【文章內(nèi)容簡介】 高低壓配電設(shè)備及配電監(jiān)設(shè)備控、剩余電流保護(hù) 2535元/m2 4050元/m2 15 5 電氣 120150元/m2 140170元/m2 20 6 給排水 3545元/m2 4050元/m2 5 7 單方成本 增加 60 綜合體設(shè)備每平方米增加成本 60元 消防成本差異： 高層與綜合體消防成本對比表 序號 項目 部位 層高（ m） 高層 超高層 單方造價增加成本 (元/m2) 1 火災(zāi)自動報 警系統(tǒng) 3045元/m2 4560元/m2 15 2 自動噴水滅 火系統(tǒng) 4050元/m2 5060元/m2 10 3 消防卷盤 2530元/m2 3035元/m2 5 4 單方成本 增加 30 綜合體消防每平方米增加成本 30 元 五 、城市綜合體分析 ? 通過城市綜合體成本情況分析的資料分析，商務(wù) （辦公）、居?。ㄗ≌?、商業(yè)、酒店四種物業(yè)類型的指標(biāo)比較，可以看出城市綜合體（蜀都國際廣場）與獨立的商務(wù)、居住、商業(yè)、酒店的結(jié)構(gòu)指標(biāo)是相近的，結(jié)構(gòu)造價是相同的。建筑指標(biāo)與設(shè)計人員的思路、外觀形象、材料選用等的不 地址：成都市高新區(qū)府城大道西段 399 號 82605 四川開元工程項目管理咨詢有限公司 電話： 0288526613 85266132 傳真： 02885266136 15 同，建筑造價是有區(qū)別的，若選用的外觀設(shè)計、材料相同，則造價是相同的。綜合體造價是由獨立的商務(wù)、居住、商業(yè)、酒店的造價相加而成。 ? 通過城市綜合體綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 的資料分析，商務(wù) （辦公）、居?。ㄗ≌⑸虡I(yè)、酒店四種物業(yè)類型 所占面積，可以看出城市綜合體（蜀都國際廣場）與龍湖北城天街項目的住宅建筑面積和非住宅建筑面積比例相反，沒有考慮停車位的問題，合理的方式應(yīng)為停車場以租為主，住家的車主白天上班，空出的車位由到綜合體上班的人員使用，綜合體上班的人員下班后車位住家的車主使用。停車位達(dá)到平衡，略有空余最好。住宅可以考慮 1個車位 /100m2,辦公按 2 個車位 /100m2，商業(yè)按 1 個車位/100m2，酒店按 個車位 /100m2。 ? 綜合體的組合形式和四種物業(yè)類型的配比 關(guān)系：停車位的總數(shù)決定項目住宅建筑面積和非住宅建筑面積的總 量，也覺得商務(wù) （辦公）、居?。ㄗ≌?、商業(yè)、酒店四種物業(yè)類型所占面積，居住占住宅和非住宅建筑面積的總量 60%，辦公占非住宅建筑面積的總量 57%，商業(yè)非住宅建筑面積的總量 29%，酒店非住宅建筑面積的總量 14% ? 綜合體是集商務(wù) （辦公）、居?。ㄗ≌?、商業(yè)、酒店為一體，決定了項目管理較單體項目復(fù)雜，難度更大，工程管理難度大，需要配備更多的人力物力?？偘鼏挝回?fù)責(zé)協(xié)調(diào)配合。費用支出也較大。 ? 綜合體綜合體主要應(yīng)關(guān)注招商工作，它決定項目成敗的關(guān)鍵。引進(jìn)大型零售企業(yè)和酒店管理企業(yè)十分重要。 ? 綜合體一般具有立面表現(xiàn)形式豐富，結(jié)構(gòu)復(fù)雜； ? 主要為“訂單式”生產(chǎn)，工期的不可逆轉(zhuǎn)，諸多因素使變更簽證較多； ? 安全性、智能化要求高，各系統(tǒng)配合密切； ? 增加避難層及消防樓梯，公共空間占比大； ? 電梯設(shè)置多 ? 以萬科鉆石廣場為例，外立面較復(fù)雜，成本占比較大。 ? 存在追求外立面效果與成本經(jīng)濟型的關(guān)系，選用方案時考慮： 地址：成都市高新區(qū)府城大道西段 399 號 82605 四川開元工程項目管理咨詢有限公司 電話： 0288526613 85266132 傳真： 02885266136 16 ? 寫字樓立面材料二十種左右，在不影響效果的前提下協(xié)調(diào)各材料面積的使用面積，控制造價占比大材料用量； ? 如市面常用玻璃幕墻 6+12+6 或 8+12+6，在通常尺寸和建造標(biāo)準(zhǔn)情況下，采用 6+12+6； ? 如雙鋼化中空玻璃空氣層厚度不影響節(jié)能計算和材料撓度的情況下，幕墻采用 12mm 厚度； ? 如雙層中空玻璃與背板 +保溫棉兩種方案的比較，一般選用前者會節(jié)約 50元 /m2。 ? 存在潛在客戶需求與招商矛盾關(guān)系； ? 主要考慮廣告位面積與 LED 顯示屏面積的增減 ? 存在施工工藝復(fù)雜、防火與成本的矛盾關(guān)系； ? 控制超高、超大的分隔，控制型材的耗量 成本控制要點 ? 基礎(chǔ)選型及基礎(chǔ)處理方式 ? 外立面方案選用 ? 機電設(shè)備的選型 對于工期短，速度快、體量大、物業(yè)形態(tài)復(fù)雜的城市綜合體項目，在成本管理過程中，有如下 建議： 根據(jù)項目定位編制合理的目標(biāo)成本，并在不同的階段進(jìn)行修正； 正確、合理的編制各變更、結(jié)算、測算等的管理流程； 合理劃分合約規(guī)劃，確定總分包項目，以減少現(xiàn)場管理矛盾及相關(guān)服務(wù)費； 對于多方案的測算與比較，建議先進(jìn)行技術(shù)評審后再進(jìn)行經(jīng)濟測算； 對于合作單位，在進(jìn)場時統(tǒng)一組織學(xué)習(xí)該項目相關(guān)的成本管理的流程，嚴(yán)格執(zhí)行合同； 加強設(shè)計力量，提高出圖的質(zhì)量及速度； 合理確定項目各合同體系的價格組成及結(jié)算方式； 地址：成都市高新區(qū)府城大道西段 399 號 82605 四川開元工程項目管理咨詢有限公司 電話： 0288526613 85266132 傳真： 02885266136 17 對于總包工作量較大的合同，建議采用分階段的方式進(jìn)行； 對于現(xiàn)場施工完成的形象進(jìn)度所對應(yīng)的圖紙，建議采用施 工、監(jiān)理、現(xiàn)場、成本四方簽字，作為結(jié)算依據(jù)； 編制工程造價要求委托人應(yīng)提供的資料； 1）咨詢合同 2）招標(biāo)文件 3）任務(wù)委派單 4）施工圖 5）會審紀(jì)要 6）施工合同 7）標(biāo)段劃分、計算范圍 8）總分包范圍 9）材料供應(yīng)方式 審核工程結(jié)（決）算要求委托人應(yīng)提供的資料； 序號 內(nèi)容 具備情況（根據(jù)具體情況在選項中打“√”） 頁數(shù) 1 結(jié)算審批表 必備 2 工程結(jié)算分析 必備 3 目錄 必備 4 工程結(jié)算協(xié)議書 必備 5 結(jié)算編制說明 必備 6 工程結(jié)算匯總表 必備 7 結(jié)算審核書或?qū)徍藞蟾? 必備 8 工程造價結(jié)算書 必備 9 現(xiàn)場簽證 有□ 無√ 10 隨現(xiàn)場簽證的設(shè)計變更或工程指令單 有□ 無√ 11 限價單 有□ 無√ 12 材料進(jìn)場驗收單 有□ 無√ 13 工程罰款單 /工程扣款單 有□ 無√ 14 現(xiàn)場獎勵文件或憑證 有□ 無√ 15 工程竣工驗收會簽單 必備 16 合同或零星委托單 必備 17 竣工圖紙 有□ 無√ 18 工程預(yù)結(jié)算通知書 必備 地址：成都市高新區(qū)府城大道西段 399 號 82605 四川開元工程項目管理咨詢有限公司 電話： 0288526613 85266132 傳真： 02885266136 18 19 工程結(jié)算交接單 必備 20 結(jié)算對帳單 必備 21 其他相關(guān)資料 有□ 無√ 各階段的工作內(nèi)容 我公司按招標(biāo)人的要求，對本項目建設(shè)全過程提供造價咨詢咨詢服務(wù)，以配合甲方按預(yù)定建設(shè)周期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建造預(yù)算，全部完成本項目建設(shè)，并完成所有施工合同的工程結(jié)算，包括方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招標(biāo)和簽約階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等方面全過程工程造價咨詢服務(wù)，其具體工作內(nèi)容如下： 編號 項目階段 工作目標(biāo) 咨詢服務(wù)的具體工作內(nèi)容 完成時間 1 設(shè)計階 段 協(xié)助招標(biāo)人編制、調(diào)整整體項目的目標(biāo)成本 根據(jù)甲方提供的方案設(shè)計編制整個項目的工程成本投資估算（成本規(guī)劃）。 從成本控制角度對不同階段設(shè)計方案的建造成本進(jìn)行量化評估和分析，提出降低成本優(yōu)化建議。 審查設(shè)計概算并調(diào)整投資估算，動態(tài)分析和調(diào)整整體項目的投資估算，使項目投資總額控制在計劃預(yù)算內(nèi)。 收圖后兩周內(nèi) 方案評估 根據(jù)招標(biāo)人提供的圖紙、文件等資料進(jìn)行針對不同設(shè)計方案、設(shè)計節(jié)點做法、不同材料設(shè)備選型的成本分析比較； 對比招標(biāo)人的成本控制目標(biāo)，提出設(shè)計優(yōu)化 及綜合性成本建議，以使日后完成的施工圖 設(shè)計符合招標(biāo)人的造價控制指標(biāo)。 根據(jù)不同階段的圖紙 ，更詳細(xì)的評估項目成 本，對整個項目的工程成本預(yù)算做出跟進(jìn)和 修改，并向業(yè)主提出合理化建議且使設(shè)計顧 問能夠進(jìn)行限額設(shè)計。 根據(jù)成本估算和項目發(fā)展計劃編制現(xiàn)金流預(yù) 測表，并定期更新。 參加設(shè)計協(xié)調(diào)會。 根據(jù)設(shè)計進(jìn)度隨時跟進(jìn) 合約規(guī)劃 協(xié)助招標(biāo)人編制初步合約規(guī)劃，并在施工圖 階段完善細(xì)化合約規(guī)劃； 提供項目材料 /設(shè)備的采購策略建議，制定項 目采購合約規(guī)劃，提供材料選擇、施工程序、 施工合同承發(fā)包組合形式的建議 . 配合招標(biāo)人細(xì)化招標(biāo)采購計劃。 按甲方要求 支付計劃 協(xié)助招標(biāo)人制定分期支付計劃，并根據(jù) 招標(biāo) 人的要求定期修訂施工期間的分期支付計 劃。 計量規(guī)則 提供各工程合同的工程量計算規(guī)則和計價原 則專業(yè)建議，并按招標(biāo)人要求或施工需要做 出必要說明。 其它服務(wù) 項目所涉及的造價方面工作 2 招標(biāo)和簽約階段 圖紙會審 協(xié)助審查施工圖紙的完整性 /圖紙之間一致 性 /與成本估算建造標(biāo)準(zhǔn)符合性； 提出施工圖內(nèi)存在的影響工程量清單編制的 待完善內(nèi)容，供招標(biāo)人協(xié)調(diào)設(shè)計單位作出澄 清回復(fù)。 資格預(yù)審 協(xié)助招標(biāo)人完成對潛在投標(biāo)單位進(jìn)行的投標(biāo) 資格預(yù)審。 地址：成都市高新區(qū)府城大道西段 399 號 82605 四川開元工程項目管理咨詢有限公司 電話： 0288526613 85266132 傳真： 02885266136 19 編號 項目階段 工作目標(biāo) 咨詢服務(wù)的具體工作內(nèi)容 完成時間 招標(biāo)文件 根據(jù)項目總控 進(jìn)度計劃的要求編制所有工程 的招標(biāo)文件。 隨施工圖的逐步深化，分部、分階段編制完 成相關(guān)工程的工程量清單； 編制完整的清單說明、報價要求； 在招標(biāo)文件條款內(nèi)協(xié)助招標(biāo)人編制完成施工 說明，并按合同語言協(xié)助招標(biāo)人完成設(shè)計部 門所編制的技術(shù)規(guī)范的文辭修訂。 根據(jù)招標(biāo)人反饋的招標(biāo)文件會審意見修訂招 標(biāo)文件，并按規(guī)定的時間、份數(shù)提供含工程 量清單及技術(shù)規(guī)范的正式招標(biāo)文件； 在招標(biāo)人于發(fā)標(biāo)前不能提供足夠深度的招標(biāo) 圖紙情況下，根據(jù)招標(biāo)人要求編制暫定工程 量清單，并負(fù)責(zé)工程合同簽訂及正式施工圖 紙具備后的工程量重新計算及 核對，最終完 成暫定工程量結(jié)算清單的編制； 工程量清單格式需經(jīng)過招標(biāo)人的審核認(rèn)可。 工程招投標(biāo) 協(xié)助招標(biāo)人組織所有工程合同的招投標(biāo)。 在投標(biāo)人回標(biāo)前編制回標(biāo)前估算標(biāo)底。 審查及分析收到的全部投標(biāo)，并提供合同及 造價事項的評標(biāo)分析報告，和編制所需的投標(biāo)澄清問卷。 協(xié)助招標(biāo)人與投標(biāo)單位進(jìn)行議標(biāo)，以商訂合 同總價。 合同簽訂 整理資料編制所有項目合同的合同文件（包 括合同圖紙）； 協(xié)助招標(biāo)人完成各工程合同的談判、簽約。 招標(biāo) 采 購 計 劃 配合招標(biāo)人調(diào)整招標(biāo)采購計劃。 其 它服務(wù) 項目所涉及的招標(biāo)和合約方面工作 3 施工階 段 合同管理 按招標(biāo)人的要求對合同條款的條文規(guī)定進(jìn)行 解釋。 建立和維護(hù)合約及成本管理動態(tài)資料庫和臺 帳。 提供反映各工程合同已完部分實際支出及未 完部分估算支出的中期財務(wù)報告。及時向招 標(biāo)人匯報超出概預(yù)算的情況，并提供相關(guān)的 分析及建議。 及時發(fā)現(xiàn)和判斷各施工單位的違約情況，合 理預(yù)見各施工單位可能出現(xiàn)的潛在違約風(fēng) 險，驗收時根據(jù)收到的質(zhì)量評定資料計算質(zhì) 量缺陷扣款。 根據(jù)招標(biāo)人要求 參加例會 參加招標(biāo)人召開的工程例會，并于會前及會 后的一天內(nèi) 提供相關(guān)的書面回復(fù)意見。 根據(jù)招標(biāo)人要求 采購對接 分包招標(biāo)和采購招標(biāo)的對接工作 根據(jù)招標(biāo)人要求 動 態(tài) 成 本 管理 協(xié)助招標(biāo)人編制動態(tài)成本報表及動態(tài)成本報 告； 匯總各工程合同已簽合同金額、已審定洽商 變更金額，并預(yù)估待簽合同金額、待發(fā)生洽 商金額；提出動態(tài)成本控制建議。 每月 變更 洽 商 管理 按原因分類歸檔所有設(shè)計變更、工程洽商等； 評估設(shè)計變更的經(jīng)濟性和合理性，以提供