房地產(chǎn)項目全過程成本控制_secret-免費閱讀
【正文】 4．發(fā)揮專業(yè)人士的作用。缺乏強有力的合同管理，不能有效協(xié)調(diào)項目各方的關(guān)系。但長期以來，我國普遍忽視房地產(chǎn)項目前期決策階段的成本控制，工程建設(shè)存在大量投資嚴重超標的現(xiàn)象，造成工期越拖越長，工程成本越來越高。此外，利用網(wǎng)絡(luò)開展房地產(chǎn)營銷是降低銷售成本的有效手段?？⒐そY(jié)算階段的工作，既是施工單位最后的機會也是建設(shè)單位最后的努力。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義?？傊?，材料價格的掌握是最煩瑣最耗費精力的工作，不過一旦你掌握了，對成本控制有很大的實際意義。對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責任不清會增加物業(yè)管理維修成本，我認為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價乙分包等形式，盡量把責任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率至多20％。成本管理人員人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議，把握清楚，理清頭緒。而用于請專家進行價值工程分析的費用只有1．29萬美元。在投資計劃得以合理確定以后，進入設(shè)計階段，它是把技術(shù)與經(jīng)濟有機結(jié)合在一起的過程[注：在錦繡泉城一期車庫跟三期車庫就是很好的體現(xiàn)]。 一、房地產(chǎn)全過程控制的主要階段 工程成本控制主要分七個階段：投資決策、設(shè)計、招投標、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段和物業(yè)管理階段。在項目建議書和可行性研究階段編制投資估算，在初步設(shè)計階段編制設(shè)計概算，在施工圖設(shè)計階段編制施工圖預(yù)算，在工程實施階段要按承包實際完成的工程量，以合同價為基礎(chǔ)，考慮各種因素確定估算價，在竣工驗收階段，全面匯集工程建設(shè)過程中實際花費的全部費用，編制竣工決算，如實體現(xiàn)工程的實際成本。設(shè)計是在技術(shù)和經(jīng)濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建設(shè)進行規(guī)劃的過程。 一般的書上都說設(shè)計可以控制工程成本的70％，可我分析認為這基本是不可能的，書上說的70%的工程是指新型的工程或者目前在市場上很少見的工程，而不是像房地產(chǎn)設(shè)計（有成熟經(jīng)驗可以借鑒的）。政府審圖機構(gòu)一般只對設(shè)計國家強制性規(guī)范條文進行審核，細部問題還靠房地產(chǎn)企業(yè)自己解決以防設(shè)計圖紙頻繁變更，增加成本。3．招投標和合同簽訂階段的控制 這個階段的成本控制是目前普通住宅項目成本控制的源頭與核心。對于分包中總包管理費和施工配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費和專項配合費計費基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。作為控制理論的事前控制即主動控制，這個階段的圖紙會審比設(shè)計階段的出圖實際多了，而且對造價人員來說相當重要，一是可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議，很重要?。∫驗樵趫D紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價人員必須進行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一點：因為只是大家坐在一起研究出來的，時間精力都有限，所以： 必須讓設(shè)計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的；必須讓成本管理人員進行經(jīng)濟可行性分析；基于以上兩點作為甲方一定要分析清楚，不能把錢白白浪費在變更上。最少占成本控制的10％。物業(yè)管理(運營管理)階段的成本控制這個階段隨著市場競爭的加劇，越來越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點，
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