。特別注意以上的各專業(yè)施工圖設計都要在土建主體封頂前1個月完成。并及時安排好各專業(yè)招投標工作。第六篇 策劃、資本運作和銷售工作一、策劃開發(fā)商的策劃功能主要內容有做市場調查，給投資項目做準確的市場定位；做好對公司，公司主要領導人和項目的對外宣傳工作，樹立企業(yè)的品牌。做好項目的包裝后，計劃進入市場銷售前做好廣告準備工作，和配合銷售活動等計劃安排。樓盤策劃是在其它樓盤市場調查的基礎上，有效地利用自身有限資源，選定自己樓盤的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問題。擁有的條件，發(fā)展的方向及定位。須解決的問題，采取的策略，以及如何實施計劃等。企業(yè)經(jīng)營新思想的發(fā)起工作。二、資本運作開發(fā)商的資本運作能力的強弱是關系到自身邁多大步，能走多遠的大問題，資本運作的好壞關系到項目的順利和成敗。一般的開發(fā)商資金渠道來源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金，自己企業(yè)內部發(fā)展基金，銷售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)，上市融資。也可用回遷或抵房方式緩解資金流等。具體的資本運作過程可如下操作：用金融系統(tǒng)借貸的資金來買地和解決部分動遷資金和土地的地上。及時辦理好土地證用于抵押貸款來解決動遷和開工資金。及時開盤售房以解決工程的建設資金。工程有一定形象后，做適當?shù)脑诮üこ痰盅嘿J款，支持工程投資。抓好銷售回款工作，辦好銷售許可證保證盡早返還銷售按揭貸款直至達到銷售和工程投資收支。三、銷售過程銷售前的準備工作（1）參與做好戶型和戶型比率確定工作，做好同周邊樓盤的價格和戶型比率的調查工作。（2）籌建銷售處，做好沙盤、模型，人員培訓，宣傳材料等工作。做好銷售統(tǒng)一解說詞工作。（3）做好業(yè)戶宣傳和積累工作為開盤做準備。（4）配合測繪面積，做好售控表。（5）配合公司做好銷售單價工作。銷售單價的確定原則：首先根據(jù)項目的成本測算和利潤以及周邊樓盤的均價，確定本項目的均價。將單價裝在項目中等條件的位置。按照比這位置好的價高，比這位置差的價低的原則。a) 位置好壞價格不同，差1～3％。b) 樓層好壞價格不同，差2～5％。c) 多層，高層價格不同，（原因：分攤系數(shù)和物業(yè)費不同）差5～8％。d) 景觀好壞價格不同，差10％。e) 方便出行價格不同，差2％。f) 噪音不同價格不同，差3％。g) 贈送面積和私家花園價格不同，（根據(jù)實際情況）h) 是否是山墻價格不同差，1％。i) 小戶型的房型價格的單價也可適當提高5—10%。銷售過程（1）做好銷售合同簽訂備案工作。（2）做好銷售回款工作。（3）做好銷售中的價格調整工作。用價格調整銷售進度和實現(xiàn)利潤最大化。第七篇 合同談判和招投標過程一、關于合同施工合同應包括的內容：（1）合同雙方的名稱。（2）工程范圍。（3）建設工期（開工和竣工時間）。（4）工程質量標準。（5）工程造價。（6）技術資料交付時間。（7）材料和設備供應責任。（8）撥款和結算。（9）竣工驗收。（10）質量保修范圍。（11）質量保證等。什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國際工程咨詢工程師聯(lián)合會制定和發(fā)布的，推薦用于國際工程施工承包合同，外資工程多采用。它在1957年誕生了第一版本，通過多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同，即〈〈施工合同條件〉〉（新紅皮書），〈〈工程設備和設計建造合同條件〉〉（新黃皮書）等四本。FIDIC合同條款是世界各國在土木工程建設管理百年的經(jīng)驗總結，它詳細地規(guī)定了業(yè)主，監(jiān)理工程師和承包人的責任，義務和權利，是國際上通用的合同條款，大家有機會看看FIDIC條款會對合同條款的理解有幫助。我公司合同中支付工程款的方式。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預付款，一般按工程的形象進度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價的65%左右支付工程款。工程竣工驗收合格后支付至80—85%左右，決算和備案完成支付至95%，質保期滿全部付清。另外大多數(shù)合同有抵房20%的比例。二、合同的索賠 開發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關事宜。索賠的出現(xiàn)原因：開發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項義務或發(fā)生執(zhí)行合同錯誤等，造成工期延誤和承包人不能及時得到合同價款以及對承包人造成其它經(jīng)濟損失，承包人向開發(fā)商提出索賠。為了避免造成承包人提出索賠，開發(fā)商要認真履行合同的同時，在很多方面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。如會議紀要，往來信件，指令或通知，施工組織設計，各種驗收報告，以及涉及工程索賠的各類文件。大家特別是領導干部在簽定和履行合同前，一定要認真學習《中華人民共和國合同法》〈〈中華人民共和國建筑法〉〉和〈〈 人民共和國招投標法〉〉等有關法律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟損失。三、合同談判合同談判工作是公司比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。要有良好專業(yè)技術水平。要有對工程內容的充分了解。要有良好思維和語言表達能力。要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。 要有良好洞察對手心理的能力。要掌握足夠的市場信息量?？疾鞂Ψ降馁Y質、社會信譽、公司業(yè)績]資金狀況等。四、招投標過程基本建設實行招投標制度，能保證通過競爭手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項目的建設質量，縮短建設工期，控制工程造價，提高投資效益。開發(fā)商招標工作的主要內容 （1）根據(jù)工程情況和設計文件編制標底。 （2）編寫招標文件，確定招標方式發(fā)布招標通告。 （3）調查研究，收集信息，審定投標單位資格，確定投標單位名單。 （4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場勘察，解答投標單位提問。 （5）組織有關專家審查投標書，以及開標和評標，確定中標單位。 （6）.組織有關人員談判，協(xié)商合同條件，簽定合同。 （7）.工程部要做好技術標，成本部要做好商務標。必須通過市建委招標辦組織的招標工程內容 土建單體工程和監(jiān)理公司的兩項招標工作必須通過市建委招標辦組織。首先由開發(fā)商委托有招標資質的代理公司，做招標準備，并由其在招標辦備案和組織招標和開標，最后由招標辦公室下發(fā)《中標通知書》。招標文件的主要內容①項目名稱、建設規(guī)模、招標范圍、建設工期、質量保證等。②招標須知。③合同條款和合同格式。工程實例：這是一個真實發(fā)生的事北站項目：電梯項目招投標由工程部技術標編寫不系統(tǒng)，第一次發(fā)招標文件時各電梯廠家提出無法回標？原因是：由于北站項目是一個大型綜合項目，各種類型的梯種太多，數(shù)量也多共150余臺，招標文件沒有清楚的分類，另外對電梯的功能功能配置要求不具體，編寫人員經(jīng)驗不足，且工作不細致所致。應如何做：根據(jù)電梯的用途和特點分類，每臺梯一個編號；再根據(jù)同種類不同規(guī)格（層站和行程）編分碼。如北站：梯種有人行道梯，自動扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。同梯種不同規(guī)格：1) 人行道梯和自動扶梯有不同層高和角度。2) 貨梯分噸位和分門方式不同。3) 豪華客梯和普通貨梯有無消防功能，幾層幾站，行程多少米，配套功能有無不同。通過以上分類把每臺梯都編制一個代碼，讓其一幕了然。第八篇 工程建設過程工程建設過程是大家最熟悉的過程。因華銳公司已在三年內做了四個大型盤子，公司也要求以項目為中心各部門全力支持工程建設的管理模式，所以華銳公司的住宅建設項目速度快，建設順利，有一套行之有效的管理辦法?，F(xiàn)我系統(tǒng)地介紹一下從塔灣到桃源的三個項目建設操作模式的全過程。一、工程開工前準備由工程部組織的規(guī)劃設計和方案設計完成后，并且在動遷場平基本到位時，工程部有關人員可以進入工程開工前的準備過程，具體工作過程如下：土建專業(yè)（由土建部長指揮）1) 籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會議室和食堂。2) 根據(jù)周邊道路標高和市政下水標高確定豎向設計和各單體樓正負零統(tǒng)計表并提供給設計單位設計。3) 做好場平工作，計算土方平衡，根據(jù)舊有場地標高規(guī)劃標高、基坑挖土、道路和管網(wǎng)切土。做好土方平衡計算工作。以利節(jié)省投資。4) 做好施工用場地的規(guī)劃圖，內容包括施工和監(jiān)理單位標段劃分，施工道路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設規(guī)劃，施工用機械設備規(guī)劃等圖。規(guī)劃原則是充分考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。（附圖三：桃源欣城施工用場地布置圖）5) 配合測繪單位做好建設用地范圍測量工作。即BM點。并且記錄好方位和高程數(shù)據(jù)，做好建設用地四周永久點記錄6) 為所有專業(yè)（臨時水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線定位。7) 完成施工用臨時道路的施工。防止雨季道路不暢影響施工。水、電專業(yè)（由配套部長指揮）①設計好臨時水和電施工圖，并按時施工，臨時水系統(tǒng)設計和施工要滿足各 項目部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實際情況優(yōu)先考慮采用地下水。（，地下水1元/m2，）因采用地下水比較便宜。②臨時水管線、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線位的位置。（附圖四：桃源欣城臨時水施工圖）。③臨時水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施工。開工前的內業(yè)準備工作① 由技術主管負責編制工程進度計劃書的，內容要全面，包括個重要節(jié)點和各分項目工程內容，并注明開竣工日期、責任人和配合部門等。：桃源欣城項目工程節(jié)點進度計劃書②根據(jù)工程進度計劃書和合同書，由技術主管負責編制工程月份用資計劃書。：桃源項目工程月份用資計劃書③做好工程指揮部用的控制工期統(tǒng)計表，小區(qū)效果鳥瞰圖。小區(qū)有地形圖的總規(guī)劃圖和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。④做好全體工程部工程管理人員分工負責到人的管理安排。⑤做好所有專業(yè)甲供和甲控材料的技術標準要求，為采購部做投標準備。包括供貨數(shù)據(jù)和供貨時間安排。工程成本測算開工前根據(jù)工程性質做好成本測算工作，有利于成本控制和工程資金計劃準備。（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米統(tǒng)計造價，多層面積：小高層面積=2：1）（1）土建工程 多層磚混 570元/m2（含基礎、瓷磚和瓦） 小高層框架 730元/m2（2）塑鋼窗工程 40元/m2（3）給排水工程（室內） 10元/m2（4）暖氣工程（室內） 34元/m2（5）門工程 8元/m2（6）電氣工程（室內） 26元/m2（1）（6）項合計：多層688元/m2，高層838元/m2（7）室外排水工程 9元/m2（8）室外給水工程 10元/m2（9）室內外煤氣工程（含四項費和中壓管工程費） 27元/m2（10）室外采暖工程（含掛網(wǎng)費） 80元/m2（11）室外電力工程 80元/m2（12）道路工程（園區(qū)內） 5元/m2（13）景觀綠化工程（含圍檔、大門工程） 50元/m2（14）弱電控制工程 2元/m2