【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)要考慮電梯通話(huà)、消防信號(hào)以及門(mén)禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。小區(qū)道路工程施工圖，應(yīng)委托市政設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)20天左右。（1）要提供小區(qū)規(guī)劃總圖和正負(fù)零標(biāo)高圖。（2）要組織好小區(qū)地面雨水流向問(wèn)題做好豎向設(shè)計(jì)。（3）盡量在道路標(biāo)高設(shè)計(jì)上沒(méi)有存水點(diǎn)。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與市政路碰口處的道路標(biāo)高的關(guān)系。景觀、綠化工程施工圖，應(yīng)委托景觀設(shè)計(jì)擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)2個(gè)月左右。（1）要注意廣場(chǎng)和大門(mén)等重點(diǎn)位置的設(shè)計(jì)。（2）景觀設(shè)計(jì)要貫徹景觀和植物相結(jié)合原則造景。（3）景觀設(shè)計(jì)要注意人車(chē)分流的道路系統(tǒng)，避免車(chē)對(duì)人的干擾。（4）要注意選擇的樹(shù)木適合當(dāng)?shù)氐纳L(zhǎng)。（5）堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想。特別注意以上的各專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)都要在土建主體封頂前1個(gè)月完成。并及時(shí)安排好各專(zhuān)業(yè)招投標(biāo)工作。第六篇 策劃、資本運(yùn)作和銷(xiāo)售工作一、策劃開(kāi)發(fā)商的策劃功能主要內(nèi)容有做市場(chǎng)調(diào)查，給投資項(xiàng)目做準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；做好對(duì)公司，公司主要領(lǐng)導(dǎo)人和項(xiàng)目的對(duì)外宣傳工作，樹(shù)立企業(yè)的品牌。做好項(xiàng)目的包裝后，計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售前做好廣告準(zhǔn)備工作，和配合銷(xiāo)售活動(dòng)等計(jì)劃安排。樓盤(pán)策劃是在其它樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，有效地利用自身有限資源，選定自己樓盤(pán)的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問(wèn)題。擁有的條件，發(fā)展的方向及定位。須解決的問(wèn)題，采取的策略，以及如何實(shí)施計(jì)劃等。企業(yè)經(jīng)營(yíng)新思想的發(fā)起工作。二、資本運(yùn)作開(kāi)發(fā)商的資本運(yùn)作能力的強(qiáng)弱是關(guān)系到自身邁多大步，能走多遠(yuǎn)的大問(wèn)題，資本運(yùn)作的好壞關(guān)系到項(xiàng)目的順利和成敗。一般的開(kāi)發(fā)商資金渠道來(lái)源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金，自己企業(yè)內(nèi)部發(fā)展基金，銷(xiāo)售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，上市融資。也可用回遷或抵房方式緩解資金流等。具體的資本運(yùn)作過(guò)程可如下操作：用金融系統(tǒng)借貸的資金來(lái)買(mǎi)地和解決部分動(dòng)遷資金和土地的地上。及時(shí)辦理好土地證用于抵押貸款來(lái)解決動(dòng)遷和開(kāi)工資金。及時(shí)開(kāi)盤(pán)售房以解決工程的建設(shè)資金。工程有一定形象后，做適當(dāng)?shù)脑诮üこ痰盅嘿J款，支持工程投資。抓好銷(xiāo)售回款工作，辦好銷(xiāo)售許可證保證盡早返還銷(xiāo)售按揭貸款直至達(dá)到銷(xiāo)售和工程投資收支。三、銷(xiāo)售過(guò)程銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作（1）參與做好戶(hù)型和戶(hù)型比率確定工作，做好同周邊樓盤(pán)的價(jià)格和戶(hù)型比率的調(diào)查工作。（2）籌建銷(xiāo)售處，做好沙盤(pán)、模型，人員培訓(xùn)，宣傳材料等工作。做好銷(xiāo)售統(tǒng)一解說(shuō)詞工作。（3）做好業(yè)戶(hù)宣傳和積累工作為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。（4）配合測(cè)繪面積，做好售控表。（5）配合公司做好銷(xiāo)售單價(jià)工作。銷(xiāo)售單價(jià)的確定原則：首先根據(jù)項(xiàng)目的成本測(cè)算和利潤(rùn)以及周邊樓盤(pán)的均價(jià)，確定本項(xiàng)目的均價(jià)。將單價(jià)裝在項(xiàng)目中等條件的位置。按照比這位置好的價(jià)高，比這位置差的價(jià)低的原則。a) 位置好壞價(jià)格不同，差1～3％。b) 樓層好壞價(jià)格不同，差2～5％。c) 多層，高層價(jià)格不同，（原因：分?jǐn)傁禂?shù)和物業(yè)費(fèi)不同）差5～8％。d) 景觀好壞價(jià)格不同，差10％。e) 方便出行價(jià)格不同，差2％。f) 噪音不同價(jià)格不同，差3％。g) 贈(zèng)送面積和私家花園價(jià)格不同，（根據(jù)實(shí)際情況）h) 是否是山墻價(jià)格不同差，1％。i) 小戶(hù)型的房型價(jià)格的單價(jià)也可適當(dāng)提高5—10%。銷(xiāo)售過(guò)程（1）做好銷(xiāo)售合同簽訂備案工作。（2）做好銷(xiāo)售回款工作。（3）做好銷(xiāo)售中的價(jià)格調(diào)整工作。用價(jià)格調(diào)整銷(xiāo)售進(jìn)度和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。第七篇 合同談判和招投標(biāo)過(guò)程一、關(guān)于合同施工合同應(yīng)包括的內(nèi)容：（1）合同雙方的名稱(chēng)。（2）工程范圍。（3）建設(shè)工期（開(kāi)工和竣工時(shí)間）。（4）工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（5）工程造價(jià)。（6）技術(shù)資料交付時(shí)間。（7）材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任。（8）撥款和結(jié)算。（9）竣工驗(yàn)收。（10）質(zhì)量保修范圍。（11）質(zhì)量保證等。什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國(guó)際工程咨詢(xún)工程師聯(lián)合會(huì)制定和發(fā)布的，推薦用于國(guó)際工程施工承包合同，外資工程多采用。它在1957年誕生了第一版本，通過(guò)多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同，即〈〈施工合同條件〉〉（新紅皮書(shū)），〈〈工程設(shè)備和設(shè)計(jì)建造合同條件〉〉（新黃皮書(shū)）等四本。FIDIC合同條款是世界各國(guó)在土木工程建設(shè)管理百年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，它詳細(xì)地規(guī)定了業(yè)主，監(jiān)理工程師和承包人的責(zé)任，義務(wù)和權(quán)利，是國(guó)際上通用的合同條款，大家有機(jī)會(huì)看看FIDIC條款會(huì)對(duì)合同條款的理解有幫助。我公司合同中支付工程款的方式。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預(yù)付款，一般按工程的形象進(jìn)度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價(jià)的65%左右支付工程款。工程竣工驗(yàn)收合格后支付至80—85%左右，決算和備案完成支付至95%，質(zhì)保期滿(mǎn)全部付清。另外大多數(shù)合同有抵房20%的比例。二、合同的索賠 開(kāi)發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關(guān)事宜。索賠的出現(xiàn)原因：開(kāi)發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項(xiàng)義務(wù)或發(fā)生執(zhí)行合同錯(cuò)誤等，造成工期延誤和承包人不能及時(shí)得到合同價(jià)款以及對(duì)承包人造成其它經(jīng)濟(jì)損失，承包人向開(kāi)發(fā)商提出索賠。為了避免造成承包人提出索賠，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真履行合同的同時(shí)，在很多方面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。如會(huì)議紀(jì)要，往來(lái)信件，指令或通知，施工組織設(shè)計(jì)，各種驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及涉及工程索賠的各類(lèi)文件。大家特別是領(lǐng)導(dǎo)干部在簽定和履行合同前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)合同法》〈〈中華人民共和國(guó)建筑法〉〉和〈〈 人民共和國(guó)招投標(biāo)法〉〉等有關(guān)法律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。三、合同談判合同談判工作是公司比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。要有良好專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。要有對(duì)工程內(nèi)容的充分了解。要有良好思維和語(yǔ)言表達(dá)能力。要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。 要有良好洞察對(duì)手心理的能力。要掌握足夠的市場(chǎng)信息量?？疾鞂?duì)方的資質(zhì)、社會(huì)信譽(yù)、公司業(yè)績(jī)]資金狀況等。四、招投標(biāo)過(guò)程基本建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)制度，能保證通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，控制工程造價(jià)，提高投資效益。開(kāi)發(fā)商招標(biāo)工作的主要內(nèi)容 （1）根據(jù)工程情況和設(shè)計(jì)文件編制標(biāo)底。 （2）編寫(xiě)招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)通告。 （3）調(diào)查研究，收集信息，審定投標(biāo)單位資格，確定投標(biāo)單位名單。 （4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，解答投標(biāo)單位提問(wèn)。 （5）組織有關(guān)專(zhuān)家審查投標(biāo)書(shū)，以及開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)單位。 （6）.組織有關(guān)人員談判，協(xié)商合同條件，簽定合同。 （7）.工程部要做好技術(shù)標(biāo)，成本部要做好商務(wù)標(biāo)。必須通過(guò)市建委招標(biāo)辦組織的招標(biāo)工程內(nèi)容 土建單體工程和監(jiān)理公司的兩項(xiàng)招標(biāo)工作必須通過(guò)市建委招標(biāo)辦組織。首先由開(kāi)發(fā)商委托有招標(biāo)資質(zhì)的代理公司，做招標(biāo)準(zhǔn)備，并由其在招標(biāo)辦備案和組織招標(biāo)和開(kāi)標(biāo)，最后由招標(biāo)辦公室下發(fā)《中標(biāo)通知書(shū)》。招標(biāo)文件的主要內(nèi)容①項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)規(guī)模、招標(biāo)范圍、建設(shè)工期、質(zhì)量保證等。②招標(biāo)須知。③合同條款和合同格式。工程實(shí)例：這是一個(gè)真實(shí)發(fā)生的事北站項(xiàng)目：電梯項(xiàng)目招投標(biāo)由工程部技術(shù)標(biāo)編寫(xiě)不系統(tǒng)，第一次發(fā)招標(biāo)文件時(shí)各電梯廠(chǎng)家提出無(wú)法回標(biāo)？原因是：由于北站項(xiàng)目是一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，各種類(lèi)型的梯種太多，數(shù)量也多共150余臺(tái)，招標(biāo)文件沒(méi)有清楚的分類(lèi)，另外對(duì)電梯的功能功能配置要求不具體，編寫(xiě)人員經(jīng)驗(yàn)不足，且工作不細(xì)致所致。應(yīng)如何做：根據(jù)電梯的用途和特點(diǎn)分類(lèi)，每臺(tái)梯一個(gè)編號(hào)；再根據(jù)同種類(lèi)不同規(guī)格（層站和行程）編分碼。如北站：梯種有人行道梯，自動(dòng)扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。同梯種不同規(guī)格：1) 人行道梯和自動(dòng)扶梯有不同層高和角度。2) 貨梯分噸位和分門(mén)方式不同。3) 豪華客梯和普通貨梯有無(wú)消防功能，幾層幾站，行程多少米，配套功能有無(wú)不同。通過(guò)以上分類(lèi)把每臺(tái)梯都編制一個(gè)代碼，讓其一幕了然。第八篇 工程建設(shè)過(guò)程工程建設(shè)過(guò)程是大家最熟悉的過(guò)程。因華銳公司已在三年內(nèi)做了四個(gè)大型盤(pán)子，公司也要求以項(xiàng)目為中心各部門(mén)全力支持工程建設(shè)的管理模式，所以華銳公司的住宅建設(shè)項(xiàng)目速度快，建設(shè)順利，有一套行之有效的管理辦法?，F(xiàn)我系統(tǒng)地介紹一下從塔灣到桃源的三個(gè)項(xiàng)目建設(shè)操作模式的全過(guò)程。一、工程開(kāi)工前準(zhǔn)備由工程部組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)完成后，并且在動(dòng)遷場(chǎng)平基本到位時(shí)，工程部有關(guān)人員可以進(jìn)入工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備過(guò)程，具體工作過(guò)程如下：土建專(zhuān)業(yè)（由土建部長(zhǎng)指揮）1) 籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會(huì)議室和食堂。2) 根據(jù)周邊道路標(biāo)高和市政下水標(biāo)高確定豎向設(shè)計(jì)和各單體樓正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表并提供給設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。3) 做好場(chǎng)平工作，計(jì)算土方平衡，根據(jù)舊有場(chǎng)地標(biāo)高規(guī)劃標(biāo)高、基坑挖土、道路和管網(wǎng)切土。做好土方平衡計(jì)算工作。以利節(jié)省投資。4) 做好施工用場(chǎng)地的規(guī)劃圖，內(nèi)容包括施工和監(jiān)理單位標(biāo)段劃分，施工道路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設(shè)規(guī)劃，施工用機(jī)械設(shè)備規(guī)劃等圖。規(guī)劃原則是充分考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。（附圖三：桃源欣城施工用場(chǎng)地布置圖）5) 配合測(cè)繪單位做好建設(shè)用地范圍測(cè)量工作。即BM點(diǎn)。并且記錄好方位和高程數(shù)據(jù)，做好建設(shè)用地四周永久點(diǎn)記錄6) 為所有專(zhuān)業(yè)（臨時(shí)水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線(xiàn)定位。7) 完成施工用臨時(shí)道路的施工。防止雨季道路不暢影響施工。水、電專(zhuān)業(yè)（由配套部長(zhǎng)指揮）①設(shè)計(jì)好臨時(shí)水和電施工圖，并按時(shí)施工，臨時(shí)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工要滿(mǎn)足各 項(xiàng)目部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)先考慮采用地下水。（，地下水1元/m2，）因采用地下水比較便宜。②臨時(shí)水管線(xiàn)、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線(xiàn)位的位置。（附圖四：桃源欣城臨時(shí)水施工圖）。③臨時(shí)水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施工。開(kāi)工前的內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備工作① 由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程進(jìn)度計(jì)劃書(shū)的，內(nèi)容要全面，包括個(gè)重要節(jié)點(diǎn)和各分項(xiàng)目工程內(nèi)容，并注明開(kāi)竣工日期、責(zé)任人和配合部門(mén)等。：桃源欣城項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃書(shū)②根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃書(shū)和合同書(shū)，由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程月份用資計(jì)劃書(shū)。：桃源項(xiàng)目工程月份用資計(jì)劃書(shū)③做好工程指揮部用的控制工期統(tǒng)計(jì)表，小區(qū)效果鳥(niǎo)瞰圖。小區(qū)有地形圖的總規(guī)劃圖和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。④做好全體工程部工程管理人員分工負(fù)責(zé)到人的管理安排。⑤做好所有專(zhuān)業(yè)甲供和甲控材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，為采購(gòu)部做投標(biāo)準(zhǔn)備。包括供貨數(shù)據(jù)和供貨時(shí)間安排。工程成本測(cè)算開(kāi)工前根據(jù)工程性質(zhì)做好成本測(cè)算工作，有利于成本控制和工程資金計(jì)劃準(zhǔn)備。（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米統(tǒng)計(jì)造價(jià)，多層面積：小高層面積=2：1）（1）土建工程 多層磚混 570元/m2（含基礎(chǔ)、瓷磚和瓦） 小高層框架 730元/m2（2）塑鋼窗工程 40元/m2（3）給排水工程（室內(nèi)） 10元/m2（4）暖氣工程（室內(nèi)） 34元/m2（5）門(mén)工程 8元/m2（6）電氣工程（室內(nèi)） 26元/m2（1）（6）項(xiàng)合計(jì)：多層688元/m2，高層838元/m2（7）室外排水工程 9元/m2（8）室外給水工程 10元/m2（9）室內(nèi)外煤氣工程（含四項(xiàng)費(fèi)和中壓管工程費(fèi)） 27元/m2（10）室外采暖工程（含掛網(wǎng)費(fèi)） 80元/m2（11）室外電力工程 80元/m2（12）道路工程（園區(qū)內(nèi)） 5元/m2（13）景觀綠化工程（含圍檔、大門(mén)工程） 50元/m2（14）弱電控制工程 2元/m2