【正文】 考慮材料、設備的安裝設計、工程部采購招投標采購部三、招投標環(huán)節(jié)的成本控制招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、預算等多個部門的實際運作。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書的制訂，重點在于評標?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制投標單位的選擇資質、管理水平、技術力量、業(yè)績、資金實力、合作經歷建立投標單位資料庫，從公司認可的承建商、供貨商、監(jiān)理單位選擇投標單位；主辦部門推薦五家投標單位采購、工程部招投標文件招投標書內容：工期、工程造價或取費標準、質量要求、付款方式、招標范圍、結算方式、驗收標準、投標注意事項、廢標條件、接開標時間、定標方式、標準合同文本、圖紙等主辦部門起草、招投標工作組審核工程、設計、采購、預算部評標和定標技術性評標和定標經濟性評標和定標評標順序：技術評標、經濟評標、合作經歷工程、設計部負責技術標；預算部負責經濟標四、施工環(huán)節(jié)的成本控制施工環(huán)節(jié)的成本控制應注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費用；另一是材料、工程權的支付。由于市場變化等，施工階段不可避免地對施工計劃和內容進行變動，這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制設計變更環(huán)節(jié)變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面準確，盡量避免施工中調整，加強施工前的審核，對可能發(fā)生變更的要有預見性，做到事先約定預算部計算變更費用變更審核簽認變更簽證要有簽認流程，變更必須有設計單位、工程部、監(jiān)理和施工單位共同簽字生效工程部、預算部變更的審批主管總經理審批主管總經理施工現(xiàn)場簽證簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生應堅持當時發(fā)生、當時簽證的原則工程部簽證的工程量認真核對簽證的工程量，簽證的內容、原因、工程量應清楚、準確、無涂改工程部簽證的審批必須堅持談好后干的原則，確認后方可簽證主管總經理審 圖施工圖會審、各專業(yè)圖紙會審圖紙會審及審批制度、各專業(yè)互審互簽制度，爭取在施工前修改圖紙技術負責人總分包配合費分包方式、分包責任界定通過投標配定配合費，避免在施工中修改分包方式而增加工程成本合同簽定人、項目負責人材料供應選型、供應方式、供應計劃和預留時間施工所需的材料在招標前確定，選定供貨方式在招標中確定費用，編制供貨計劃并留足相應的時間采購、工程等部工程款支付付款和工程進度同步、付款的審批按合同約定付款、按進度付款，根據(jù)情況由不同級別人員審批工程、預算、主管領導五、材料和設備采購、保管環(huán)節(jié)的成本控制材料和設備采購、保管環(huán)節(jié)的成本控制的核心要素是計劃和信息，并最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率。達到成本控制的目的。六、銷售環(huán)節(jié)的成本控制銷售環(huán)節(jié)的成本一般按比例控制，一旦制訂了費用目標總額，,所以這個環(huán)節(jié)的成本控制必須有長遠考慮.控制要點控制什么怎么控制誰來控制營銷方案費用總額確定費用總額總經理營銷計劃和預算根據(jù)相關因素確定計劃營銷費用銷售人員費用控制人數(shù),銷售進度控制,獎勵辦法控制.銷售經理模型費、宣傳品費展銷費等.媒體選擇媒體、廣告代理信息專人負責銷售部招投標先評后選,內部評審銷售回款銷售折扣點,回款問題主管會計定期檢查財務總監(jiān)客戶交房交房日期保修期質量補償合理確定交房日期,與施工單位明確延長保修期工程客服七、 工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制,防止出現(xiàn)不規(guī)劃或不負責的操作.控制要點控制什么怎么控制誰來控制土方預算土方預算內容的注意報價拆分,預算部鋼筋用量的核實施工圖中的鋼筋用量委托有經驗,認真負責的咨詢公司進行用鋼量計算預算部人員對其要進行抽查,并下現(xiàn)場了解情況.預算經理價差的調查材料,人工和費用的價差嚴格執(zhí)行合同中價差,及時跟蹤價差變化,當價格出現(xiàn)異常波動時應立即商量對策.預算、采購和工程部簽證費用現(xiàn)場簽證應明確現(xiàn)場發(fā)生簽證費用的原因和責任預算部違約的索賠停工、窩工當造成重大停、窩工時工程和預算部應及時進行停、窩工費用計算.預算部八、 其他費用的成本控制.控制要點控制什么怎么控制誰來控制財務費用公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃.制定年度資金計劃資金占用估算財務部地價款支付制定項目總體開發(fā)計劃策劃部工程款支付制定工程年度付款計劃工程部銷售回款管理制定年度銷售計劃.銷售部人員工資薪金、崗位津貼、出差費用、獎金制定人員工資級別標注和完成任務考核獎勵辦法財務部行政管理費用通訊費用交際費用車輛交通費實行限額報銷實行定額報銷實行油料歸口管理其它費用事前審批和家車限額補助九、 物業(yè)管理的成本控制. 第十章、商業(yè)地產操作的簡要介紹,供大家在操作商業(yè)地產時借鑒.一、 商業(yè)地產的盈利方式.商業(yè)地產的盈利方式有幾種:..兩種方式各有優(yōu)缺點.二、 如何操作商業(yè)項目、技術和施工管理、招商組織甚至商業(yè)運行管理、物業(yè)管理等方面都要比住宅地產有更高的要求.1. 前期準備1）、要有充分心里準備,不同與住宅地產的操作模式.2）、人員準備,要組織好包括工程技術、招商和商業(yè)策劃等人才.3）、資金儲備,而且成本回收期長.4）、利潤的實現(xiàn)是通過部分銷售產權、租賃、物業(yè)費以及房產通過商業(yè)運行后增值等方式產生利潤.5）、選址:商業(yè)項目選址非常重要,商業(yè)運行必須要有足夠的人流支持,以及便捷的交通和停車.2. 商業(yè)地產操作打個比方:住宅地產如果是直銷的話,.1) 商業(yè)項目定位后,公司要整合資源,進行策劃并以此指導設計,大致的運作步驟:策劃－方案設計－預招商－調整方案－施工圖設計－商業(yè)招商－組織施工－商業(yè)物業(yè)管理.2) 大型商業(yè)項目需招商品牌商業(yè)主力店,一般的主力店要求面積大、位置好、租金低,.3) ,設計中充分考慮停車場的位置和停車數(shù)量,㎡,我讓我有些偏小,應在80輛/萬㎡左右為好.4) 國內地產公司中大連萬達集團做商業(yè)地產比較多.－介紹三、 商業(yè)項目的設計內容商業(yè)項目的設計比較復雜.四、第十章、商業(yè)地產操作的簡要介紹,供大家在操作商業(yè)地產時借鑒.五、 商業(yè)地產的盈利方式.商業(yè)地產的盈利方式有幾種:1. 將商場產權分隔城若干小面積產權出售給業(yè)戶如五愛市場.2. 整體和部分出租給有品牌的大商家如家樂福超市.兩種方式各有有缺點.六、 如何操作商業(yè)項目、技術和施工管理、招商組織甚至商業(yè)運行管理、物業(yè)管理等方面都要比住宅地產有更高的要求.1. 前期準備1) 要有充分心里準備,不同與住宅地產的操作模式.2) 人員準備,要組織好包括工程技術、招商和商業(yè)策劃等人才.3) 資金儲備,而且成本回收期長.4) 利潤的實現(xiàn)是通過部分銷售產權、租賃、物業(yè)費以及房產通過商業(yè)運行后增值等方式產生利潤.5) 選址:商業(yè)項目選址非常重要,商業(yè)運行必須要有足夠的人流支持,以及便捷的交通和停車.2. 商業(yè)地產操作打個比方:住宅地產如果是直銷的話,.1) 商業(yè)項目定位后,公司要整合資源,進行策劃并以此指導設計,大致的運作步驟:策劃－方案設計－預招商－調整方案－施工圖設計－商業(yè)招商－組織施工－商業(yè)物業(yè)管理.2) 大型商業(yè)項目需招商品牌商業(yè)主力店,一般的主力店要求面積大、位置好、租金低,.3) ,設計中充分考慮停車場的位置和停車數(shù)量,㎡,我讓我有些偏小,應在80輛/萬㎡左右為好.4) 國內地產公司中大連萬達集團做商業(yè)地產比較多.－介紹七、 商業(yè)項目的設計內容1. 商業(yè)項目要考慮的問題，還要考慮很多方面的設計內容。1) 商業(yè)流線規(guī)劃要求滿足不同的業(yè)態(tài)需要，并且要有足夠的各方面空間要求。2) 各主力店的位置考慮。3) 入口未設計和首層人流的疏導和引向，以及商場內平面的環(huán)路設計和可通視原則。4) 商業(yè)空間設計，要保證層高要求，滿足結構、設備和商品貨柜高度要求?！紤]人的感覺設計。5) 縱向規(guī)劃的人員分流和限高要求設計。6) 要求考慮商品推銷表演和促銷展臺等多元性活動的整合空間。7) 考慮人性化設計，各種空間尺寸設計要合理利用、促進消費和可持續(xù)發(fā)展?？v向尺寸一般控制在500m以內。再長則人會感覺疲勞厭倦。越小越人性化，越易成功。過大要用綠化和休息區(qū)分割。8) 要考慮商場的文化主題成為商場的賣點。2. 商業(yè)項目的設計內容除了工程的建筑、結構、給排水、通風空調、強弱電還應考慮的設計內容有：1) 水平和縱向的商業(yè)流線設計，設計原則無商業(yè)死角。2) 商業(yè)的各業(yè)態(tài)設計。3) 商場的內部空間設計。4) 室內景觀設計和室外空間設計。5) 商業(yè)廣告設計。6) 外界面的夜間燈光和外立面裝修設計。7) 店內界面設計。8) 衛(wèi)生間設計。9) 停車場設計。10) 地面和空間的引導設計。（交通導視系統(tǒng)）11) 室內燈光和室內裝修設計。12) 商業(yè)標識系統(tǒng)設計。13) 藝術品和裝飾品展示設計。第十一篇 工程驗收、交接和備案過程1. 工程驗收工作工程部在工程接近尾聲時，要對工程驗收工作有特別的布署安排，要安排專人負責。一般可安排與質監(jiān)站溝通能力強的人員和由工程部長來擔任其職。主要負責組織建設單位、監(jiān)理公司和各施工項目部進行質量檢查、整改和工程檔案整理完善，并與質檢站聯(lián)系，安排工程驗收時間。內容和標準。工程驗收階段的中心工作：1. 要調動工程部和監(jiān)理公司全員的積極性，要組織全體人員同農民秋收一樣緊張起來。打好工程建設最后一仗。2. 要掌握施工單位該階段的心理狀況，用科學有效的管理手段。讓其自覺主動地配合建設單位做好各項事務。特別是建設單位急于入住交鑰匙工程。操作時格外小心，安排工作時不要造成被動施工單位牽著鼻子走。3. 要特別重視這一階段對工程檔案整理工作，為下一步工程竣工備案打好基礎。4. 要有計劃，有步驟，有順序地對各項目工程內容做全面地驗收。即先土建，再送電后送水和暖的順序。5. 對待竣工驗收的工程質量要按照國家驗收規(guī)范和商品房銷售合同的要求進行驗收工作，并且各項使用功能要求齊全，達到使用要求。6. 竣工驗收工作安排的同時，不能忘記對工程維修和售后服務的工作安排。7. 做好預算部需要的工程決賽的有關資料。2. 物業(yè)交接和業(yè)主入住工作1. 對物業(yè)交接工作工程部要有專人負責。并按照公司物業(yè)交接流程的有關規(guī)定進行，做好交接記錄。做到逐項進行不漏內容。2. 在物業(yè)交接中工程部人員要做好傳幫帶工作，讓物業(yè)公司接管人員熟悉接管內容。如水、電、暖的開關、閥門控制位置，設備運行操作要求等。3. 工程部人員不能有工程交了就沒事了的思想，要有公司一盤棋的思想，主動支持物業(yè)公司工作。把維修工作當作自己部門的事做好維修工作。4. 工程部要有專人負責做好鑰匙、檔案和軍工圖就移交工作。3. 竣工備案驗收工作工程備案驗收工作是工程建設過程的最后一個環(huán)節(jié)的工作內容。因備案手續(xù)是辦理房屋產權必備手續(xù)，所以要認真和及時安排辦理。一般要由主管工程的領導親自掛帥，組織好檔案管理工程師和開發(fā)部合作辦理。備案工作的步驟：1. 全部工程驗收并出具報告。即：土建工程驗收報告消防工程驗收報告，環(huán)保驗收報告。電梯進行準用證，配套工程驗收通知單，裝飾工程驗收通知單，安裝工程驗收通知單。2. 準備好所有開發(fā)項目前期手續(xù)、圖紙、合同和施工檔案報市城建檔案館。審查合格后開具檔案合格證手續(xù)。3. 檔案合格后返區(qū)質檢站整理工程監(jiān)督檔案，合格后報市質檢站辦理備案驗收合格通知單。4. 持備案驗收合格通知單到市建委辦事大廳辦理備案手續(xù)。5. 持備案手續(xù)去市房產局申請建筑物面積復測并辦理房屋產權證手續(xù)。至此整個工程建設過程全部結束！工程有關的事宜講起來容易，做起來難。希望大家在今后的工作中遇到具體問題，要認真思考。找到解決問題的正確辦法并祝大家工作順利！ 50 / 50