【導(dǎo)讀】從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置;2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總

　　

【正文】 供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證自行作廢。辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：（一）建設(shè)工程報(bào)建表；（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；（三）立項(xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；（四）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；（五）建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）；（六）招標(biāo)申請(qǐng)表；（七）招標(biāo)公告；（八）招標(biāo)日程安排；（九）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法；（十）投標(biāo)申請(qǐng)書；（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；（十二）答疑會(huì)紀(jì)要；（十三）投標(biāo)書；（十四）評(píng)委人員名單；（十五）開標(biāo)記錄表；（十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；（十七）評(píng)標(biāo)報(bào)告；（十八）中標(biāo)公示證明；（十九）中標(biāo)通知書；（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系（二十三）市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件）第三章：工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達(dá)到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)；組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；編制工程進(jìn)度計(jì)劃；1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；第四章：項(xiàng)目銷售階段一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。二、商品房銷售及按揭辦理銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研競爭項(xiàng)目及非競爭區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)項(xiàng)目考察市場需求抽樣調(diào)研重點(diǎn)客戶（群體）市場調(diào)研經(jīng)濟(jì)趨勢分析市場需求趨勢分析出具市場調(diào)研報(bào)告物業(yè)的全面解析及定位項(xiàng)目SWOT分析1）、競爭要素全面解讀2）、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 3）、項(xiàng)目劣勢分析4）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用5）、市場威脅與困難點(diǎn)項(xiàng)目競爭力評(píng)估1）、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估2）、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估4）、項(xiàng)目綜合競爭力評(píng)估 目標(biāo)市場定位與消費(fèi)者需求研究 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)市場特征描述 目標(biāo)消費(fèi)者行為分析 消費(fèi)個(gè)案描述 置業(yè)顧問營銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價(jià)格定位及策略 價(jià)格策略 價(jià)格定位 定價(jià)預(yù)控及說明 付款方式建議 銷售額動(dòng)態(tài)測算 項(xiàng)目促銷計(jì)劃建議 渠道促銷建議 公關(guān)活動(dòng)促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議 示范單位及環(huán)境的設(shè)計(jì)建議 置業(yè)顧問營銷預(yù)算 推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)營銷費(fèi)用預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程（六）第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析 品牌策略方向建議與定義 消費(fèi)者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議 樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì) 中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)色系 輔助色系 標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范 特許組合 禁用組合 銷售培訓(xùn) 銷售管理策劃 銷售隊(duì)伍進(jìn)駐 銷售執(zhí)行 第三階段：推廣主題的制定1. 推廣口號(hào)的制定2. 整體包裝風(fēng)格的確定3. 主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式4. 現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式5. 展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議6. 樣板房具體裝修風(fēng)格建議7. 看樓通道裝飾風(fēng)格建議 名片、信紙、信封、 傳真紙、 文件袋 、請(qǐng)柬、工作卡、 水杯、煙灰缸、垃圾桶 、 車體、工地圍墻設(shè)計(jì)、工地廣告牌設(shè)計(jì)、導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)、條幅設(shè)計(jì)、路旗設(shè)計(jì) 、掛旗設(shè)計(jì) 、車體包裝設(shè)計(jì) 、 主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、售樓處導(dǎo)示招貼、 噴繪畫設(shè)計(jì)、看樓通道設(shè)計(jì)、戶形形象說明設(shè)計(jì)、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計(jì) 、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售樓書 、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報(bào)、 郵遞單張 、 影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段： 各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃 展銷會(huì)的配合 促銷活動(dòng)的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對(duì)手監(jiān)控 競爭者咨詢報(bào)告 競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標(biāo)制定 銷售合同的簽訂。按揭辦理。1）公積金貸款： 貸款資格 貸款對(duì)象：在本地購買自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第五章：項(xiàng)目交房使用階段一、媒介、電話告知客戶 時(shí)間、地點(diǎn)，所交單位門牌； 清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費(fèi)用及費(fèi)用清單； 物業(yè)使用說明書及保修說明書。二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備 物業(yè)管理協(xié)議； 小區(qū)氛圍的營造； 前期管理費(fèi)用的收取。