【正文】 樓面地價=占地地價247。一般地塊出讓時，開發(fā)商用規(guī)劃部門給出的規(guī)劃條件測算成本單價，開發(fā)商測算出的結(jié)果零利潤或負利潤。開發(fā)商在買土地前，要做根據(jù)該地塊的規(guī)劃條件做項目可行性研究報告書，做好經(jīng)濟投資分析。這種土地需與企業(yè)談判搬遷補償意向后，去土地交易中心掛牌公告——鐵西區(qū)的土地屬于這種；（3）城市發(fā)展需要占用農(nóng)村用地。二、開發(fā)商找地的渠道開發(fā)商找地的途徑：（1）通過朋友介紹信息；（2）通過土地儲備交易中心公告。——橙色時光沒有門面要看該地塊規(guī)劃部門給出的控規(guī)中的容積率，計算出投資成本分析表，計算利潤額?！衬掀珫|19度，于洪南偏西38度地塊內(nèi)是否有回填深度深的坑。如有影響程度多大。周邊1公里范圍內(nèi)是否有好的中小學校，較大的商場和醫(yī)院，以方便生活。李嘉誠先生說過“地段、地段、還是地段?！A銳地產(chǎn)在以上幾個方面還是比較強的，我認為華銳地產(chǎn)還是比較好的地產(chǎn)公司。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通過再學習把自己培養(yǎng)成為具有很強的綜合能力的人才，成為公司離不開的員工。行業(yè)的特點是：專業(yè)性強，涉及專業(yè)多，投資額大，周期長、風險大、生產(chǎn)過程復雜，需要各專業(yè)大協(xié)作，并且受國家政策影響性強。我從三十歲開始帶團隊，看到一些與我一起工作的年輕管理人員很有抱負、工作用心，責任心強，很有管理天賦。我在大學學的是工業(yè)與民用建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)，畢業(yè)后從事建筑行業(yè)二十五年。介紹地產(chǎn)操盤比較麻煩，我想還是分專業(yè)來介紹比較方便。操盤時需要各專業(yè)共同操作的內(nèi)容我特別介紹。畢業(yè)初期在施工企業(yè)工作過四年半，擔任過放線員、工長和工程科科長，后在設計單位工作四年零九個月，從事建筑和結(jié)構(gòu)兩個專業(yè)的設計和概算編制工作。我也喜歡講我的經(jīng)驗和教訓與他們，希望在個自的成長過程中少走彎路，快速的成才，這也是我給大家講《地產(chǎn)公司操盤全過程》的初衷。地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)類別多，專業(yè)性強，一般情況從事人員就業(yè)地產(chǎn)多年都沒有機會跨崗位工作。正規(guī)地產(chǎn)公司的主要業(yè)務科室組成，一般的地產(chǎn)公司會根據(jù)業(yè)務的需要，成立工程部、預算部、開發(fā)部、銷售部和財務部這五大業(yè)務科室。第二篇 買 地 的 過 程開發(fā)公司獲取利益的第一步就是得到土地的開發(fā)權(quán)，一塊待開發(fā)的土地不能再生，不能復制?！钡囟问菦Q定地產(chǎn)價值的第一要素，地段的好壞意味著生活的便利和房產(chǎn)的價值?！车貕K較好周圍的城市配套設施是否齊全夠用?！诤榈貕K有橋梁和鐵路地塊的形狀是否有利與規(guī)劃。如原河道，取砂坑、磚廠取土坑或垃圾坑，該項要做地基土特殊處理，增加投資。 查看地塊南側(cè)是否已有高層遮擋，北側(cè)是否有可利用城市空地。待開發(fā)土地的特點有三種：（1）舊城住宅或商業(yè)區(qū)改造。這種土地需與村或鄉(xiāng)談判補償意向后，去土地交易中心掛牌公告，同時還需辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，國家對此項控制嚴格——桃源欣城屬于這種。如：一塊占地10萬m2的土地，土地出讓金為8,000萬元，動遷補償12,000萬元，測算投資成本？ 投資成本分析表序號分項費用名稱分項費用金額1土地出讓金8,000萬元2動遷補償金12,000萬元3建設大配套費10 m2183元/ m2=2,745萬元4單體建設投資10 m2800元/ m2=12,000萬元5后期配套工程費10 m2300元/ m2=4,500萬元6景觀、道路工程費10 m250元/ m2=750萬元3~6項小計19,995萬元7廣告銷售成本（3~6）2%=400萬元8辦公、工資費（3~6）5%=1,000萬元9貸款利息和稅金（1~3）10%=2,275萬元1~9項合計43,670萬元成 本 單 價43,670萬元247。故導致大部分開發(fā)商在實際操盤時去想其它辦法或做一些違規(guī)行為。容積率）出讓國有土地使用權(quán)的公告內(nèi)容包括：土地坐落位置、宗地四至范圍、土地出讓面積、建筑退線距離、容積率、建筑密度、綠地率、限制高度、建設周期、出讓年限、履約保證金額度、建設內(nèi)容、起拍價、規(guī)劃用途、規(guī)劃面積、拆建比和土地供地狀況等有關信息和建設要求。流程如下：開發(fā)商購買地形圖，申請規(guī)劃局辦理《選址意見書》，內(nèi)容包括規(guī)劃條件、測繪紅線圖、控規(guī)圖，需時15天。詳規(guī)批復后，辦理《用地批復》和《建設工程規(guī)劃許可證》；開發(fā)商持《中標通知書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》以及拆遷安置方案、拆遷資金證明到房產(chǎn)局拆遷辦辦理《房屋拆遷許可證》，開發(fā)商此時可以實施拆遷工作了；開發(fā)商組織施工圖設計，并將施工圖報建委審圖中心審查。規(guī)劃局根據(jù)《地價交清通知單》5天內(nèi)核發(fā)《國有土地使用證》。以上五證是開發(fā)商銷售和建設必備的，至此銷售手續(xù)完成。故可能與實際操作有差別。（2） 開發(fā)商申請《房屋拆遷許可證》時，必須向政府拆遷管理部門提交下列資料：a、 建設項目比準文件b、 建設用地規(guī)劃 許可證c、 國有土地使用權(quán)比準文件d、 拆遷計劃和拆遷方案e、 辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明，（大連市規(guī)定商業(yè)銀行專業(yè)帳戶）（3） 拆遷雙方就補償方式和補償金額等簽定補償安置協(xié)議，達不成協(xié)議可申請房屋拆遷管理部門裁決或依法申請人民法院強制拆遷。（4） 拆遷設有抵押權(quán)的房屋，要依據(jù)國家有關擔保的法律執(zhí)行。（3）原拆遷面積每戶不足建筑面積，應增加面積給予貨幣補償，標準為：一類不足30 m2按30 m2計算，二類不足35 m2按35 m2計算，三類不足40 m2按40 m2計算，四類不足45 m2按45 m2計算。切記在執(zhí)行強遷時，不要觸犯法律，給公司和自己帶來麻煩。拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人，并介紹拆遷補償方式和補償金額。首先統(tǒng)計和分類：住宅（公房、私房）；非住宅；臨建（住宅、公建）。（2）根據(jù)房屋的性質(zhì)一戶不漏地統(tǒng)計建筑面積上帳（要看房證和戶口本），并且根據(jù)地區(qū)分類統(tǒng)計，小于標準面積的補差；（3）計算補償費用，為動遷和準備資金做依據(jù)。做好與動遷戶的談判和簽定合同以及支付動遷費的工作。第 五 篇 設 計 過 程設計過程大至分幾個階段。所以要引起大家重視。各專業(yè)施工時是否可行和順利。對分期投資施工的項目是否考慮到位，已避免施工和使用的相互影響。附：講解華銳?桃源欣城規(guī)劃的指導思想（附圖一：桃源欣城規(guī)劃總圖）。（4）設備機房位置的考慮。（9）分期施工的考慮。二、方案設計階段根據(jù)批準的規(guī)劃圖紙和開發(fā)商的市場定位，并且地產(chǎn)策劃確定的戶型比率以及商業(yè)面積數(shù)量。戶型比率是否有利利潤最大化。故確定前要與有關部門商定。要確定施工圖設計單位。鉆孔布置原則，對于地下持力層分部比較均勻的土質(zhì)為節(jié)省投資，多層區(qū)域可以方格網(wǎng)式布置3030m左右。此階段設計需耗時15天左右。五、配套專業(yè)總平面圖設計階段配套專業(yè)總平面圖設計一般由市規(guī)劃設計院總圖室設計。各專業(yè)設備控制機房位置確定要合理，要考慮節(jié)省投資，方便施工，方便使用，滿足規(guī)范和地方規(guī)定要求，換熱站和給水泵房要選擇在盡量在城市主管網(wǎng)附近的小區(qū)中心區(qū)，盡量考慮在地下設置。六、配套各專業(yè)施工圖設計，設計時需提供總平面圖和單體平面圖等下水工程施工圖（1）下水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、坡度、管徑大小、方向和與市政管網(wǎng)接口 化糞池位置和大小。（1）給水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小。（4）水泵房設計時應盡量將電控系統(tǒng)設計到地上，避免水害時傷害電控系統(tǒng)。設計耗時20天左右。（2）換熱站應盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長度和減少線路長度壓損。（6）要合理地選擇小區(qū)道路下的主管線在左或右邊，減少主線大管翻身和跨越其它管線的次數(shù)。盡量減少中壓管長度，減少投資。電力工程施工圖，應委托供電局認可的電力設計院設計，需耗時1個月左右。為了電費計量方便，要求大于100KVA的用電一定要單設變壓器，做高壓計量。設計時要考慮電梯通話、消防信號以及門禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。（3）盡量在道路標高設計上沒有存水點。（2）景觀設計要貫徹景觀和植物相結(jié)合原則造景。特別注意以上的各專業(yè)施工圖設計都要在土建主體封頂前1個月完成。樓盤策劃是在其它樓盤市場調(diào)查的基礎上，有效地利用自身有限資源，選定自己樓盤的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問題。二、資本運作開發(fā)商的資本運作能力的強弱是關系到自身邁多大步，能走多遠的大問題，資本運作的好壞關系到項目的順利和成敗。及時辦理好土地證用于抵押貸款來解決動遷和開工資金。三、銷售過程銷售前的準備工作（1）參與做好戶型和戶型比率確定工作，做好同周邊樓盤的價格和戶型比率的調(diào)查工作。（4）配合測繪面積，做好售控表。按照比這位置好的價高，比這位置差的價低的原則。d) 景觀好壞價格不同，差10％。i) 小戶型的房型價格的單價也可適當提高5—10%。用價格調(diào)整銷售進度和實現(xiàn)利潤最大化。（4）工程質(zhì)量標準。（8）撥款和結(jié)算。什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國際工程咨詢工程師聯(lián)合會制定和發(fā)布的，推薦用于國際工程施工承包合同，外資工程多采用。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預付款，一般按工程的形象進度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價的65%左右支付工程款。索賠的出現(xiàn)原因：開發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項義務或發(fā)生執(zhí)行合同錯誤等，造成工期延誤和承包人不能及時得到合同價款以及對承包人造成其它經(jīng)濟損失，承包人向開發(fā)商提出索賠。三、合同談判合同談判工作是公司比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。四、招投標過程基本建設實行招投標制度，能保證通過競爭手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項目的建設質(zhì)量，縮短建設工期，控制工程造價，提高投資效益。 （4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場勘察，解答投標單位提問。必須通過市建委招標辦組織的招標工程內(nèi)容 土建單體工程和監(jiān)理公司的兩項招標工作必須通過市建委招標辦組織。③合同條款和合同格式。同梯種不同規(guī)格：1) 人行道梯和自動扶梯有不同層高和角度。第八篇 工程建設過程工程建設過程是大家最熟悉的過程。2) 根據(jù)周邊道路標高和市政下水標高確定豎向設計和各單體樓正負零統(tǒng)計表并提供給設計單位設計。4) 做好施工用場地的規(guī)劃圖，內(nèi)容包括施工和監(jiān)理單位標段劃分，施工道路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設規(guī)劃，施工用機械設備規(guī)劃等圖。并且記錄好方位和高程數(shù)據(jù)，做好建設用地四周永久點記錄6) 為所有專業(yè)（臨時水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線定位。（，地下水1元/m2，）因采用地下水比較便宜。開工前的內(nèi)業(yè)準備工作① 由技術(shù)主管負責編制工程進度計劃書的，內(nèi)容要全面，包括個重要節(jié)點和各分項目工程內(nèi)容，并注明開竣工日期、責任人和配合部門等。④做好全體工程部工程管理人員分工負責到人的管理安排。（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米統(tǒng)計造價，多層面積：小高層面積=2：1）（1）土建工程 多層磚混 570元/m2（含基礎、瓷磚和瓦） 小高層框架 730元/m2（2）塑鋼窗工程 40元/m2（3）給排水工程（室內(nèi)） 10元/m2（4）暖氣工程（室內(nèi)） 34元/m2（5）門工程 8元/m2（6）電氣工程（室內(nèi)） 26元/m2（1）（6）項合計：多層688元/m2，高層838元/m2（7）室外排水工程 9元/m2（8）室外給水工程 10元/m2（9）室內(nèi)外煤氣工程（含四項費和中壓管工程費） 27元/m2（10）室外采暖工程（含掛網(wǎng)費） 80元/m2（11