房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制_secret-資料下載頁(yè)
2025-08-23 00:26本頁(yè)面
【正文】 據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)條件等多種因素確定。此外，利用網(wǎng)絡(luò)開展房地產(chǎn)營(yíng)銷是降低銷售成本的有效手段。物業(yè)管理(運(yùn)營(yíng)管理)階段的成本控制這個(gè)階段隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點(diǎn)，但是物業(yè)管理(運(yùn)營(yíng)管理)階段，一次性投資已經(jīng)完成，在此階段的工作主要是建立一個(gè)高效的物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織，降低運(yùn)營(yíng)管理成本，增加物業(yè)管理效益。同時(shí)該階段的成本高低同房子的質(zhì)量是分不開的，這也是前期質(zhì)量成本的一個(gè)延續(xù)。在這一階段我們需要做到以下幾點(diǎn)：1．完善項(xiàng)目交接手續(xù)，附項(xiàng)目交接清單。2．嚴(yán)格劃分責(zé)任界線，明確責(zé)、權(quán)、利三者的關(guān)系，確保售后服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。3．各部門相互配合，因產(chǎn)品存在重大質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理無法運(yùn)行，物業(yè)公司應(yīng)將問題及時(shí)上報(bào)房產(chǎn)公司，對(duì)第三方采取必要的措施將損失減少到最低。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率5％左右?！《⒛壳拔覈?guó)房地產(chǎn)成本控制管理存在的主要問題 1．不夠重視投資決策階段工程成本的控制 投資決策是工程成本源頭，對(duì)項(xiàng)目的成本和投資效益有著決定性的作用。但長(zhǎng)期以來，我國(guó)普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策階段的成本控制，工程建設(shè)存在大量投資嚴(yán)重超標(biāo)的現(xiàn)象，造成工期越拖越長(zhǎng)，工程成本越來越高。形成這種情況的主要原因有 (1)故意降低預(yù)算，為通過批準(zhǔn)，有意壓縮投資，預(yù)留資金缺口。 (2)初步設(shè)計(jì)深度不夠，存在較多設(shè)計(jì)上的漏洞，不采用市場(chǎng)價(jià)格。 (3)項(xiàng)目實(shí)施中，建設(shè)單位提出過高要求，如建筑面積增大等。 2．設(shè)計(jì)階段的工程成本控制深度不夠 目前我國(guó)大部分設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析深度不夠、在設(shè)計(jì)中大多重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)人員對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)工程成本的高低則不太關(guān)心。以致無法通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來有效控制工程成本。工程設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量和深度也有待提高，工程量錯(cuò)算和漏算引起臨時(shí)項(xiàng)目增多，使招投標(biāo)工作的質(zhì)量難以保證，因而影響工程成本的控制。 3．施工實(shí)踐與竣工結(jié)算階段控制不力 在施工階段設(shè)計(jì)變更過多，經(jīng)常出現(xiàn)先施工后改設(shè)計(jì)的情況，造成工程成本突破概算。缺乏強(qiáng)有力的合同管理，不能有效協(xié)調(diào)項(xiàng)目各方的關(guān)系。我國(guó)大多數(shù)工程項(xiàng)目在工程竣工決算時(shí)，施工承包方在竣工結(jié)算書中普遍多算，發(fā)包方千方百計(jì)亂砍一通，扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重，造成工程結(jié)算拖延，嚴(yán)重影響工項(xiàng)目的使用和工程成本的確認(rèn)。 三、加強(qiáng)工程成本全過程控制的主要建議 實(shí)行工程成本全過程控制對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著重要的意義，為了加強(qiáng)工程成本全過程控制，根據(jù)研究分析，我個(gè)人提出建議如下： 1．加強(qiáng)投資決策階段工程成本的確控。強(qiáng)制要求對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策階段的工程成本分析和論證，特別是后期的物業(yè)維持費(fèi)用[不要讓賣點(diǎn)，變成污點(diǎn)]等，從而做出合理優(yōu)化的選擇。 2．推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用、加快圖紙?jiān)O(shè)計(jì)速度。采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的建筑工程可降低成本10％—15％，并且可重復(fù)使用。 3．制定工程量清單計(jì)價(jià)辦法，統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)量單位，滿足建設(shè)工程在招投標(biāo)中的需要。全面推行國(guó)際通用的“綜合價(jià)格計(jì)價(jià)法”，逐步代替現(xiàn)行的“分項(xiàng)工程單價(jià)法”。 4．發(fā)揮專業(yè)人士的作用。在初步成本咨詢、招投標(biāo)文件的制訂、工程費(fèi)的預(yù)算及成本控制和建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)損失估值等方面提供廣泛服務(wù)。 5．實(shí)行全過程跟蹤審核，有效控制工程成本。重視開工前招投標(biāo)文件、工程承包合同、施工組織設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及竣工后送審的簽證資料及隱蔽工程驗(yàn)收單等。 6．運(yùn)用價(jià)值工程的理論優(yōu)化設(shè)計(jì)，從提高價(jià)值目標(biāo)、滿足建設(shè)單位的要求出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行功能和價(jià)值分析，將技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析緊密結(jié)合，使設(shè)計(jì)方案最優(yōu)化！13 / 14
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