房地產(chǎn)項目全過程成本控制_secret(編輯修改稿)
2024-09-19 00:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入機制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚；此步驟由于一般造價人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大。（3）施工組織設(shè)計的審定：一般成本管理人員不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部，二審之后批準?？墒窃谑┕そM織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準可能會給企業(yè)帶來很大的損失，增加很大的額外成本。所以施工組織設(shè)計的審定，造價人員必須參與，以防在施工組織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西。（4）分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包，對于分包的管理必須嚴格把關(guān)，并且做好責任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責任不清會增加物業(yè)管理維修成本，我認為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價乙分包等形式，盡量把責任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。對于分包中總包管理費和施工配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費和專項配合費計費基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時間，例如你在主體施工快結(jié)束時才進行外裝修分包的招標，又寫標書又評標定標，等到分包單位進場了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時窩工損失機械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架，所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進行。造價人員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞，防止造成邊際成本、模糊成本。（5）材料市場價格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價的6070％，而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的。另外正常情況下我認為不要搞大宗甲供材料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進貨渠道可以購買物美價廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對于甲供材的使用與保護不力，不能精打細算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加等。如果甲方有供材料的偏好，我認為成本管理人員和材料采購人員不應(yīng)該完全相信政府的價格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1