【正文】 但這種方式很難為開發(fā)商接受。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。 一、資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一 ）交易雙方當(dāng)事人。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。房地產(chǎn)市場調(diào)查 人員的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計和分析。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。 描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。 4．調(diào)查的深度。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對本公司的信賴程度。 3）電話調(diào)查。最后，要注意問問題的方式。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。 （ 4）非隨機(jī)抽樣法。 （ 2）重點(diǎn)調(diào)查。 ⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。 （ 9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 ④ 人員促銷的配備狀況。 ④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 ② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 ② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 ⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作 的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對 商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析 在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。同意占用的，申請人持批準(zhǔn)書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)； ③ 需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)： ① 新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目； ② 供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電 工程開工日為止。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市供電局 （ 2）申報資料： ① 項(xiàng)目的立項(xiàng)批文； ② 有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等； ③ 按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以 總表表徑的大小確定。 《住宅使用說明書》的內(nèi)容： 、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； ； 、裝飾注意事項(xiàng)； 、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明； 、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明； 、窗類型，使用注意事項(xiàng)； ； 、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)說明； ； 中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。 ：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房 屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在 5個工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。 ：拆遷辦收到申請后 3日內(nèi)對申請材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場查勘。其標(biāo)準(zhǔn)分別為： （ 1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ‰ （ 2）造價管理費(fèi) ‰ （ 3）交易信息費(fèi) ‰ 以上費(fèi)用的計算基數(shù)是：建筑面積 *收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見濟(jì)建工字[2002]第 16號文，詳見附錄五） （ 5）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價的 26‰ 。 （二）濟(jì)南市建筑市場需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標(biāo) （ 1） 承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)） （ 2）申報資料： ① 計委計劃批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④ 建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤ 報建證； ⑥ 施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦ 從事招標(biāo)代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證 件。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。 （ 3）申辦程序： 申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。整個手續(xù)辦理通常需要 30個工作日。 （ 4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程 10個工作日內(nèi)；國家、省重點(diǎn)工程 20個工作日內(nèi)審核完畢。 (3)申辦程序： ① 持所需材料向市規(guī)劃局提出申請； ② 規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在 15個工作日內(nèi)給予答復(fù)； ③ 規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計劃批準(zhǔn)手續(xù)；④ 需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在 7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》； ⑤ 委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計； ⑥ 規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計方案； ⑦ 到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃 許可證》。 ：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi) 800元 /畝。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。 ③ 評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。 ：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六 土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。可行性研究報告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案； ⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明 . （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項(xiàng)目立項(xiàng)申報資料；無行政主 管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。房地產(chǎn)開發(fā)商 ,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。 征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。 （ 3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件 ,委托有資質(zhì)的設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）。 對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營程序。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下， 房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn) 業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā) (全過程細(xì)解 ) 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。 50年代中 期到 60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以 “國家經(jīng)租 ”的形式對出租私有房屋進(jìn)行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為 “房地產(chǎn)熱 ”、 “開發(fā)熱 ”的情景。 1． 項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會的過程。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后 ,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。征地、拆遷工作的完成是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行 ,且買賣契約和租賃契約都必 須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。市計委在收到申報資料后進(jìn)行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達(dá)到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 ：劃撥土地的范圍僅限于： ； 基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 濟(jì)南市土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點(diǎn)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ① 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； ② 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價 者除外； ③ 在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 ③ 審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán) 屬狀況進(jìn)行全面審核。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市拆遷辦 ： ① 拆遷申請書； ② 項(xiàng)目立項(xiàng)批文； ③ 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件； ④ 國有土地使用證； ⑤ 建設(shè)拆遷臨時用地許可證； ⑥ 拆遷補(bǔ)償、安置資金證明； ⑦ 拆遷計劃和拆遷方案； ⑧ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā) [2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計 ，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi) 2元 /平方米。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室 （ 2）申報資料： ① 施工圖設(shè)計文件 2套（地下人防部分）； ② 計委立項(xiàng)批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 人防結(jié)建手續(xù)證明。 取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。 第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證 ,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后 ,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。 （ 3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項(xiàng)；集